Was passiert mit dem Eigenkapital bei der Zwangsvollstreckung?

Die Zwangsvollstreckung ist ein rechtlicher Prozess, bei dem ein Kreditgeber versucht, den Restbetrag eines Darlehens von einem Kreditnehmer zurückzufordern, der die Zahlungen an den Kreditgeber eingestellt hat, indem er den Verkauf des als Sicherheit für das Darlehen verwendeten Vermögenswerts erzwingt.

Formal erhält ein Hypothekarkreditgeber (Hypothekengläubiger) oder ein anderer Pfandrechtsinhaber eine Kündigung des angemessenen Rückzahlungsrechts eines Hypothekarkreditnehmers (Hypothekengläubigers), entweder durch Gerichtsbeschluss oder kraft Gesetzes (nach einem bestimmten gesetzlichen Verfahren).

Normalerweise erhält ein Kreditgeber ein Sicherungsinteresse von einem Kreditnehmer, der einen Vermögenswert wie ein Haus verpfändet oder verpfändet, um das Darlehen zu sichern. Wenn der Kreditnehmer in Verzug gerät und der Kreditgeber versucht, das Eigentum wieder in Besitz zu nehmen, können Gerichte des Eigenkapitals dem Kreditnehmer das gerechte Rückzahlungsrecht gewähren, wenn der Kreditnehmer die Schulden zurückzahlt. Während dieses gerechte Recht existiert, ist es eine Wolke auf Titel und der Kreditgeber kann nicht sicher sein, dass sie die Immobilie wieder in Besitz nehmen können. Daher versucht der Kreditgeber durch den Prozess der Zwangsvollstreckung, das gerechte Rückzahlungsrecht sofort zu kündigen und sowohl das rechtmäßige als auch das gerechte Eigentum an der Immobilie in Anspruch zu nehmen. Andere Pfandrechtsinhaber können auch das Rückzahlungsrecht des Eigentümers für andere Schulden ausschließen, z. B. für überfällige Steuern, unbezahlte Rechnungen von Auftragnehmern oder überfällige Gebühren oder Einschätzungen der Hausbesitzervereinigung.

So funktioniert die Zwangsvollstreckung

Wenn Sie Immobilien (auch Immobilien genannt) wie ein Haus kaufen, haben Sie möglicherweise nicht genug Geld, um den gesamten Kaufpreis im Voraus zu bezahlen. Sie können jedoch einen Teil des Preises mit einer Anzahlung bezahlen und den Rest des Geldes ausleihen (um es in zukünftigen Jahren zurückzuzahlen).

Häuser können Hunderttausende von Dollar kosten, und die meisten Menschen verdienen nicht annähernd so viel jährlich. Warum sind Kreditgeber bereit, so große Kredite anzubieten? Im Rahmen des Darlehensvertrags erklären Sie sich damit einverstanden, dass die von Ihnen gekaufte Immobilie als Sicherheit für das Darlehen dient: Wenn Sie die Zahlungen einstellen, kann der Kreditgeber die Immobilie in Besitz nehmen, um die von Ihnen geliehenen Mittel zurückzufordern.

Um dieses Recht zu sichern, hat der Kreditgeber ein Pfandrecht auf Ihr Eigentum, und um ihre Chancen zu verbessern, genug Geld zu bekommen, verleihen sie (normalerweise) nur, wenn Sie ein gutes Verhältnis von Kredit zu Wert haben.

Zunächst werden die Gebühren des Treuhänders und die Anwaltsgebühren aus dem Überschussfonds entnommen. In den Gebühren des Treuhänders sind Versandkosten, erbrachte Dienstleistungen und Anmeldegebühren enthalten. Als nächstes verteilt der Treuhänder Geld, um die durch die Treuhandurkunde gesicherten Verpflichtungen zu bezahlen, bei denen es sich um den Restbetrag des Darlehens handelt. Nachdem der Kreditgeber bezahlt ist, verteilt der Treuhänder Mittel an alle Junior-Pfandrechtsinhaber, wie z. B. Home-Equity-Kreditlinien. Schließlich kann der Hausbesitzer überschüssige Mittel aus dem Eigenkapital der Immobilie beanspruchen. Sie müssen den Treuhänder innerhalb von 30 Tagen nach der Zwangsvollstreckung benachrichtigen, um einen Anspruch auf die überschüssigen Mittel geltend zu machen.

Was passiert mit dem Eigenkapital während der Zwangsvollstreckung?

Home Equity bleibt auch im Falle eines Hypothekenausfalls und einer Zwangsvollstreckung des Eigenheims Eigentum eines Hausbesitzers. Aber der Abschottungsprozess kann das Eigenkapital auffressen. Die folgenden fünf Punkte erklären, was Home Equity ist, was passiert mit ihm während der Zwangsvollstreckung und Optionen zu schützen.

Was ist Eigenkapital?

Eigenkapital ist die Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert Ihres Hauses und dem Betrag, den Sie ihm schulden. Es ist der Teil des Wertes Ihres Hauses, den Sie tatsächlich besitzen. Wenn Sie beispielsweise ein Haus im Wert von 200.000 US-Dollar mit einer Anzahlung von 20 Prozent in Höhe von 40.000 US-Dollar und einem Hypothekendarlehen in Höhe von 160.000 US-Dollar gekauft haben, beträgt das Eigenkapital in Ihrem Haus 40.000 US-Dollar.

Eigenkapital ist der Wert der Immobilie abzüglich aller Pfandrechte oder Beträge, die für Hypotheken und Pfandrechte geschuldet werden. Wenn Ihr Hypothekendarlehenssaldo unter den geschätzten Wert Ihrer Immobilie fällt, haben Sie Eigenkapital in Ihrem Haus. Umgekehrt, wenn Sie mehr auf die Hypothek schulden, als Ihr Haus wert ist, haben Sie kein Eigenkapital. Wenn Sie nicht über erhebliches Eigenkapital in Ihrer Immobilie verfügen, können Sie damit rechnen, dieses Geld während des Zwangsvollstreckungsprozesses zu verlieren.

https://www.ascentlawfirm.com/immigration-and-hiring-for-businesses/
https://www.ascentlawfirm.com/dont-trust-divorce-information-on-the-internet/
https://www.ascentlawfirm.com/utah-law-on-returning-a-car/

Bei der Zwangsvollstreckung bleibt das Eigenkapital bei Ihnen, wenn es etwas zu bekommen gibt

Abschottung ist ein rechtlicher Prozess, der darauf folgt, dass Sie mit Ihrem Wohnungsbaudarlehen in Verzug geraten. Was Standard ausmacht, variiert mit jedem Darlehen und mit den Gesetzen jedes Staates. Aber in jedem Fall, wenn Sie nicht eine bestimmte Anzahl von Zahlungen geleistet haben, legt der Kreditgeber Ihr Darlehen in Verzug und kann Abschottung beginnen.

Wenn Sie keine neue Finanzierung erhalten oder das Haus nicht verkaufen können, kann der Kreditgeber das Haus zu einem beliebigen Preis versteigern. Wenn das Haus nicht versteigert wird, kann der Kreditgeber das Haus über einen Immobilienmakler verkaufen.

Denken Sie daran, dass Eigenkapital das ist, was Sie vom Wert Ihres Hauses besitzen. In jedem der oben genannten Fälle, wenn das Haus verkauft wird und nach dem Darlehen noch Geld übrig ist und alle Gebühren und Strafen bezahlt werden, ist dies Eigenkapital und das gehört Ihnen.

Gebühren werden gekürzt

Ihr Eigenkapital wird reduziert, bevor die Zwangsvollstreckung beginnt. Für die meisten Hypotheken gibt es Strafen für verspätete Zahlungen. Wenn Sie also mit Ihrem Darlehen in Verzug geraten und es beispielsweise nach vier Monaten versäumter Zahlungen in Verzug gerät, werden die Strafen für verspätete Zahlungen für diese Monate zum Gesamtkreditbetrag addiert und vom Erlös eines Verkaufs abgezogen. Das reduziert Ihr Eigenkapital.

Darüber hinaus kann der Kreditgeber Gebühren für die Bearbeitung der verspäteten Zahlungen, die Verzugserklärung, das Zwangsvollstreckungsverfahren und die Kosten des Verkaufs gegen Ihr Eigenkapital erheben. Dies kann Zehntausende von Dollar betragen, die von allem abgezogen werden, was Ihnen nach einer Zwangsvollstreckung geschuldet wird.

Niedrige Hausbewertungen reduzieren es

Wenn Ihr Haus in die Zwangsvollstreckung geht, wird der Kreditgeber das Haus für einen Auktionsverkauf bewerten lassen. In der Regel akzeptiert ein Kreditgeber ein Angebot von 90 Prozent des geschätzten Wertes des Eigenheims. Kreditgeber möchten Ihr Haus nicht besitzen, insbesondere wenn es sich um eine Zeit sinkender Hauswerte handelt. Es ist typisch für die Kreditgeber, niedrige Hausbewertungswerte zu akzeptieren, so dass das Haus auf einer Auktion verkauft wird und nicht bei einem Agenten gelistet werden muss. Dieser reduzierte Schätzwert bedeutet einen niedrigeren Verkaufspreis, der nach der Zahlung des Darlehens und der Gebühren einen geringeren Geldbetrag ergibt.

Wenn Sie abschotten, erhalten Sie immer noch Ihr Geld, wenn es welche gibt

Okay, lassen Sie uns über ein Szenario sprechen. Sie kauften ein Haus 15 Jahre und bekam eine 30-jährige Hypothek. Sie haben vor 6 Monaten Ihren Job verloren und sind mit Ihren Zahlungen in Rückstand geraten. Sie entscheiden, dass Abschottung die beste Option für Sie ist.

Sie haben eine Menge Eigenkapital auf dem Haus und der Wert Ihres Hauses hat sich in den letzten 15 Jahren langsam erhöht. Nehmen wir an, Sie haben es für 200.000 US-Dollar gekauft und jetzt sind es 265.000 US-Dollar. Sie sind seit 15 Jahren ein treuer Hypothekenzahler und schulden nur knapp über 120.000 US-Dollar für das Haus. Nun, das bedeutet, dass Sie $ 145.000 Eigenkapital auf dem Haus haben.

Nun, da Sie jedoch abschotten, denken Sie nicht, dass Sie dieses Geld zurückbekommen sollten? Es würde nur Sinn machen.

Okay, zuerst, weil Sie so hinter Ihrer Hypothek zurückbleiben, haben Sie verspätete Gebühren. Diese beeinflussen letztendlich Ihr Eigenkapital. Wenn diese Gebühren das Eigenkapital beeinflussen, beginnt Ihr Eigenkapital zu sinken. Also, wenn wir das obige Szenario verwenden, sagen wir, diese späten Gebühren entsprachen $ 10.000. Sie haben jetzt nur noch 135.000 US-Dollar Eigenkapital.

Zusätzlich zu diesen Gebühren kostet der Prozess der Zwangsvollstreckung tatsächlich auch Geld. Sie verlieren also immer mehr von Ihrem Eigenkapital. Dies könnte mehr als 20.000 US-Dollar betragen, so dass Sie nur 115.000 US-Dollar Eigenkapital haben.
The Home Appraisal

Wenn ein Haus zur Zwangsvollstreckung geht, wird der Kreditgeber oft die niedrigsten Schätzwerte nehmen. Auf diese Weise können sie das Haus schnell verkaufen. Nehmen wir also an, der niedrigste Schätzwert Ihres Hauses liegt jetzt bei 250.000 US-Dollar. Nun, das ist ein $ 15.000 Rückgang Ihres Eigenkapitals. Sie suchen jetzt bei $ 100.000 in Eigenkapital.

Darüber hinaus wird der Kreditgeber in der Regel ein Angebot von nur 90% des geschätzten Wertes annehmen, damit er das Haus schnell verkaufen kann. Also, das Haus verkauft dann für $ 225.000. Dies würde Sie mit nur $ 75.000 in Eigenkapital verlassen.

Zu berücksichtigende Optionen

Wie Sie sehen können, haben Sie gerade die Hälfte Ihres Eigenkapitals verloren, indem Sie mit Ihrer Zwangsvollstreckung fortfahren. Aber was wäre, wenn wir dir sagen würden, dass es einen anderen Weg gibt? Sie können Ihr Haus mit einem Immobilienmakler auf den Markt bringen und das Haus vor dem Zwangsvollstreckungsverkauf verkaufen. Dies wäre am besten, da Sie Ihr Eigenkapital von Ihrem Eigentum schützen und erhalten können. Wenn Sie nicht verkaufen möchten, schauen Sie sich die Einreichung eines Insolvenzverfahrens an. Sie können einen Insolvenzfall nach Kapitel 7 oder Kapitel 13 einreichen, der die Zwangsvollstreckung stoppt.

Bevor Sie mit einer Zwangsvollstreckung konfrontiert werden, refinanzieren Sie Ihr Darlehen zu einer erschwinglichen Zahlung, wenn Sie können, oder nutzen Sie ein Darlehensänderungsprogramm. Wenn dies nicht möglich ist, verkaufen Sie das Haus so schnell wie möglich. Durch den Verkauf des Hauses reduzieren Sie die Gebühren und Strafen, die Sie schulden, legen den Preis selbst fest, zu dem Sie verkaufen möchten, und vermeiden die Rechtskosten der Zwangsvollstreckung. All dies kann zu dem Eigenkapital beitragen, das Sie aus Ihrem Haus nehmen.

Folgen der Zwangsvollstreckung

Das Hauptproblem bei der Zwangsvollstreckung ist natürlich die Tatsache, dass Sie aus Ihrem Haus gezwungen werden. Sie müssen einen anderen Ort zum Leben finden, und der Prozess ist (unter anderem) für Sie und Ihre Familie stressig.

Zwangsvollstreckung kann auch teuer sein. Wenn Sie keine Zahlungen mehr leisten, erhebt Ihr Kreditgeber Strafen und Anwaltskosten, und Sie zahlen möglicherweise Anwaltskosten aus eigener Tasche, um die Zwangsvollstreckung zu bekämpfen. Alle Gebühren, die Ihrem Konto hinzugefügt werden, erhöhen Ihre Schulden gegenüber dem Kreditgeber, und Sie könnten immer noch Geld schulden, nachdem Ihr Haus genommen und verkauft wurde, wenn der Verkaufserlös nicht ausreicht (bekannt als Mangel).

Abschottung wird auch Ihre Kredit-Scores verletzen. Ihre Kredit-Berichte zeigen die Abschottung, die Kredit-Scoring-Modelle als negatives Signal sehen. Es wird Ihnen schwer fallen, mehrere Jahre lang Kredite aufzunehmen, um ein anderes Haus zu kaufen (obwohl Sie möglicherweise innerhalb von ein bis zwei Jahren bestimmte Regierungsdarlehen erhalten können), und Sie werden auch größere Schwierigkeiten haben, erschwingliche Kredite jeglicher Art zu erhalten. Ihre Kredit-Scores können auch andere Bereiche Ihres Lebens beeinflussen, wie (in begrenzten Fällen) Ihre Fähigkeit, einen Job oder Ihre Versicherungstarife zu bekommen.

Angenommen, Sie besitzen ein Haus im Wert von derzeit 500.000 US-Dollar, schulden 200.000 US-Dollar und haben ein Darlehen von 6%. Nun, aus welchem Grund auch immer, Sie können die Zahlungen nicht leisten, und aus welchem Grund auch immer, Sie verkaufen nicht, solange Sie die Gelegenheit vor der Auktion des Treuhänders haben.

In Kalifornien werden Sie vier Monate in Verzug sein, bevor die Zahlungsunfähigkeit eintritt. Das sind also vier Zahlungen von $ 1200. Darüber hinaus, wenn Sie fünfzehn Tage zu spät sind, schulden Sie eine 4% Strafe oder $ 48, und wenn Sie dreißig Tage zu spät sind, beginnen die verpassten Zahlungen Zinsen zu erheben. An dem Punkt, an dem die Verzugserklärung möglich ist, schulden Sie 204.777,83 USD.

Von der Verzugserklärung bis zur Mitteilung über den Verkauf des Treuhänders sind es weitere 60 Tage, aber bevor dies geschieht, wird die Bank Sie mit Verwaltungsgebühren in Höhe von 10.000 bis 15.000 US-Dollar für den Verzug belasten. Überprüfen Sie Ihren Vertrag; es ist da drin. Sagen wir $ 12.000, und jetzt schulden Sie $ 216.777.

Fügen Sie weitere zwei Monate Zahlungsverzug und Strafen ab 15 Tagen hinzu. Zum Zeitpunkt der Auktion schulden Sie also 219.447 US-Dollar. Um die Auktion zu ermöglichen, berechnen sie Ihnen außerdem weitere 15.000 US-Dollar. Dies deckt die Kosten für die Durchführung der Auktion ab, von denen die Bewertung am bemerkenswertesten ist. An diesem Punkt schulden Sie $ 234.447.

Das Gutachten verdient besondere Erwähnung. Es gibt nicht nur keinen Druck, einen guten Wert zu erzielen, die Bank möchte, dass diese Bewertung gut und niedrig ausfällt. Sie möchten, dass die Immobilie versteigert wird, und maximieren dann die Chance, dass sie versteigert wird. Hin und wieder kommen Fragen zu niedrigen Bewertungen bei Treuhandverkäufen auf die Website. Die kurze Antwort ist Microsoft Standard: “Es ist kein Fehler, es ist ein Feature!” und aus der Sicht der Bank ist es. Obwohl die Immobilie im normalen Verlauf der Dinge für 500.000 US-Dollar verkauft werden könnte, könnte die Bewertung bei 440.000 US-Dollar liegen, was bedeutet, dass jemand 396.000 US-Dollar bieten muss, um die Immobilie bei einer Auktion zu kaufen. Die Bewertung könnte noch niedriger sein, aber sagen wir $ 440.000.niemand bietet 90% des Schätzpreises, und dann besitzen sie es und müssen das Rigmarol durchlaufen, einen Agenten einzustellen und zu verkaufen. Diese Bewertung wird also so niedrig wie möglich ausfallen.

Foreclosure Real Estate Attorney Kostenlose Beratung

Wenn Sie Hilfe bei einer Zwangsvollstreckung, einem ruhigen Titelfall, einer Räumung, einem Grenzstreit oder einer anderen immobilienrechtlichen Angelegenheit benötigen, rufen Sie bitte Ascent Law LLC für Ihre kostenlose Beratung an (801) 676-5506. Wir wollen Ihnen helfen.

Über den Autor

Menschen, die viel Stier wollen, gehen zu einem Metzger. Menschen, die in einem komplexen Rechtsgebiet Ergebnisse erzielen möchten, wenden sich an einen Anwalt, dem sie vertrauen können. Da komme ich ins Spiel. Ich bin Michael Anderson, ein Anwalt in der Gegend von Salt Lake City, der sich auf die Bedürfnisse des durchschnittlichen Joe konzentriert, der ein besseres Leben für ihn und seine Familie will. Ich bin der Anwalt, dem Sie vertrauen können. Ich bin in Utah aufgewachsen und liebe es hier. Ich bin Vater von drei Kindern, Ehemann von einem und Unternehmer. Ich verstehe die Gefühle der Freude, die jede dieser Rollen mit sich bringt, und ich verstehe das Gefühl der Enttäuschung, Angst, und bedauern, wenn etwas schief geht. Ich besuchte die University of Utah, wo ich einen B.A. abschluss in 2010 und ein JD in 2014. Ich habe meine Praxis auf Testamente, Trusts, Immobilien und Wirtschaftsrecht konzentriert. Ich liebe den Nervenkitzel, Kunden dabei zu helfen, ihre Zukunft zu sichern und ihren Kindern ein echtes Erbe zu hinterlassen. Leider, wenn Probleme mit Familien auftreten. Ich praktiziere auch Familienrecht, mit dem Schwerpunkt, die Beziehungen zwischen den bald Ex-Bürgern zum Wohle ihrer Kinder aufrechtzuerhalten und beiden zu erlauben, schnell mit erhobenem Kopf wegzugehen. Bevor Sie sich zu viele Sorgen machen, alles zu verlieren, wofür Sie gearbeitet haben, bevor Sie sich von Ihrem baldigen Ex schikanieren lassen, bevor du noch eine Träne schweigend vergießt, ruf mich an. Ich bin der Anwalt, dem Sie vertrauen können.