WAS PASSIERT MIT DEM HAUS BEI einer SCHEIDUNG?

Der Umgang mit Fragen im Zusammenhang mit dem Familienheim ist oft eine wichtige Überlegung bei einer Scheidung. Im Folgenden werden einige der Probleme erörtert, mit denen sich scheidende Ehepartner möglicherweise befassen müssen, wenn sie mit der Frage “Was passiert mit dem Haus?”.

Zuweisung des Eigenkapitals im Eigenheim

Normalerweise wird das Eigenkapital im Eigenheim auf irgendeine Weise zwischen den Parteien aufgeteilt. Wenn ein Ehegatte in der Wohnung bleibt, erhält der andere Ehegatte oft andere Vermögenswerte von ungefähr dem gleichen Wert wie das Eigenkapital in der Wohnung. Wenn die Ehegatten nicht über ausreichende Vermögenswerte verfügen, die im Wesentlichen dem Eigenkapital des Eigenheims entsprechen, müssen sie möglicherweise einen anderen Weg finden, um den Ehegatten aufzukaufen, der das Eigenheim nicht behalten wird. Wenn genügend Eigenkapital im Haus vorhanden ist, kann eine Option darin bestehen, dass der Ehegatte, der das Haus behält, eine Auszahlungsrefinanzierung der Hypothek durchführt und dem anderen Ehegatten einen Betrag zahlt, der seinem Interesse am Haus entspricht Zahlung von Refinanzierungsgebühren und Provisionen.

Wenn der Hypothekensaldo höher ist als der Wert des Eigenheims, müssen die Parteien möglicherweise prüfen, ob ein Leerverkauf eine praktikable Option ist. Wenn nicht, sollten die Parteien mit ihrem Hypothekengeber kommunizieren, ob der Kreditgeber einen Teil oder den gesamten Restbetrag nach dem Verkauf vergeben wird. Wenn nicht, muss das Haus möglicherweise verkauft werden, und die Parteien müssen möglicherweise die verbleibende Haftung gegenüber dem Hypothekengeber aufteilen.

In einigen Fällen müssen die Parteien das Haus verkaufen. Nach Zahlung von Immobilienprovisionen, Gebühren, Steuern, Pfandrechten und dem Restbetrag der Hypothek kann der Erlös zur Begleichung von Eheschulden verwendet oder auf irgendeine Weise zwischen den Parteien aufgeteilt werden. Die Aufteilung kann gleich oder ungleich sein, abhängig von den Umständen der Parteien und den anderen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten, die zwischen den Parteien aufgeteilt werden.

In einem Immobilienmarkt, der nach oben tendiert, können die Parteien erwägen, den Verkauf des Hauses zu verschieben, bis die Immobilienwerte steigen. In diesem Fall müssen die Parteien bestimmen, wer in der Wohnung lebt und wer für Steuern, Versicherungen, Zahlung der Hypothek, Unterhalt, Wartung usw. verantwortlich ist.

In einem langsamen Markt oder wenn die Parteien den Verkaufserlös benötigen, um sich alternative Wohnungen leisten zu können, ist es wahrscheinlich am sinnvollsten, die Immobilie so schnell wie möglich aufzulisten.

Wenn die Parteien zustimmen, das Haus zu verkaufen, sollten sie versuchen, bei der Auswahl eines Maklers zusammenzuarbeiten, sich für Projekte zu entscheiden, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen usw. Oft ist in einer solchen Vereinbarung ein Standardmechanismus enthalten, so dass, wenn sich die Parteien nicht auf einen bestimmten Punkt einigen können, der Immobilienmakler oder ein anderer neutraler Dritter die Tie-Break-Abstimmung abgibt.

Zahlung der Hypothek nach der Scheidung

Bei der Aufteilung des ehelichen Vermögens müssen die Gerichte von Colorado berücksichtigen, “ob es wünschenswert ist, dem Ehegatten, bei dem Kinder die meiste Zeit wohnen, das Haus der Familie oder das Recht, darin zu leben, für angemessene Zeiträume zu gewähren.” Bei der Entscheidung, ob einer der Ehegatten das Haus behalten soll, kommen jedoch häufig andere Überlegungen ins Spiel, vor allem, ob es sich die Parteien leisten können, das Haus mit den zusätzlichen Kosten eines Zweitwohnsitzes für den anderen Ehegatten zu behalten und zu unterhalten. Wenn einer der Ehegatten ein Hochverdiener ist, kann ihm befohlen werden, die Hypothek für den anderen Ehegatten für einen bestimmten Zeitraum oder bis zur Tilgung der Hypothek ganz oder teilweise weiter zu bezahlen.

Wenn die Hypothek im Namen beider Ehegatten ist, berührt die Übertragung des Eigentums von einem Ehegatten auf den anderen nicht die fortgesetzte Verpflichtung beider Parteien auf die Hypothek. In der Regel besteht die einzige Möglichkeit, einen der Ehepartner von der Hypothek zu entfernen, in einer Refinanzierung. Solange beide Parteien auf der Hypothek bleiben, kann der Kreditgeber jede Partei für die Zahlung der Hypothek verfolgen und beide Parteien laufen Gefahr, ihre Kredit-Score zu beschädigen, wenn Zahlungen an den Kreditgeber verpasst oder verspätet sind.

Es ist möglich, dass die Partei, die das Haus behält, sich nicht selbst für eine Refinanzierung qualifizieren kann. Darüber hinaus sind der Zinssatz oder andere Bedingungen möglicherweise nicht so günstig wie beim bestehenden Darlehen. Unter diesen Umständen müssen sich die Parteien entweder darauf einigen, wie das Haus betitelt wird, wer in dem Haus lebt, bis die Hypothek refinanziert oder das Haus verkauft wird, und wer für die Zahlung der Hypothek, Steuern, Versicherungen, Unterhalt, Wartung usw. verantwortlich ist. bis das Haus refinanziert oder verkauft werden kann. Darüber hinaus eine Vereinbarung, wobei die Partei verantwortlich für die Zahlung der Hypothek, Steuern, etc. es ist ratsam, die andere Partei für Verluste zu entschädigen, die mit dem Versäumnis der verantwortlichen Partei verbunden sind, diese Zahlungen zu leisten. Wenn diese Probleme nicht gelöst werden können, kann es keine andere Wahl geben, als das Haus zu verkaufen.

Kauf eines neuen Hauses, wenn Sie noch auf der alten Hypothek sind

Es ist möglich, dass der Ehepartner, der ausgezogen ist, sich für eine Hypothek auf ein neues Zuhause qualifizieren kann, selbst wenn er oder sie noch auf der alten Hypothek ist. Der sich bewegende Ehegatte sollte sicherstellen, dass das Scheidungsurteil eindeutig besagt, dass er oder sie nicht für Zahlungen auf die alte Hypothek verantwortlich ist. Wenn das Scheidungsurteil verlangt, dass der Ehegatte, der das Haus behält, die Hypothek innerhalb einer bestimmten Zeit refinanziert, sollte der sich bewegende Ehegatte diese Klausel des Dekrets durchsetzen. Wenn im Scheidungsurteil nicht erwähnt wird, wer zur Zahlung der Hypothek verpflichtet ist, Der umziehende Ehegatte sollte beantragen, dass das Dekret geändert wird, um zu zeigen, welche Partei für die Hypothek verantwortlich ist.

Um sich für eine Hypothek auf ein neues Zuhause zu qualifizieren und gleichzeitig für das alte Darlehen haftbar zu bleiben, möchte der neue Hypothekengeber möglicherweise sicherstellen, dass der andere Ehepartner alle Hypothekenzahlungen für die letzten zwölf Monate rechtzeitig geleistet hat. Der sich bewegende Ehegatte sollte seinem Hypothekengeber das Scheidungsurteil und zwölf Monate stornierte Schecks vorlegen, aus denen hervorgeht, dass der zahlende Ehegatte die Hypothekenzahlungen wie erforderlich geleistet hat. Wenn dies nicht möglich ist, kann der neue Kreditgeber anstelle von stornierten Schecks ein Schreiben des Umzugsgatten annehmen, aus dem hervorgeht, dass er die Zahlungen für die andere Hypothek nicht geleistet hat und gemäß Scheidungsurteil nicht verpflichtet ist, sie zu leisten. Wenn der ehemalige Ehepartner die Zahlungen rechtzeitig geleistet hat, kann dies ausreichend sein.

Kauf eines neuen Hauses – wie Wartung (Alimente) beeinflusst Underwriting

Wenn der bewegende Ehegatte regelmäßige Unterhaltszahlungen erhält und will (oder braucht) der Hypothekarkreditgeber diese Unterhaltszahlungen in der Qualifikation des bewegenden Ehegatten für das Darlehen zu berücksichtigen, wird der Hypothekarkreditgeber in der Regel sehen wollen, dass das Gericht tatsächlich den zahlenden Ehegatten angewiesen hat, Unterhalt zu zahlen. Andernfalls kann der empfangende Ehegatte den zahlenden Ehegatten möglicherweise nicht zwingen, in Zukunft weiterhin Unterhalt zu zahlen.

Die meisten Hypothekarkreditgeber verlangen mindestens zwölf Monate rechtzeitige Unterhaltszahlungen in der Vergangenheit und mindestens drei zukünftige Jahre gerichtlich angeordnete Unterhaltszahlungen, um die Unterhaltszahlungen bei der Qualifizierung des sich bewegenden Ehepartners für die Hypothek zu zählen. Der empfangende Ehegatte sollte die Unterhaltszahlungen jeden Monat direkt auf ein Bankkonto einzahlen, damit der Hypothekarkreditgeber eine Papierspur sehen kann, die eine zuverlässige Zahlung belegt. Der empfangende Ehegatte sollte vor der Einzahlung auch Kopien der Schecks anfertigen, um die Quelle der Einzahlung nachzuweisen.

Was ist, wenn das Haus das separate Eigentum eines Ehepartners ist?

Wenn einer der Ehegatten das Haus vor der Heirat besaß und dem anderen Ehegatten niemals eine Eigentumsbeteiligung am Haus übertrug, kann das Haus als eigenständiges Eigentum dieses Ehegatten betrachtet werden. In diesem Fall, Das Gericht ist nicht befugt, das Haus dem anderen Ehegatten in der Scheidung zuzuerkennen. Das Gericht kann jedoch das Eigentum des Eigentümers an der Wohnung als finanzielle Gegenleistung bei der Bestimmung einer gerechten Aufteilung des ehelichen Vermögens der Parteien betrachten. Darüber hinaus gilt jede Wertsteigerung des Eigenheims während der Ehe als eheliches Gut und kann in der Scheidung aufgeteilt werden.

Fazit

Was bei einer Scheidung mit dem Haus passiert, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Die obige Diskussion befasst sich mit einigen der häufigsten Probleme, mit denen Scheidungspaare in Bezug auf das Familienheim konfrontiert sind.