Diferencias entre JMB y MC: 5 cosas que debes saber | EdgeProp.my

El entendimiento general es que tanto el Órgano de Administración Conjunta (JMB) como la Corporación de Administración (MC) tienen las facultades y responsabilidades para administrar áreas comunes de desarrollos estratificados, hacer cumplir los estatutos y cobrar cargos de mantenimiento y contribuciones al fondo de amortización y otros.
Pero, ¿en qué se diferencia el JMB de un MC? Aquí hay cinco cosas que los diferencian.

1 Establecimiento de JMB y MC
La JMB tiene la tarea de administrar y mantener la propiedad común antes de que se emitan los títulos de los estratos, mientras que un MC se hace cargo de estas responsabilidades después de que se emitan los títulos de los estratos.

La JMB nace con la convocatoria de su primera Junta General de Accionistas, generalmente con la ayuda del desarrollador del proyecto. Para evitar demoras innecesarias en el establecimiento de la Junta, la Ley de Gestión de Estratos (SMA) establece el plazo para que la primera Junta General de Accionistas de la Junta se convoque en un plazo de 12 meses a partir de la fecha de entrega de la posesión vacante.

Si el MC comienza a existir antes de la primera Junta General Conjunta de la Junta, no se exigirá la primera junta general conjunta de la Junta y no se establecerá ninguna junta.
Por otro lado, se establece un MC al abrir un libro de registro de estratos después de que se emitan los títulos de los estratos. Sin embargo, un MC no funciona realmente hasta que se convoca la primera Junta General del MC y se elige al comité de gestión.

La primera AGM de un MC solo puede convocarse después de que los propietarios que representen al menos el 25% de las unidades de acciones agregadas del área de desarrollo (excluyendo al propietario original del terreno y al desarrollador) hayan hecho que los títulos de estratos se registren a sus respectivos nombres.

Un JMB se disuelve automáticamente en un plazo de tres meses a partir de la fecha de la primera Junta general de accionistas del MC.

2 Limitación de la JMB a la celebración de contratos
La JMB está destinada simplemente a ser un órgano provisional para desempeñar algunas de las funciones y responsabilidades del MC antes de que éste se establezca. Debido principalmente a esto, una JMB no tiene todos los poderes confiados a un MC de conformidad con el AMS.

El artículo 21, apartado 3, del AMS establece que la Junta Mixta de Apelación no celebrará ningún contrato relativo al mantenimiento y la gestión de ningún edificio destinado a la subdivisión de parcelas y bienes comunes en la zona de desarrollo por un período superior a 12 meses.

Sin embargo, esta restricción no se impone a un MC, salvo que debe contratar a sus proveedores de servicios anualmente (párrafo 6 del Segundo Anexo, AME).

Esto significa que una JMB no debe celebrar ningún acuerdo de administración de propiedades con terceros si esos períodos contractuales son más de 12 meses, de lo contrario, el acuerdo puede declararse nulo y sin valor.

En cualquier caso, por prudencia y buen gobierno, no se alienta a un MC a celebrar un contrato a largo plazo con ninguna de las partes. Un contrato a largo plazo también disuadirá injustamente al futuro comité de renegociar los términos si la situación cambia.

3 ¿Podría la JMB pedir dinero prestado y ofrecer seguridad?
Mientras que la sección 17 de la SMA establece que un JMB es un cuerpo corporativo que tiene sucesión perpetua, hay ciertas cosas que un JMB no puede hacer, pero el MC sí.

De conformidad con el AME, las facultades de un MC incluyen las siguientes:
a) tomar en préstamo los fondos requeridos por el MC en el ejercicio de sus facultades o en el cumplimiento de sus funciones; y
b) para garantizar el reembolso de dinero prestado y el pago de intereses sobre el mismo mediante título negociable o mediante el cobro de cargas impagadas a la cuenta de alimentos (ya impuestas o no), o mediante el cobro de cualquier bien adquirido en ella o mediante una combinación de cualquiera de esos medios.

Los poderes para pedir dinero prestado y ofrecer seguridad para el reembolso tienen amplias ramificaciones y podrían abusarse fácilmente. El Parlamento no ha confiado a la JMB estos dos poderes en el AMU y opinamos que esto se hace intencionadamente.

4 Adquisición de tierras adicionales y aceptación de servidumbre
El artículo 74 (1) de la Ley de Ordenación territorial establece que, al ser el propietario legítimo del lote, el Ministerio de Agricultura puede adquirir tierras que se utilizarán para fines relacionados con el área de desarrollo estratificado. El MC también puede aceptar la carga o el beneficio de la servidumbre impuesta con respecto a su lote, mientras que una JMB no puede hacerlo porque no es el propietario legal del lote.

5 Composición del comité de dirección
El AMS establece que la constitución del JMB incluirá al desarrollador. Esto significa que el comité de gestión conjunto estará compuesto por un representante del promotor, incluso si el promotor ha vendido todas las parcelas en
el desarrollo.

Una ventaja de esto es que los miembros del comité pueden aprender de la experiencia del desarrollador sobre cómo ejercer los poderes de JMB y mantener la propiedad común. Los miembros del comité pueden provenir de diversos orígenes no relacionados con la administración de la propiedad y la orientación del desarrollador sería útil.

El representante del desarrollador también puede ayudar a otros miembros del comité a hacer un seguimiento con el desarrollador sobre la rectificación de defectos en la propiedad común y la solicitud de títulos de estratos.

Qué es una Subsidiaria-MC
Un Sub-MC permite la creación de propiedad común limitada (LCP) donde solo ciertos propietarios tienen uso exclusivo. Los beneficios exclusivos del LCP vienen con una responsabilidad en forma de cargos separados y contribuciones de fondos de amortización al Sub-MC para la administración y el mantenimiento del LCP. Este concepto es particularmente útil en desarrollos mixtos de edificios de estratos para usos residenciales, comerciales y minoristas.

De conformidad con el régimen actual, el AMS solo permite el establecimiento del subconjunto de MC una vez formado un MC. Como tal, un MC debe formarse lo antes posible si el Sub-MC necesita formarse en un desarrollo.

Conclusión
Como podemos ver, el JMB y el MC son diferentes, aunque a menudo se les hace referencia erróneamente indistintamente. Entender cómo funciona cada uno es importante, ya que nos permite apreciar lo que se debe y lo que no se debe hacer de la JMB y la MC. La próxima vez, cuando alguien se refiera a un JMB como MC o viceversa, es posible que desee corregirlo educadamente.

Datuk Chang Kim Loong es el Honorable Secretario General de la Asociación Nacional de Compradores de Vivienda (HBA).
Puede ponerse en contacto con HBA en: Correo electrónico:
Sitio web: www.hba.org.my
Tel: +6012 334 5676

Esta historia apareció por primera vez en el EdgeProp.my retirada el 31 de enero de 2020. Puede acceder a los números anteriores aquí.