El Gran Problema con los Contratos de Construcción de Precio Fijo

“CH-CH-CH-CH-CHANGES”: EL GRAN PROBLEMA CON LOS CONTRATOS DE CONSTRUCCIÓN DE PRECIO FIJO

Para la mayoría de los propietarios de viviendas que están considerando una renovación o una nueva construcción, el precio es uno de los factores más importantes para determinar el alcance de su proyecto, el acabado a seleccionar y qué contratista elegir. Para los contratistas, proporcionar a un cliente seguridad presupuestaria puede ser un punto de venta importante; por lo tanto, el atractivo de los contratos de construcción de precio fijo.

Con un contrato de precio fijo, el propietario conoce el precio al comienzo del proyecto, puede presupuestar y organizar la financiación en consecuencia y está protegido en caso de que el proyecto supere el presupuesto. El contratista asume el riesgo de llevar el proyecto a un costo que cubrirá sus gastos, gastos generales y ganancias. Si el proyecto supera el presupuesto, el contratista absorbe todas las pérdidas.

Además de ser una buena herramienta de marketing para los contratistas, los contratos de precio fijo también pueden reducir su carga administrativa. A diferencia de los contratos con costos más, los contratistas no están obligados a presentar pruebas de los costos reales, incluidas las horas de trabajo, para justificar sus honorarios. El propietario tiene que pagar el precio fijo del contrato, independientemente de los costos reales del contratista.

Sin embargo, el gran problema con los contratos de precio fijo es lidiar y contabilizar los cambios en el alcance y el costo del proyecto a través de la solicitud de extras, eliminaciones o condiciones inesperadas del sitio por parte del propietario.

A menos que se incluyan términos efectivos en el contrato para hacer frente a los cambios, pueden convertirse en un dolor de cabeza significativo tanto para los contratistas como para los propietarios de viviendas.

Una decisión judicial reciente de Ontario proporciona un ejemplo de cómo los contratistas pueden gestionar eficazmente los cambios en un proyecto de precio fijo. En Balmoral v. Biggar, el contratista demandante, Balmoral, presentó una demanda por servicios y materiales no pagados para renovar y construir una adición a la casa del propietario demandado. El propietario reclamó compensaciones y contrademandas por aproximadamente 7 70,000. Se trataba de la naturaleza del contrato para el alcance original del trabajo y para los extras.

El contratista argumentó que las partes acordaron un precio fijo para el alcance original de la obra, con extras que se fijarían bien sobre la base del costo más o bien mediante acuerdo sobre una base extra por extra. Las supresiones del alcance original del trabajo debían calcularse sobre la base de la fórmula contractual del costo de la partida en la cotización menos el 25 por ciento.

El tribunal consideró que el Contrato era claro: las partes acordaron un precio fijo para el alcance de trabajo especificado. El hecho de que el contratista obtuviera beneficios o perdiera dinero era irrelevante. El contratista no tenía obligación de revelar los costos reales.

El Contrato contemplaba la posibilidad de que el propietario agregara o eliminara artículos del alcance del trabajo y especificó el método de cálculo del precio de los extras y la deducción del precio de los artículos eliminados del contrato de precio fijo. El Contrato establecía específicamente:

Extras que se calcularán sobre la base de un costo más el 17% o sobre la base de una suma global que ambas partes acordarán por adelantado y que se pagarán al finalizar menos el 10% de retención.

Las eliminaciones se calcularán sobre la base del coste, menos el 25%, y se reducirán del pago correspondiente o del siguiente pago programado.

Dos de los extras en cuestión se cobraron al costo más el 17% en lugar de una suma global porque el contratista no pudo determinar el alcance del trabajo por adelantado. Uno de estos extras se refería a la excavación de una base oculta. La extensión de la excavación requerida era desconocida porque se desconocía el tamaño de los cimientos ocultos.

Curiosamente, el Contrato también requería que el propietario pagara el 25% de la cantidad original asignada a cualquier artículo retirado del alcance del trabajo. La explicación del Contratista para esta cláusula fue reconocer que si bien un propietario puede cambiar de opinión o decidir contratar a un contratista diferente para un artículo o artículos específicos, en algún momento, si se eliminan demasiados artículos, puede que no valga la pena el tiempo del contratista para llevar a cabo el proyecto. Esta cláusula fue confirmada y vinculante para el propietario.

CONCLUSIÓN

Los contratos de construcción de precio fijo pueden ser herramientas eficaces para que los contratistas comercialicen sus servicios a propietarios conscientes de presupuesto que buscan certeza de precio. Sin embargo, la naturaleza cambiante de la mayoría de los proyectos puede crear obstáculos significativos para que los contratistas los superen con el fin de satisfacer a sus clientes y mantener la rentabilidad.

En su famosa canción “Changes”, el fallecido gran David Bowie escribió la línea “ch-ch-ch-ch-changes, turn and face the strange”. Al incluir mecanismos específicos en un contrato de precio fijo para hacer frente a adiciones o supresiones del alcance del trabajo, los contratistas pueden enfrentar eficazmente los cambios, a veces extraños y a menudo imprevistos, que ocurren durante un proyecto.

Este artículo fue escrito por Ian Moes y Jay Spiro, abogados que ejercen el derecho de la construcción en Kuhn LLP. Este artículo solo pretende ser una guía y no puede cubrir todas las situaciones. Es importante obtener asesoramiento legal para situaciones específicas. Si tiene alguna pregunta o comentario sobre este caso u otros asuntos de derecho comercial o de construcción, comuníquese con nosotros al 604-684-8668.