El valor del permiso de planificación existente

El caso de Hillside Parks Limited v Snowdonia National Park Authority EWHC 2587 (QB) es un recordatorio útil de que el valor de un permiso de planificación para todo el sitio puede extinguirse efectivamente cuando la concesión e iniciación de permisos de planificación posteriores ha hecho imposible completar el desarrollo original según lo planeado.

No era raro (aunque menos en estos días) que se concediera un permiso de planificación para un desarrollo residencial a pequeña escala donde se entendía que el plan se construiría parcela por parcela durante un período de tiempo prolongado (más de 20 años en algunos casos). Dichos sitios o parcelas individuales se comercializarán y se venderán con el beneficio de un permiso de planificación existente. Este caso es una advertencia para los posibles desarrolladores y sus asesores profesionales en cuanto a la medida en que se puede confiar en tales permisos fechados.

En el caso de la ladera, solo se habían construido 41 viviendas de un total de 401 posibles en el período comprendido entre 1967 (cuando se concedió originalmente el permiso de planificación) y 2017, cuando se solicitó y obtuvo una declaración que confirmaba que las viviendas restantes podían completarse legalmente con arreglo al permiso de planificación original.

El punto de desafío de la autoridad de planificación fue que había concedido una serie de permisos de planificación en el sitio después de 1967 y, de hecho, muy poco del plan original se había construido de acuerdo con el plan original, gran parte de lo que posteriormente se había consentido entraba en conflicto con ese plan y, como cuestión de hecho y juicio, ahora sería imposible completar el desarrollo de acuerdo con el plan consentido en 1967.

El promotor, que percibía un valor considerable al poder completar las más de 300 casas restantes sin necesidad de una nueva concesión de permiso de construcción, buscó basarse en la jurisprudencia en el sentido de que cuando un permiso de construcción autorizaba una serie de actos independientes de desarrollo (en este caso, la construcción de grupos de casas), cada acto podía llevarse a cabo independientemente de la cuestión de si alguno de los otros actos también podía llevarse a cabo en ese momento.

La sentencia, en favor de la autoridad y en contra del promotor, fue tanto pragmática como legal. El juez consideró que lo que el permiso de planificación original había autorizado era un esquema de desarrollo coherente para todo el sitio y que debía llevarse a cabo de acuerdo con ese esquema (incluido un plan maestro aprobado) o no. El juez no creía que el permiso de planificación fuera para actos independientes de desarrollo, ya fueran conjuntos de casas o parcelas individuales, por lo que la jurisprudencia en la que se basaba el desarrollador no se aplicaba. Prácticamente, también, las obras intermedias (de conformidad con permisos de planificación separados) habían hecho imposible construir el esquema de 1967 tal como fue aprobado. Aunque no se exploró en este nivel de detalle, puede haber sido el caso de que una parcela individual (tal vez el objeto de una compra individual por parte de un constructor autónomo) hubiera sido capaz de construirse de acuerdo con el plan maestro. Sin embargo, dado que el permiso de planificación aquí se refería a todo el sitio, la pregunta no es si partes del mismo se pueden alinear con los planes originales, sino si el desarrollo en su conjunto se puede completar de esa manera.

El juez comentó que lo que se propuso no era una “desviación menor” del plan maestro aprobado. Eso deja claramente la puerta abierta, aunque sea un poco, pero cada caso tendría que ser juzgado en función de sus hechos en ese momento. En otros casos, se debe actuar con extrema cautela en los casos en que el valor de un sitio se derive de un permiso de planificación existente, pero más bien antiguo, y, lo que es más importante, se han otorgado y aplicado otros consentimientos en el sitio mientras tanto.