3 Toimistorakennusluokkaa: luokka A, luokka B ja luokka C
- 10/05/21
- 9 MINILUKEMA
kun se tulee toimistotilaa, on melko selvää, että lumoava downtown tower tuotu italialaista marmoria aulassa ja concierge tai Pysäköintipalvelu luokitellaan” luokka A ” maailmassa Liikekiinteistöjen.
samaan aikaan ei liene yllätys, että vähäeleinen tila paneloiduine seinineen ja hurjine loisteputkivalaisimineen, joka sijaitsee kaupungin heikommassa osassa, on todennäköisesti nimetty “C-luokaksi”.
toimistotilojen luokittelu ei kuitenkaan ole aina näin helppoa ja kuivaa. Entä kaikki se tila näiden ääripäiden välissä? Entä mitä A -, B-ja C-luokan rankingit oikeasti tarkoittavat ja kuka ne määrittää?
se on enemmän taidetta kuin tiedettä
huolimatta yrityksistä luokitella tilan laatu, ei todellakaan ole olemassa kovaa ja nopeaa virallista luokittelujärjestelmää, eivätkä välittäjät omilla markkinoillaan toimi yksittäisen luokan määritelmien mukaan.
ryhmät kuten BOMA International ja NAIOP tarjoavat laajoja kuvauksia kolmesta luokasta, mutta se on yksinkertaisesti tulkinnanvarainen kehys.
“kaikki on subjektiivista”, Houstonissa sijaitsevan Colliers Internationalin varatoimitusjohtaja Coy Davidson sanoi VTS: lle. “BOMA on standardi se menee, mutta se on silti täysin subjektiivinen kuka laittaa listalle.”
perussäännöt
vaikka se vaihtelee yrityskohtaisesti, kriteerejä, joita välittäjät tyypillisesti käyttävät rakennusten luokittelussa, ovat: rakennuksen ikä, sijainti/saavutettavuus, infrastruktuuri, teknologiset valmiudet, vuokrahinnat, markkinakäsitys, LVI-järjestelmän laatu, kuinka hyvin se on hoidettu, viimeistely, vuokrasuhde, omistus ja tietenkin mukavuudet. Nämä kaikki voivat määrittää, onko kiinteistö luokiteltu A -, B-ja C-luokan toimistotiloiksi. Tässä on runtattu (Boman avustuksella):
mikä on A-luokan toimistotila?
nämä ovat “arvostetuimpia rakennuksia, jotka kilpailevat premier office-käyttäjistä alueen keskivertoa korkeammilla vuokrilla”, ja niillä on “selvä markkina-asema.”A-luokan rakennuksilla on erinomainen keskeinen sijainti, ja ne ovat yleensä huomattavan kokoisia. A-luokan rakennukset eivät aina ole vasta rakennettuja — vanhemmat erotetut rakennukset, joilla on erinomainen omistus päämarkkinoilla, ovat usein A-luokkaa markkinaläsnäolonsa vuoksi (think Rockefeller Center).
A-luokassa on huippuluokan vuokralaisten parannuksia ja laadukkaita, ensiluokkaisia viimeistelyjä, huipputeknistä turvallisuutta, viimeisimpiä hissi-ja LVI-järjestelmiä sekä huipputeknisiä teknologisia valmiuksia. Toisin sanoen nämä rakennukset on rakennettu tekemään vaikutusta.
A —luokan kiinteistöihin hakeutuvat vuokralaiset ovat yleensä yrityksiä, joille toimistotilat eivät ole vain työntekijöitä vaan myös asiakkaita varten-ja he haluavat antaa huippuluokan vaikutelman. Nämä yritykset ovat usein löytyy rahoitus piirit ja voi tarjota asiantuntijapalveluja, kuten Asianajotoimistot, arkkitehtuuri yritykset, mainostoimistot, tai taloushallintoyhtiöt.
A-luokan toimistorakennuksiin voi sisältyä (mutta ei rajoittuen):
- Concierge-palvelut
- pysäköintipalvelut
- Vartiopalvelut
- vartiointipalvelut
- ruokailupaikat
- päiväkodit
- katetut pysäköintipaikat
- kuntosalit
- Suihkut
- pyörävarasto
- yksityinen ulkotila
oleskelutilat
mikä on B-luokan toimistotila?
B-luokan rakennukset ” kilpailevat laajasta käyttäjäkunnasta, jonka vuokrat ovat markkinoiden keskitasoa.”Ne ovat yleensä mukavia, täysin toimivia rakennuksia, mutta niissä ei yleensä ole samanlaisia huippuluokan kalusteita, arkkitehtuuria ja näyttäviä auloja kuin A-luokan rakennuksissa. Ne sijaitsevat hyvin kiinteillä markkinoilla, mutta saattavat olla aivan keskeisen bisnesalueen ulkopuolella. Ne ovat tyypillisesti vanhempia, mutta silti laadukkaampia vuokralainen parannuksia (vaikka viimeistely voi olla hieman vanhentunut). Huolto ja ylläpito ovat kunnossa. Rakennukset tarjoavat LVI-ja hissijärjestelmiä, jotka ovat toimivia, mutta eivät huippuluokkaa. Teknologinen kapasiteetti on riittävä. Siellä voi olla parkkipaikka, mutta se on paljastunut.
B-luokan rakennuksissa asuvien vuokralaisten ei välttämättä tarvitse olla keskellä toimintaa, eikä heidän tarvitse näyttää ulospäin vaurauttaan, vaan he haluavat varmistaa, että työntekijöillä on mukava, moderni työtila. Luokan B vuokralaisia ovat yritykset, jotka arvostavat funktion yli muodon, ja ovat usein aloilla, kuten IT, luova Palvelut, puhelinpalvelut, ja pienemmät asiantuntijapalvelut catering vähemmän räikeä väkijoukkoon.
B-luokan mukavuuksia voivat olla:
- paikan päällä oleva pysäköinti
- vartiointi
- kokoustilat
- pyörävarasto
- Kahvio-tai kahvilaruokailu
- jaettu ulkotila
mikä on C-luokan toimistotila?
C-luokan rakennukset myydään yleensä korjaajina sijoittajille, jotka haluavat nostaa ne b-luokan tasolle, mutta ne ovat myös vuokralaisille, jotka tarvitsevat toimivaa tilaa alueen keskiarvoa alhaisemmilla vuokrilla. Nämä yritykset käyttävät usein C-luokan toimistotilaa ensisijaisesti kotipesänä palvelutoiminnalle, joka tapahtuu muualla kuin paikan päällä.
C-luokan kiinteistöjen vuokralaisina voi olla teollisuus-tai palvelualoilla toimivia pienyrityksiä, joilla on usein työläisiä. Näitä voivat olla yritykset, jotka tekevät suunnittelu, maisemointi, kylttien tekeminen, turvallisuus, rakentaminen, LVI, sähkö, jne.
C-luokan mukavuuksia voivat olla:
- paikan päällä pysäköinti
- taukotilat
vaikka ei ole täydellinen, tarvitsemme luokitusjärjestelmän
rakennusten luokitusjärjestelmä vaihtelee merkittävästi eri markkinoilla. Esimerkiksi A-luokan toimistorakennus Omahassa ei ole verrattavissa A-luokan rakennukseen Los Angelesin keskustassa. Siksi on tärkeää, että rakennuksia tarkastellaan niiden erityisten markkinoiden kontekstissa. Sekään ei kuitenkaan ole tarkka kaava, sillä luokitukset vaihtelevat jopa kaupungin sisällä — osamarkkinoista osamarkkinoihin ja keskustasta lähiöihin.
“vuokraan pari A-luokan esikaupunkirakennusta pienessä alimarketissa, mutta jos ne tunkisi isompaan Houstonin alimarkettiin, ne olisivat todennäköisesti B-luokan rakennuksia”, Davidson sanoi. “Siellä saattaa myös olla pieni putiikkirakennus, joka on juuri suck-your-socks-off, mutta se on vain 20000 neliöjalkaa eikä siinä ole samoja mukavuuksia kuin 1 miljoonan neliön toimistotornissa.”
Davidson viittaa muihin haasteisiin, kuten siihen, että monet rakennukset sijoittuvat luokittelujen väliin, ja siihen, että vuokranantajalla voi olla “anteliaampi mielipide rakennuksestaan” kuin torilla. Rakennusluokitukset voivat myös muuttua ajan myötä rakennusten ikääntyessä ja markkinoiden muuttuessa.
yksimielisyys on siitä, että löyhäkin luokittelujärjestelmä auttaa välittäjiä, vuokranantajia, sijoittajia ja vuokralaisia vertailemaan rakennuksia, jotka kilpailevat samantyyppisistä käyttäjistä.
Leave a Reply