Anti-money laundering in the property market

money laundering through property is a major problem, eritoten Lontoossa.

jos olet kiinteistökauppoihin osallistuva asianajaja, sinulla on rahanpesun, terrorismin rahoituksen ja varainsiirron (maksajaa koskevat tiedot) säädösten mukaiset velvollisuudet 2017:

• Tunnista ja vahvista asiakkaasi henkilöllisyys
• Tunnista ja ryhdy kohtuullisiin toimiin varmistaaksesi asiakkaasi todelliset omistajat
• Hanki tietoa asiakkaan liikesuhteen tarkoituksesta kanssasi

viimeinen vaatimus merkitsee enemmän kuin vain sen toteamista, että henkilö haluaa myydä kiinteistön. Se sisältää tarkastella kaikkia tietoja ennakko-ja päättää, jos se on sopusoinnussa laillisen liiketoimen vai ei. Tähän voi kuulua myös se, onko asiakas sen kiinteistön omistaja, jonka haluaa myydä.

varmista, että valvot ennakkomaksua pysyäksesi valppaana epäilyttävien olosuhteiden varalta, jotka voivat viitata rahanpesuun.

jos haluat lisätietoja MLR 2017: n mukaisista velvoitteistasi, Lue Legal Sector Affinity Groupin rahanpesun vastainen ohjeistus lakialalle ja käytännön muistiinpanomme asuntolainapetoksista.

varoitusmerkkejä rahanpesusta

varoitusmerkkejä rahanpesusta kiinteistömarkkinoilla ovat:

• käteisostajat
• epätavallinen myyntihinta
• ostaja yrittää johtaa lainanantajaa harhaan esimerkiksi liioittelemalla myyntihintaa
• maksut useilta eri henkilöiltä tai lähteistä
• yhden henkilön antamat varat ja toisen henkilön nimiin Rekisteröityminen
• tuntemattomien kolmansien osapuolten antamat varat
• liiketoimet, joissa on mukana hallintarekisteröityjä yhtiöitä tai useita omistajia
• äkilliset tai selittämättömät omistusmuutokset
• suorat maksut ostajien ja myyjien välillä

ks. asuntolaina petos lisätietoja.

Rahanpesumääräysten noudattaminen

kiinteistökauppoja tehtäessä on useita toimenpiteitä, joilla voidaan varmistaa, että rahanpesumääräyksiä noudatetaan:

• MLR 2017
• Rikoshyödylaki 2002
• Terrorismilaki 2000

tunne asiakkaasi

varmista, että olet varma siitä, että asiakkaasi on se, joka he sanovat olevansa. Voit kysyä asiakkaaltasi lisätietoja, jos:

• heidän asenteensa on epätavallinen-esimerkiksi he ovat välinpitämättömiä, salamyhkäisiä tai epämääräisiä
• he ovat innokkaita tekemään nopean liiketoimen
• he pyytävät avainmuutoksia kesken liiketoimen

on tärkeää tietää, mitä asiakirjoja voi hyväksyä todisteeksi henkilöllisyydestä. Kannattaa myös harkita sähköisen kolmannen osapuolen vahvistusratkaisun käyttöä.

varmista, että asiakkaasi ymmärtää, mitä pyydät ja miksi kysyt. Päivitä asiakastietosi, jotta ihmiset tietävät, mitä odottaa.

Lataa esite, jonka avulla voit nopeasti kertoa asiakkaillesi rahanpesun vastaisista velvoitteistasi

ymmärtää tapahtuman

kiinteistökaupoissa on usein komplikaatioita, joten varmista, että tunnistat:

• liiketoimen tyyppi
• riskit
• yrityksesi toimintaperiaatteet ja ohjeet

älä pelkää esittää asiakkaallesi kysymyksiä. Jos et ole vieläkään tyytyväinen, kysy neuvoa esimieheltäsi tai joltain firman vanhemmalta työntekijältä.

varmista, että jatkat riskien arviointia koko liiketoimen ajan.

tunnista varojen lähde

pyydä asiakastasi selittämään varojensa lähteet ja tarkista, että niiden selitys on pätevä.

muista, että valtavirran pankkijärjestelmän kautta suoritettavat maksut eivät välttämättä ole puhtaita. Varmista, että rahanlähdettä koskevat tietosi vastaavat asiakkaan ja hänen riskiprofiilinsa tuntemusta.

lisätietoja on oikeusalan rahanpesun vastaisen ohjeistuksen kohdassa 2.4.

Pidä kirjaa

muista tehdä muistiinpanoja aina, kun puhut asiakkaan kanssa. Tämä auttaa sinua tunnistamaan huolenaiheita tai epäjohdonmukaisuuksia, joita saatat joutua tutkimaan tarkemmin.

katso parhaat vinkkimme kuljettajille rahanpesun vastaisten säännösten noudattamisesta (PDF 116 KB)

epäilyttävästä toiminnasta ilmoittaminen

jos tiedät tai epäilet rahanpesurikosta, sinun on tehtävä ilmoitus yrityksesi Rahanpesuraportoijalle (Mlro).

jos olet mlro ja tiedät tai epäilet rahanpesurikosta, sinun täytyy tehdä epäilyttävästä toiminnasta rikosilmoitus keskusrikospoliisille.

et kuitenkaan saa toimittaa SAR-selvitystä, jos epäilyksesi tai tietämyksesi taustalla olevat tiedot kuuluvat laillisen ammatillisen etuoikeuden (legal professional privilege, LPP) piiriin, ellei LPP: tä koskevaa rikosta/petosta koskevaa poikkeusta sovelleta.

lisätietoja erityishallintoalueen toimittamisesta on rahanpesun vastaisen ohjeistuksemme luvuissa 6 ja 9.

voit myös paljastaa luottamuksellisia tietoja, jos se on kohtuudella tarpeen puolustautuaksesi päämiehesi rikossyytteeltä tai siviilivaatimukselta tai puolustautuaksesi, jos Solicitor Regulation Authority (Sra) tai Solicitor kurinpitolautakunta tutkii menettelyäsi.