Lakisääteisen MYYNTIVALTUUDEN kumoaminen: pintapuolinen katsaus maa-ja HUUTOKAUPPALAKIIN ja huutokaupanpitäjien sääntöihin – WMO: n puoltajat

tässä tapauksessa ja yksinkertaisimmillaan lakisääteinen Myyntivaltuus tarkoittaa lainanantajalle laissa myönnettyä valtuutta ja oikeutta mainostaa ja myydä omaisuutta julkisessa huutokaupassa turvautumatta tuomioistuimeen luvan saamiseksi, kun maksu on laiminlyöty. Erityistä huomiota kiinnitetään maksuun turvallisuusintressinä.

on esitetty paljon kysymyksiä siitä, miten rahoituslaitokset käyttävät lakisääteistä myyntivaltaansa ja noudatetaanko asianmukaista menettelyä. Useimmiten oikeusturvaa noudatetaan harvoin kirjaimellisesti.

lainsäätäjän tarkoituksena oli selventää tätä kiistanalaista kysymystä lakisääteisestä myyntivallasta säätämällä Maaoikeuslaki. Esimerkiksi ennen Maaoikeuslain säätämistä velkojan lunastusoikeus jäi oikeuden tulkinnan ja oikeuskäytännön armoille. Nyt kuitenkin 89 pykälän mukainen maa-Aineslaki käsittelee nimenomaan tätä lunastuskysymystä.

lunastuspääoma tarkoittaa maksuhäiriöisen velkojan oikeutta periä omaisuus takaisin ennen kuin velkoja käyttää lakisääteistä myyntivaltaansa maksamalla maksuhäiriön korjaamiseksi velkojalle kuuluvat pääomamäärä, korot ja muut kulut.

on melko valitettavaa, että vaikka vuoden 2012 Land Act säädettiin ja asiaa koskeva oikeuskäytäntö on edistynyt, siihen liittyy edelleen epäilyksiä. Epäilys kohdistuu erityisesti ilmoituksiin, milloin ne pitäisi antaa ja aviovarallisuuden asemaan myyntivaltuudessa.

kuten edellä on todettu, on kaksi erittäin huolestuttavaa kysymystä, joita olisi käsiteltävä:;

1. ilmoitukset

ennen lakisääteisen myyntivallan käyttämistä on annettava pääosin kolme ilmoitusta. Näitä ilmoituksia ovat;

1. kiinteistölain 90§: n mukainen ilmoitus

90§: n 1 momentti muodostaa lakisääteisen myyntivallan perustan. Jos ja kun veloittaja (lainanottaja) on laiminlyönyt veloitusvälineen alaisen velvoitteen ja on edelleen maksukyvytön yhden kuukauden ajan, veloittaja (lainanantaja) voi antaa veloittajalle kirjallisen ilmoituksen velkojen maksamisesta tai sopimuksen mukaisesta suorituksesta.

2 alajaksossa yksilöidään, mitä 1 alajakson mukaisessa ilmoituksessa olisi ilmoitettava hoitajalle. Se sisältää;

• maksulaiminlyönnin luonne ja laajuus
• jos maksulaiminlyönti koskee maksujen suorittamatta jättämistä, maksulaiminlyönnin oikaisuilmoituksen olisi oltava vähintään kolme (3) kuukautta.
• jos maksukyvyttömyys johtuu siitä, että jokin vastausinstrumenttiin sisältyvistä kovenanteista ei täyty, maksuvelvollisuuden oikaisuilmoituksen olisi oltava vähintään kaksi (2) kuukautta.
• jos laiminlyöntiä ei korjata säädetyssä määräajassa, etuudensaaja voi käyttää käytettävissä olevia oikeussuojakeinoja.
• asianajajalla on oikeus hakea tuomioistuimelta tiettyjä avustajan vaatimia helpotuksia.

useimmat rahoituslaitokset valitsevat maksullisen maa-alueen myynnin, mutta niiden käytettävissä on selvästi paljon enemmän vaihtoehtoja 90§: n 3 momentin perusteella. On kuitenkin huomattava, että 90§: n 3 momentissa käytetty termi on “toukokuu”, tässä tapauksessa sitä käytetään viestimään siitä, että etuudensaajan käytettävissä olevat vaihtoehdot ovat erilaisia ja että etuudensaajan on itse valittava yksi vaihtoehto.

pykälän 90 momentin 2 ja 3 momentin määräysten välillä on pieni ristiriita. 90§: n 2 momentissa annetaan etuudensaajalle vähintään kolme kuukautta aikaa korjata maksukyvyttömyys, ja samalla 90§: n 3 momentissa annetaan etuudensaajan tehtäväksi käyttää alajaksossa esitettyjä oikeussuojakeinoja, jos ja kun etuudensaaja ei täytä velvoitteitaan 90 päivän kuluessa. Näiden kahden alaluokan soveltamisessa on räikeä käytännön ongelma. Yksi kysymys jäi vastaamatta on: Onko 3 kuukautta vastaa 90 päivää? Ja päinvastoin.

1. Maankäyttölain 96§: n 2 momentin mukainen myynti-ilmoitus ja huutokaupanpitäjien vuoden 1997 sääntöjen 15§: n B momentin mukainen Lunastusilmoitus.

maa-alueita koskevan lain 96§: n 2 momentin mukaisen myynti-ilmoituksen ja Huutokaupanpitäjiä koskevien sääntöjen 15§: n B momentin mukaisen lunastusilmoituksen soveltaminen on hitaasti ja tasaisesti herättänyt huomiota tuomareiden ja alan ammattilaisten keskuudessa. On tärkeää, että puutumme kiinteistölain 96§: n 2 momentin ja huutokaupanpitäjien 15§: n B momentin mukaisen vaatimuksen luonteeseen ja sen noudattamatta jättämisen vaikutukseen.

Osavaltiolain 96§: n 2 momentissa esitetään ilmoitus vähintään neljänkymmenen päivän myynnistä, kun taas huutokaupanpitäjien sääntöjen 15§: ssä määrätään vähintään 45 päivän lunastusilmoitus. Lunastusilmoitus on lunastusoikeudesta annetun Maapykälän 89 mukainen. Samalla 96§: n 2 momentin mukaisessa ilmoituksessa veloittajalle annetaan vähintään 40 päivää aikaa korjata maksuhäiriö tai muussa tapauksessa Veloittaja siirtyy myyntiin.

on toistuvasti väitetty, että vuoden 1997 Huutokaupanpitäjiä koskevien sääntöjen 15 säännön vaatimukset ovat riittäviä maa-alueita koskevan lain 96§: n 2 momentin soveltamiseksi. On myös väitetty, että huutokaupanpitäjien lunastusilmoitus voi toimia myös huutokaupanpitäjän ilmoituksena myydä kiinteistö maa-alueita koskevan lain 96§: n 2 momentin mukaisesti, koska sen on antanut asianmukaisesti ohjeita noudattava huutokaupanpitäjän asiamies ja se ilmoittaa myös, että omaisuus myydään 45 päivän kuluttua, ellei huutokaupanpitäjä Lunasta sitä.

nämä kaksi ilmoitusta palvelevat kuitenkin eri tarkoituksia ja niitä palvelevat eri henkilöt. Gikonyo J teoksessa Albert Mario Cordeiro & Another vs. Vishram Shamji eKLR esitti tämän väitteen seuraavasti:

jotkin kohtaamani väitteet näyttävät viittaavan siihen, että Huutokauppakeisarien lain 15 säännön mukainen Lunastusilmoitus riittää Maanlain 96 pykälän 2 momentin soveltamiseksi. Mielestäni näiden kahden lain välillä on selvä oikeudellinen kahtiajako, ja kaikki yritykset yhdistää nämä kaksi lakia vain lisäävät Osavaltiolain 96§: n 2 momentin tarkoituksen epäselvyyttä. Voin spekuloida. Ehkä joku voi ajatella, että Huutokaupanpitäjälain mukainen Lunastusilmoitus on riittävä, koska se tulee lakisääteisen ilmoituksen jälkeen; se on 45 päivää, mikä on enemmän kuin maa-Aluelain 96§: n 2 momentin 40 päivää; sen tarkoituksena on antaa velkojalle mahdollisuus lunastaa kiinteistö; ja ilmoittaa velkojalle kiinteistön tulevasta myynnistä, jos vaadittua summaa ei makseta ilmoituksessa ilmoitetun 45 päivän kuluessa. Minun on kuitenkin todettava, että kiinteistölain 96§: n 2 momentin mukaiset vaatimukset ovat pakollisia ja täysin erillisiä Huutokaupanpitäjälain mukaisista vaatimuksista. Huutokaupanpitäjälain mukainen Lunastusilmoitus on myös pakollinen, mutta se annetaan erillään Maanomistuslain 96§: n 2 momentin mukaisesta Lunastusilmoituksesta ja sen jälkeen, tiukasti tässä järjestyksessä.

edellä esitetyn analyysin lopputulos on se, että jos Maankäyttölain 96§: n 2 momentin mukaista myyntipäätöstä ei ole tehty, lakisääteistä Myyntivaltaa ei ole lain mukaan kertynyt, vaikka lunastusilmoitus olisi annettu.

1. Avioliittoasunto

hakijat ovat kerta toisensa jälkeen kiirehtineet oikeuteen vastustamaan sitä, että etuudensaaja käyttää lakisääteistä myyntivaltaansa vedoten siihen, että kyseessä on avioasunto. Land Act 2012 tarjoaa enemmän suojaa avio-asuntoja, mutta se ei tarkoita, kun chargee myyntivaltuus on laillisesti kertynyt niin se olisi lopetettava vain siksi, että omaisuus on avio-kotiin.

tuomioistuin asiassa Julius Mainye Anyenga vs. Eco Bank Limited eKLR käsitteli asiaa seuraavasti:

haluan purkaa Asuntolainaajat siitä, mikä tuntuu erityisesti maksuhäiriöisten taholta väärältä asennolta. Avio-omaisuutta koskevan lain todellinen kanta on, että kyseiselle omaisuudelle ei synny asuntolainaa ilman puolison suostumusta. Myöskään avio-omaisuutta ei myydä ilman tarvittavien ilmoitusten antamista kiinnityksen antajan puolisolle tai puolisoille. Tämä suoja ei estä avio-asunnon myyntiä, jos tarvittavat suostumukset on saatu ja kaikki ilmoitukset on annettu kaikille osapuolille, jotka ovat kiinnostuneita avio-kodista, joka annetaan vakuudeksi laina-tai luottojärjestelyä varten.

nyrkkisääntönä on, että omaisuudesta ei voi periä maksua ilman puolison suostumusta tai siviilisäädyn osoittavaa todistusta, jos omaisuudenhoitaja väittää olevansa sinkku. Sen jälkeen laiminlyönnin, ilmoitukset annetaan ohjesäännön mukaisesti ja kopioitu kaikille asianosaisille mukaan lukien, mutta ei rajoittuen, puolisot sitten olennaisesti lakisääteinen myyntivalta on laillisesti kertynyt. Tuomioistuin perustelee päätöstään sillä, että kaikki omaisuus, olipa se avio-tai henkilökohtainen, joka tarjotaan vakuudeksi järjestelyä varten, tehdään sillä edellytyksellä, että lainanantaja saattaa myydä sen, jos se ei maksa vakuudellista velkaansa.

Honorable Nyamu J in Maithya vs. Housing Finance Co. Kenian & toinen 1 EA 133 totesi seuraavasti:

” veloitetut kiinteistöt on tarkoitettu hankittaviksi tai niillä oletetaan olevan kaupallista arvoa, muuten lainanantajat eivät hyväksyisi niitä arvopapereiksi. Omistajuuden tunne, jota tässä maassa on vuosien mittaan suuresti arvostettu, on monissa tilanteissa väistynyt kaupallisten näkökohtien tieltä. Ennen lainanantoa monet lainanantajat pankit ja asuntoluotot vaativat yhä useammin, että arvostukset tehdään, jotta voidaan määrittää kiinteistöjen pakkomyyntiarvot ja markkina-arvot lainojen tai luottojärjestelyjen arvopapereiksi. Kiinteistöjen menettäminen myymällä on selvästi osapuolten harkinnassa jo ennen vakuuden virallistamista”.

tuomioistuinten kanta tähän kysymykseen on luja ja sitkeä. Avio-asunnon suojaa, joka kuuluu lakisääteisen myyntivallan piiriin, ei näin ollen saa käyttää veloitusvälineen mukaisen sopimusvelvoitteen keihäänkärkenä tai vapauttamisena.

tuomioistuin asiassa Jimmy Wafula Simiyu vs. Fidelity Bank Ltd eklr totesi seuraavaa:

on varsin ylimielistä, että hakija ajattelee, että kiinnitetyn omaisuuden muuttaminen aviokodiksi tarjoaa jonkinlaisen lannistumattoman suojan lain nojalla kiinnitetyssä asuntolainassa annetun vakuuden toteutumiselta. Lain, joka koskee asuntolainan myöntämistä ja avio-asunnon myyntiä, tarkoituksena on ainoastaan varmistaa, että puolison tai puolisoiden suostumus haetaan ennen tällaisen omaisuuden kiinnittämistä, ja asiaa koskevat ilmoitukset annetaan puolisolle, joka on antanut suostumuksen kiinnitykseen ennen kiinnityksen saajan lakisääteisen myyntivallan käyttämistä.

sillä, että veloitettu omaisuus on avioehtoasunto, on merkitystä vain, jos hakija väittää, että puoliso ei ole antanut suostumustaan maksun laatimiseen tai puolisoa/puolisoita koskevia ilmoituksia ei ole noudatettu asianmukaisesti lain mukaan.

1. siviilisäädyn todistus

nyt on lain mukaan kiellettyä periä avio-omaisuutta ilman puolison suostumusta. Tämä oikeudellinen suoja on lisännyt tapauksia, joissa väärennetyt todistukset ja velkojien puolisot ovat kiireesti väittäneet olevansa naimisissa ja että omaisuus on aviovarallisuutta, vain tehdäkseen tyhjäksi etuudensaajan myyntivallan.

avustusten saajien on huomattava, että laki tarjoaa takautumismahdollisuuden tällaisissa tapauksissa. Väärä kiroilu on rikoslain pykälän 114 mukainen rikkomus. Kuitenkin neuvoisimme, että Chargee olisi mennä pidemmälle ja pyrkiä tekemään haun kanssa rekisterinpitäjä avioliittojen vahvistaa, Jos todellakin chargor on avioliitto. Avioliittolain 50§: ssä perustetaan Avioliittorekisteröintivirasto ja sen tehtävät, joihin kuuluu muun muassa avioliittojen rekisteröiminen ja avioliittorekisterin ylläpitäminen. Olemme elossa siihen tosiasiaan, että kaikkia avioliittoja ei ole rekisteröity, mutta tekemällä tämän haun se osoittaa, että Chargee on mennyt pidemmälle ja pidemmälle vahvistaakseen Chargorin siviilisääty. Neuvomme, että tämä etsintä tehdään ja tulokset liitetään latausvälineeseen.

1. takaajat

joissakin maksuissa, joissa Veloittajalla ei ole vakuutta, he sitoutuisivat takaamaan järjestelyn. Tätä artiklaa varten keskitymme siihen, että takuu on maksu peltolohkosta. Takaus on yleensä lainanottajan sopimuksesta erillinen sopimus. takaaja, joka on antanut maa-alueensa vakuudeksi, nauttii Land Act: n tarjoamaa suojaa. Myös takaaja on syytteen osapuoli.

kaikki lainanantajan lainanottajalle antamat ilmoitukset, jotka koskevat veloitetun maa-alueen maksua ja välitöntä myyntiä, on kopioitava takaajalle, koska takaajan vastuu syntyy laiminlyönnin yhteydessä. Koska takaaja on asettanut pakettinsa vakuudeksi, on vain kohtuullista ja kohtuullista, että hänellä on oikeus Maankäyttölain 90§: n 1 momentin ja 96§: n 2 momentin mukaisiin ilmoituksiin, unohtamatta huutokaupanpitäjien sääntöjen 15§: n mukaista lunastusilmoitusta.