Marijuana Grow-Op Houses-What You Need To Know When Buying a House-Cannabis & Hemp-Canada

vaikka marihuanan hallussapito eri olosuhteissa oli dekriminalisoitu Kanadassa vuonna 2018, monia asuinkiinteistöjä käytettiin ja epäilemättä käytetään edelleen “grow-opsina” marihuanan tuottamiseen.

taloissa, joissa viljeltiin marihuanaa, esiintyi usein seuraavia ongelmia:

• sähköjärjestelmät on kytketty uudelleen eivätkä ne ole turvallisia;
• marihuanatuotannon kosteus voi johtaa homeeseen ja erilaisiin terveyshuoliin; ja
• kiinteistö voi leimautua “kasvatusomaisuudeksi” ja olla arvoltaan pienempi.

mitä ostaja voi tehdä?

asuinkiinteistön ostajan kannattaisi tiedustella myyjältä, oliko kiinteistöä aiemmin käytetty marihuanan kasvattamiseen, ja lisätä termit osto-ja myyntisopimukseen, jotta se tarjoaisi mahdollisimman paljon suojaa.

Ontariossa monet asuinkiinteistösopimukset sisältävät “laittomien aineiden lausekkeen”, jossa lukee:

myyjä edustaa ja optioi … myyjän tietojen ja uskomusten mukaan omaisuutta ja sen rakenteita ei ole koskaan käytetty laittomien aineiden kasvattamiseen tai valmistamiseen. Tämä takuu säilyy ja ei sulaudu tämän tapahtuman päätyttyä.

tapaustutkimus

asiassa Beatty vastaan Wei Ontarion muutoksenhakutuomioistuin tutki tämän lausekkeen merkitystä epäonnistuneen kiinteistökaupan yhteydessä. Tässä tapauksessa myyjä ja ostaja tekivät osto-ja myyntisopimuksen Torontossa sijaitsevasta asunnosta, joka oli päivätty 15.toukokuuta 2016 (“APS”).

APS säädetty:

• ostajan maksama 30 000,00 dollarin talletus;
• 916 000,00 dollarin kauppahinta; ja
• Päättymispäivä 22.elokuuta 2016.

APS: ään sisältyi myös laittomien aineiden lauseke.

noin kuukausi APS: n allekirjoittamisen jälkeen ostajan realestate-agentti suoritti internet-hakuja ja tuli acrossinformation, joka viittasi siihen, että kohde oli aiemmin Beena marijuana grow-op, jonka poliisi vahvisti. Myyjä ei tiennyt, että kiinteistöä oli aiemmin käytetty marihuanan tuottamiseen (joka oli tapahtunut useita vuosia ennen kuin myyjä oli ostanut kiinteistön). Ostaja ei suostunut sulkemaan APS: ää, ja myyjä lopulta myi kiinteistön uudelleen 86 100,00 dollarilla vähemmän kuin APS: n hinta. Myyjä ja ostaja nostivat kanteen toisiaan vastaan.

hovioikeuden käsittelyssä oli kysymys siitä, oliko ostajalla oikeus perääntyä APS: stä. Oikeus totesi, että ostajalla ei ollut oikeutta päästä ulos APS: stä ja että hän oli sen vuoksi oikeutettu maksamaan myyjälle vahingonkorvauksia (eli 86100,00 dollaria, joka on kuinka paljon vähemmän rahaa myyjä myi kiinteistön takaisin, kun ostaja kieltäytyi sulkemasta APS: ää).

hovioikeuden analyysissä keskityttiin laittomien aineiden lausekkeen sanamuotoon ja erityisesti siihen, milloin myyjän antama järjestely ja esitys oli tehokas. Muutoksenhakutuomioistuin kumosi alioikeuden päätöksen ja katsoi, että myyjän antama takuu ja esitys olivat voimassa APS: n antamispäivästä (eli 15.toukokuuta 2016) alkaen. Tuolloin myyjällä ei ollut tietoa siitä, että kiinteistössä oli aiemmin viljelty marihuanaa. Tieto siitä, että vastaanottajalle saatiin myöhemmin 15.toukokuuta 2016, oli merkityksellistä. Myyjä ei rikkonut takuaanjaesitystä. Näin ollen ostajalla ei ollut oikeutta poistua kaupasta ja hän oli näin ollen korvausvelvollinen myyjälle.

päätelmä

vaikka tämä tulos saattaa vaikuttaa ostajan kannalta karulta, tämän laatijan mielestä hovioikeuden perustelut ovat järkevät ja vakiintuneen sopimustulkintalain mukaiset. Ostaja, joka etsii enemmän mukavuutta realestate liiketoimi voi neuvotella erilaisia ehtoja, kuten varaukseton edustus ja takuu siitä, että omaisuutta ei koskaan käytetty tuottamaan marihuanaa, tai mahdollisuus päästä ulos kaupasta, jos se havaitaan ennen sulkemista, että omaisuutta käytettiin tuottamaan marihuanaa. Ei ole harvinaista, että sopimukset edellyttävät” tuo alas todistus ” myyjältä sulkemisstating että kaikki vakuutukset ja takuut ovat totta.

Viime kädessä sopimukset, erityisesti maan myyntiä koskevat sopimukset, ovat neuvottelu-ja riskinjakokysymys.Kunkin osapuolen on harkittava, kuinka suuren tai vähäisen riskin se on valmis ottamaan, ja toimittava sen mukaisesti.

tämän artiklan sisältö on tarkoitettu antamaan Yleisohjeita aiheesta. Erityisasiantuntemusta on syytä neuvoa asiantuntijoilta.