mikä on sunset clause?

ketä sunset clause koskee?

ostaja tai myyjä voi käyttää sunset-lauseketta, ja kumpi tahansa osapuoli voi halutessaan vedota lausekkeeseen, jos voimassaolon päättymispäivä on kulunut umpeen. Kun siihen vedotaan, se koskee molempia osapuolia.

on kuitenkin tapauksia, joissa lausekkeeseen vetoaminen voi olla toiselle osapuolelle vaikeampaa kuin toiselle. Joissakin osavaltioissa on annettu lainsäädäntöä, jotta rakennusten rakennuttajien olisi työläämpää vedota raukeamislausekkeeseen. Tämä on seurausta tapauksista, joissa jotkut kehittäjät manipuloivat lauseketta tarkoituksellisesti viivyttääkseen kehitystä, kunnes viimeinen käyttöpäivä on kulunut, jotta he voivat uudelleenlistaa ominaisuuden korkeampaan hintaan.

milloin raukeamislausekkeeseen voidaan vedota?

tyypillisesti jompikumpi osapuoli voi vedota raukeamislausekkeeseen, jos eräpäivä on kulunut umpeen eikä sopimuksen ehtoja tai vaatimuksia ole täytetty. Jompikumpi osapuoli voi vedota raukeamislausekkeeseen, eikä se tapahdu automaattisesti.

voidaanko sunset clause pidentää?

kaksi osapuolta voi päästä yhteisymmärrykseen raukeamislausekkeen ehtojen jatkamisesta.

oikeudellista neuvontaa olisi kuitenkin pyydettävä, ja tässä skenaariossa raukeamislauseke jatkuisi uuteen sovittuun päivämäärään saakka. Jos sopimuksen vaatimuksia ei olisi tähän päivään mennessä vieläkään täytetty, molemmilla osapuolilla olisi jälleen mahdollisuus vedota lausekkeeseen ja poistua paikalta.

oikeudenkäyntikulut

kuten kaikissa sopimusneuvotteluissa, oikeudenkäyntikulut voivat olla tekijä vedottaessa raukeamislausekkeeseen. Lainopillista neuvontaa on aina hyvä saada tilanteessa, jossa kyse on mahdollisesti suurista rahasummista.

lakimiehet voivat veloittaa palveluksistaan noin 300 dollaria tunnissa, ja tavallinen kiinteistösopimus maksaa tyypillisesti noin 900 dollaria, kun sen laatii ja toteuttaa asianajaja tai kiinteistövälittäjä. Olisi kohtuullista olettaa, että asianajajilla on standardi sunset clause sanamuoto, joka voidaan lisätä kiinteistösopimukseen, jos tarvitset aikaa myydä nykyinen omaisuus, ja että lisäkustannukset olisivat minimaaliset (vaikkapa $100). Kuitenkin, jos lauseke myöhemmin oli vedota asianajajan puolestasi, saatat tarkastella vielä 300 dollaria ainakin.

jos tarvitset asianajajan tarkastamaan myyjän sopimukseen lisäämän raukeamislausekkeen, saatat joutua maksamaan useita tunteja heidän ajastaan, jos he tarvitsevat myyjän historian ja luotettavuuden tutkimista. Tämä olisi kuitenkin todennäköisesti hyvin käytettyä rahaa, jollet tuntisi olevasi pätevä suorittamaan tutkimuksia itse.

miten sunset-lauseketta käytetään

sunset-lausekkeeseen vetoaminen sisältää yleensä seuraavat vaiheet:

1. Sunset clause sisältyy kauppasopimukseen ja molemmat osapuolet allekirjoittavat ja hyväksyvät sen.
2. raukeamislausekkeessa mainittu Päättymispäivä menee läpi ilman, että sopimuksen vaatimukset täyttyvät.
3. jompikumpi osapuoli (ostaja tai myyjä) päättää vedota lausekkeeseen. Ilmoitus tehdään yleensä kirjallisesti.
4. vedottuaan molemmat osapuolet luopuvat sopimuksesta. Kaikki talletukset maksetaan takaisin kokonaisuudessaan.

riskit

joissakin tapauksissa sunset-lauseke voi haitata toista osapuolta tai sitä voidaan jopa manipuloida hyödyn saamiseksi. Niiden, jotka tekevät kauppasopimuksen, johon liittyy raukeamislauseke (tai ehdottavat sen lisäämistä), olisi oltava tietoisia mahdollisista riskeistä.

rakennuttajat käyttävät sunset clausea purkaakseen sopimuksen ja laittaakseen kiinteistön takaisin markkinoille korkeampaa hintaa vastaan.

• on tapauksia, joissa rakennuttajat viivyttävät rakentamista tarkoituksellisesti vedoten sunset clause-lausekkeeseen.
• näin rakennuttaja voi irtautua kauppasopimuksesta ja uudelleenlistaa kiinteistön korkeampaan hintaan.
• ostajien tulee olla tietoisia riskistä ennen suunnitelman ulkopuolisen kehityksen allekirjoittamista ja pyytää oikeudellista neuvontaa ennen sen tekemistä.
• suunnitelman ulkopuolisen kehityksen raukeamislauseke on keskimäärin noin 18 kuukautta. Tämä ei ehkä ole mikään punainen lippu.

myyjät valitsevat toisen ostajan sen sijaan, että sopimukseen sisällytettäisiin raukeamislauseke.

• jos ostajan oston ehtona on, että hän myy ensin nykyisen asuntonsa, hän voi pyytää myyjää sisällyttämään kauppasopimukseen raukeamislausekkeen.
• vaikka tämä saattaa olla ostajan etu, kuumilla markkinoilla se ei juurikaan kannusta myyjää.
• sen sijaan myyjä voi valita toisen ostajan, jonka ei tarvitse sisällyttää sopimukseen raukeamislauseketta.

esimerkki auringonlaskulausekkeesta

tässä hypoteettinen skenaario auringonlaskulausekkeesta toiminnassa.

Barryn ja Georgien perhe kasvaa ja he haluavat muuttaa isompaan paikkaan. Pariskunta omistaa jo oman kodin, mutta heidän on myytävä asuntonsa, jotta heillä olisi varaa johonkin isompaan.

lukemattomien avoimien ovien viikonloppujen jälkeen pariskunta löytää vihdoin sopivan asunnon vehreästä lähiöstä, jossa on hyvät koulut. He tekevät tarjouksen, jonka myyjä hyväksyy. Kauppasopimus laaditaan.

tietäen, että heidän on myytävä nykyinen kotinsa, jotta heillä olisi varaa uuteen taloon, Barry pyytää, että sopimukseen sisällytettäisiin raukeamislauseke siltä varalta, että asiat eivät mene suunnitelmien mukaan. Koska pariskunta tarjoaa hyvää hintaa ja myyjä oli aiemmin kamppaillut ostajan löytämiseksi, hän suostuu sisällyttämään pykälän ja antaa pariskunnalle 90 päivää aikaa myydä talonsa.

kolme kuukautta on kulunut, eikä pariskunta ole vieläkään myynyt nykyistä kotiaan. Pari päättää vedota raukeamislausekkeeseen ja jättää sopimuksen. Myyjä löytää toisen ostajan.

nämä tiedot on laadittu ohjeeksi, eivätkä ne ole oikeudellisia tai taloudellisia neuvoja. Suosittelemme, että haet ammattilaisen neuvoja ennen allekirjoittamista tai sopimusneuvottelujen aloittamista.