mikä on Ylisuuruuslauseke?

Liikekiinteistöjen / maa-alueiden kauppasopimukseen sisältyy yleensä ylisuuruuslauseke, jota myyjä käyttää saadakseen lisärahoitusta sen jälkeen, kun kauppa on saatettu päätökseen ja sovittu “laukaiseva tapahtuma” on tapahtunut. Laukaiseva tapahtuma on yleensä kiinteistön / maan arvon nousu, joka tapahtuu tulevaisuudessa.

tilanteet, joissa ylityslauseke voidaan sisällyttää sopimukseen

tyypilliset olosuhteet, joissa ylityslauseke sisältyy sopimukseen, ovat:

• jos on odotettavissa, että kiinteistö/maa voidaan saneerata; tai
• , että arvokas suunnittelulupa voidaan myöntää tulevaisuudessa.

muissa tilanteissa tiettyjä myyjiä, kuten julkisen sektorin yhteisöjä ja hyväntekeväisyysjärjestöjä, voidaan vaatia myymään kiinteistö/maa parhaaseen mahdolliseen mahdolliseen hintaan, ja tästä syystä sopimukseen voidaan sisällyttää ylityslauseke.

Ylisuuruuslauseke laukaisevat tapahtumat

kuten aiemmin mainittiin, ylisuuruuslauseke edellyttää, että ostaja suorittaa myyjälle lisämaksun, joka vastaa osuutta kiinteistön/maa-alueen arvonnoususta sovitun laukaisevan tapahtuman jälkeen. Tämä laukaiseva tapahtuma voi olla:

• kaavoitusluvan myöntäminen kehittämis-tai käyttötarkoituksen muuttamiseksi;
• kaavoitusluvan täytäntöönpano;
• kaavoitusluvan myöntäminen kaavoitusluvalla;
• kaavoitusluvan varhainen täytäntöönpano ja kiinteistön/maan luovutus kyseisen kaavoitusluvan perusteella;
• tontin/maan luovutus a korkeampi hinta tietyn ajan kuluessa; tai
• loppusijoitettu tuote.

Ylisuuruuslausekkeet mahdollistavat sen, että myyjä voi myydä kiinteistön/maa-alueen nykyisellä markkina-arvolla ilman, että hänen tarvitsee luopua osuudestaan sen kehityspotentiaaliin, kun tämä toteutuu.

tilanteet, joissa liikakuormituslauseke ei välttämättä ole hyödyllinen

vaikka liikakuormituslausekkeet voivat olla hyödyllisiä joissakin myyntisopimuksissa, ne eivät välttämättä ole tarkoituksenmukaisia kaikissa tilanteissa, kuten:

• jos maan/kiinteistön kehittämisen todennäköisyys on vähäinen, monimutkaisista maksusäännöksistä neuvottelemisesta aiheutuvat kustannukset voivat olla suuremmat kuin mahdolliset ylisuuret maksut.
• Ylisuuruusvaraukset voivat vaikuttaa myös kauppahintaan, jonka ostaja on valmis maksamaan kiinteistöstä/maa-alueesta heti alussa.
• , Jossa ostaja ostaa kiinteistön/tontin tarkoituksenaan kunnostaminen se heti, se on yleensä parempi myyjä myöntää ostajalle vaihtoehto tai tehdä ehdollisen sopimuksen myynti se. Loppuun ei tapahdu vasta sen jälkeen, kun rakennuslupa on saatu ja osto hinta voi sitten olla laskettu perustuu markkina-arvoon, käyttäen varsinainen rakennuslupa on saatu.

positiivisia ja negatiivisia liikakuormituslausekkeita

Liikakuormituslausekkeita kuvataan joskus joko positiivisiksi tai negatiivisiksi.

• positiivinen ylitysmenetelmä tarkoittaa sitä, että myyjä perii ostajalta ilmaistun lupauksen lisämaksun suorittamisesta, jos tulevaisuudessa tapahtuu erityinen laukaiseva tapahtuma. Maksu lasketaan ja maksun käynnistävä tapahtuma määritellään tarkasti etukäteen.
• negatiiviset ylisaatavat ovat sellaisia, joissa myyjä määrää rajoittavan sopimuksen tai muun mekanismin, kuten lunnaskaistan, joka estää tietyn kehityksen tai käyttötarkoituksen muutoksen. Myyjä voi sitten vaatia korotettujen rahojen maksamista myöhemmin vastineeksi liiton vapauttamisesta tai lunnaskaistan myynnistä.

pyydä oikeudellista neuvontaa

koska ylisuuruuslausekkeet heijastavat yleensä monimutkaisia järjestelyjä, on aina suositeltavaa pyytää oikeudellista neuvontaa ennen kuin se sisältyy myyntisopimukseen.

sopimuksen laatimisoikeuden saaminen vaikeutuu, koska osapuolten on otettava huomioon kaikki kohtuudella ennakoitavissa olevat olosuhteet varmistaakseen, että lauseke pysyy voimassa koko ylipitkän ajan.

on myös olemassa erilaisia tapoja laatia ja varmistaa ylimenovelvoitteita, ja olisi valittava sopivin menetelmä kulloiseenkin tilanteeseen sopivaksi. Jokaisella menetelmällä on omat etunsa ja haittansa.