Mitä Tapahtuu Osakkeille Ulosotossa?

ulosmittaus on oikeusprosessi, jossa lainanantaja yrittää periä lainan saldon lainaajalle maksamisen lopettaneelta lainanottajalta pakottamalla myymään lainan vakuutena käytetyn omaisuuserän.

muodollisesti kiinnelainaaja (kiinnelainaaja) tai muu panttioikeuden haltija päättää kiinnelainaajan (kiinnelainaaja) kohtuullisen lunastusoikeuden joko tuomioistuimen päätöksellä tai lain nojalla (erityisen lakisääteisen menettelyn jälkeen).

yleensä lainanantaja saa vakuuskoron lainanottajalta, joka ottaa asuntolainan kaltaisen omaisuuserän tai panttaa sen lainan vakuudeksi. Jos lainanottaja laiminlyö velvoitteensa ja luotonantaja yrittää saada omaisuuden takaisin, oman pääoman ehtoiset tuomioistuimet voivat myöntää lainanottajalle oikeudenmukaisen lunastusoikeuden, jos lainanottaja maksaa velan takaisin. Vaikka tämä oikeudenmukainen oikeus on olemassa, se on pilvi otsikko ja lainanantaja ei voi olla varma, että he voivat takavarikoida omaisuutta. Sen vuoksi lainanantaja pyrkii ulosmittausmenettelyn kautta välittömästi lakkauttamaan oikeudenmukaisen lunastusoikeuden ja ottamaan sekä laillisen että kohtuullisen omistusoikeuden kiinteistöön yksinkertaisena maksuna. Muut panttioikeuden haltijat voivat myös ulosmitata omistajan lunastusoikeuden muiden velkojen, kuten erääntyneiden verojen, maksamattomien urakoitsijoiden laskujen tai erääntyneiden asunnonomistajien yhdistysmaksujen tai arviointien vuoksi.

miten ulosmittaus toimii

kun ostat kiinteistön (jota kutsutaan myös kiinteistöksi), kuten asunnon, sinulla ei välttämättä ole tarpeeksi rahaa maksaa koko kauppahintaa etukäteen. Voit kuitenkin maksaa osan hinnasta käsirahalla ja lainata loput rahat (jotka maksetaan takaisin tulevina vuosina).

kodit voivat maksaa satojatuhansia dollareita, eivätkä useimmat ihmiset tienaa läheskään niin paljon vuosittain. Miksi lainanantajat ovat valmiita tarjoamaan näin suuria lainoja? Osana lainasopimusta hyväksyt, että ostamasi omaisuus toimii lainan vakuutena: jos lopetat maksujen suorittamisen, lainanantaja voi ottaa kiinteistön haltuunsa saadakseen takaisin lainaamansa varat.

tämän oikeuden turvaamiseksi lainanantajalla on panttioikeus omaisuuteesi, ja parantaakseen mahdollisuuksiaan saada tarpeeksi rahaa he (yleensä) lainaavat vain, jos sinulla on hyvä lainan arvo-suhde.

ensin luottamusmiehen palkkiot ja asianajopalkkiot otetaan ylijäämäkassasta. Edunvalvojan palkkioihin sisältyvät postituskulut, suoritetut palvelut ja hakemusmaksut. Seuraavaksi edunvalvoja jakaa rahaa luottamusasiakirjalla vakuutettujen velvoitteiden maksamiseen, joka on jäljellä oleva lainasumma. Kun lainanantajalle on maksettu, omaisuudenhoitaja jakaa varoja nuoremmille panttioikeuksien haltijoille, kuten home equity limit of credit. Lopuksi asunnonomistaja voi vaatia ylijäämävaroja kiinteistön omasta pääomasta. Sinun on ilmoitettava omaisuudenhoitajalle 30 päivän kuluessa ulosmittaushuutokaupasta, jotta voit vaatia ylijäämävaroja.

mitä osakkeille tapahtuu ulosmittauksen aikana?

kodin oma pääoma pysyy asunnonomistajan omaisuutena myös siinä tapauksessa, että asuntoon tulee asuntolainan laiminlyönti ja se ulosmitataan. Mutta ulosmittaus voi syödä oman pääoman. Seuraavat viisi pistettä selittävät, mitä kotipääoma on, mitä sille tapahtuu ulosmittauksen aikana ja optiot suojella.

Mitä On Oma Pääoma?

Oma pääoma on asunnon nykyisen markkina-arvon ja siitä velkasumman erotus. Se on se osa kotisi arvosta, jonka todella omistat. Jos esimerkiksi olet ostanut 200000 dollarin asunnon, jossa on 20 prosentin käsiraha 40000 dollaria ja 160000 dollarin asuntolaina, oman asunnon osuus on 40000 dollaria.

Oma pääoma on kiinteistön arvo, josta on vähennetty siihen mahdollisesti liittyvät kiinnelainat ja kiinnelainat. Kun asuntolainasi saldo laskee alle omaisuutesi arvioidun arvon, sinulla on pääomaa kodissasi. Vastaavasti jos olet velkaa asuntolainasta enemmän kuin kotisi arvo on, sinulla ei ole omaa pääomaa. Ellei sinulla ole merkittävää pääomaa omaisuudessasi, voit odottaa menettäväsi rahat ulosmittausprosessin aikana.

https://www.ascentlawfirm.com/immigration-and-hiring-for-businesses/
https://www.ascentlawfirm.com/dont-trust-divorce-information-on-the-internet/
https://www.ascentlawfirm.com/utah-law-on-returning-a-car/

ulosotossa pääoma pysyy omanasi, jos sitä on mahdollista saada

ulosmittaus on oikeudellinen edeltävä, joka seuraa, että olet laiminlyönyt asuntolainasi. Se, mikä muodostaa laiminlyönnin, vaihtelee kunkin lainan ja kunkin valtion lakien mukaan. Mutta joka tapauksessa, jos et ole tehnyt määritetyn määrän maksuja, lainanantaja asettaa lainan laiminlyönti ja voi alkaa ulosmittaus.

jos uutta rahoitusta tai asuntoa ei saa myytyä, lainanantaja voi myydä asunnon huutokaupassa mihin hintaan tahansa. Jos koti ei mene huutokaupassa kaupaksi, lainanantaja voi myydä asunnon kiinteistönvälittäjän kautta.

muista, että oma pääoma on sitä, mitä omistat kotisi arvosta. Kaikissa edellä mainituissa tapauksissa, jos talo myydään ja rahaa jää yli lainan jälkeen ja kaikki maksut ja seuraamukset on maksettu, se on pääomaa ja se on sinun.

siihen leikatut palkkiot

omaa pääomaa alennetaan ennen ulosmittauksen alkamista. Suurimmassa osassa asuntolainoista on maksuviivästyksiä. Joten, jos olet myöhässä lainasi ja se menee laiminlyönnin, esimerkiksi neljän kuukauden kuluttua maksamatta, viivästyskorot kyseisille kuukausille lisätään lainan kokonaismäärään ja vähennetään myyntituotoista. Se vähentää pääomaasi.

lisäksi lainanantaja voi veloittaa maksuviivästysten käsittelystä, maksuhäiriöilmoituksesta, ulosmittausmenettelystä ja myynnistä aiheutuvista kuluista oman pääoman ehtoista. Tämä voi olla kymmeniä tuhansia dollareita, jotka vähennetään kaikesta velkaa jälkeen ulosottoon myynti.

alhaiset Kotiarviot pienentävät sitä

jos asuntosi menee ulosmittaukseen, lainanantaja arvioi asunnon huutokauppaa varten. Tyypillisesti lainanantaja hyväksyy tarjouksen, joka on 90 prosenttia asunnon arvioidusta arvosta. Lainanantajat eivät halua omistaa kotiasi, varsinkaan jos se on kodin arvojen hiipumisen aikaa. On tyypillistä, että lainanantajat hyväksyvät alhaiset kodin arviointiarvot niin, että koti menee huutokaupassa kaupaksi eikä sitä tarvitse listata asiamiehen kanssa. Tämä alentunut arviointiarvo tarkoittaa alhaisempaa myyntihintaa, joka tuottaa vähemmän rahaa, joka jää lainan ja palkkioiden maksamisen jälkeen.

kun ulosmitataan, saa silti rahansa, jos on

Okei, puhutaan skenaarion kautta. Ostit talon 15 vuodeksi ja sait 30 vuoden asuntolainan. Menetit työsi 6 kuukautta sitten ja olet myöhässä maksuistasi. Sinä päätät, että ulosmittaus on sinulle paras vaihtoehto.

sinulla on kasapäin omaa pääomaa kotiin ja kodin arvo on hiljalleen noussut viimeisen 15 vuoden aikana. Oletetaan, että ostit sen 200 000 dollarilla ja nyt sen arvo on 265 000 dollaria. Olet ollut uskollinen asuntolainan maksaja 15 vuotta ja velkaa vain hieman yli 120 000 dollaria kodista. Sinulla on siis 145 000 dollaria omaa pääomaa.

nyt kun olet kuitenkin ulosmittaamassa, eikö sinun mielestäsi pitäisi saada ne rahat takaisin? Siinä olisi vain järkeä.

okei, ensinnäkin, koska olet niin rästissä asuntolainassasi, sinulla on myöhästymismaksut. Ne lopulta vaikuttavat oman pääoman. Kun nämä maksut vaikuttavat omaan pääomaan, oma pääoma alkaa laskea. Joten, jos käytämme edellä skenaario, oletetaan, että ne myöhästymismaksut rinnastetaan $10,000. Sinulla on nyt vain 135 000 dollaria omaa pääomaa.

näiden maksujen lisäksi ulosmittausprosessi maksaa itse asiassa myös rahaa. Niin, alat menettää enemmän ja enemmän oman pääoman. Tämä voi olla yli $20,000, jättäen sinulle vain $115,000 oman pääoman.
Kotiarvio

kun koti menee ulosmitattavaksi, lainanantaja tahtoo usein ottaa huonoimmat arvioidut arvot. Näin he voivat myydä kodin nopeasti. Oletetaan, että kotisi pienin arvioitu arvo on nyt 250 000 dollaria. Se on 15 000 dollarin lasku pääomassasi. Saat 100 000 dollaria omaa pääomaa.

tämän lisäksi lainanantaja ottaa yleensä tarjouksen, joka on vain 90 prosenttia arvioidusta arvosta, jotta voi myydä asunnon nopeasti. Talo myydään 225 000 dollarilla. Tämä jättäisi sinulle vain 75 000 dollaria omaa pääomaa.

vaihtoehtoja harkita

kuten näette, menetitte juuri puolet pääomastanne jatkamalla ulosmittaustanne. Mitä jos kertoisimme, että on toinenkin keino? Talonsa voi laittaa myyntiin kiinteistönvälittäjän kanssa ja myydä ennen ulosmyyntiä. Tämä olisi parasta, koska voit suojella ja saada oman pääoman omaisuudestasi. Jos et halua myydä, katso konkurssihakemuksen jättämistä. Ulosmittauksen voi tehdä 7. tai 13. luvun konkurssiasiassa.

ennen ulosmittausta, jälleenrahoita lainasi kohtuulliseen maksuun, jos voit tai hyödynnä lainanmuutosohjelmaa. Jos tämä ei ole mahdollista, myy koti niin pian kuin voit. Myymällä asunnon vähennät velkojesi maksuja ja rangaistuksia, määräät itse hinnan, jolla haluat myydä, ja vältät ulosmittauksesta aiheutuvat oikeudenkäyntikulut. Kaikki tämä voi lisätä oman pääoman otat pois kotoa.

ulosmittauksen seuraukset

ulosmittauksen suurin ongelma on tietenkin se, että sinut pakotetaan ulos kodistasi. Sinun täytyy löytää toinen paikka elää, ja prosessi on stressaavaa (muun muassa) sinulle ja perheellesi.

ulosmittaus voi myös tulla kalliiksi. Kun lopetat maksujen tekemisen, lainanantajasi veloittaa rangaistuksia ja oikeudenkäyntikuluja, ja saatat maksaa oikeuskuluja taskusta ulosmittauksen torjumiseksi. Kaikki tilillesi lisätyt maksut kasvattavat velkaasi lainanantajalle, ja saatat vielä olla velkaa sen jälkeen, kun kotisi on otettu ja myyty, jos myyntituotot eivät ole riittäviä (tunnetaan puutteena).

ulosmittaus vahingoittaa myös luottopisteitä. Luottoraporteissasi näkyy ulosmittaus, jonka luottojen pisteytysmallit näkevät negatiivisena signaalina. Sinulla on vaikea lainanotto ostaa toisen kodin useita vuosia (vaikka saatat pystyä saamaan tiettyjä valtion lainoja yhden tai kahden vuoden kuluessa), ja sinulla on myös enemmän vaikeuksia saada kohtuuhintaisia lainoja minkäänlaista. Luottotietosi voivat vaikuttaa myös muihin elämäsi alueisiin, kuten (rajoitetuissa tapauksissa) kykyysi saada työtä tai vakuutusmaksuihisi.

oletetaan, että omistat asunnon, jonka arvo on tällä hetkellä 500 000 dollaria, että olet velkaa siitä 200 000 dollaria ja että sinulla on 6 prosentin laina. Jostain syystä maksuja ei voi suorittaa ja jostain syystä myydä, kun siihen on mahdollisuus ennen edunvalvojan huutokauppaa.

Kaliforniassa ollaan neljä kuukautta jäljessä ennen kuin Maksuhäiriöilmoitus tapahtuu. Eli neljä 1200 dollarin maksua. Lisäksi, kun olet viisitoista päivää myöhässä olet velkaa 4% sakko, tai $48, Ja kun olet kolmekymmentä päivää myöhässä, jääneet maksut alkavat kertyä korkoa. Joten siinä vaiheessa, että ilmoitus laiminlyönnistä on mahdollista, olet velkaa $204,777. 83.

Maksuhäiriöilmoituksesta toimitsijamiehen myyntiin on vielä 60 päivää, mutta ennen sitä pankki lyö sinulle 10 000-15 000 dollarin hallinnolliset palkkiot maksuhäiriöön joutumisesta. Tarkista sopimuksesi, se on siellä. Sanotaan 12 000 dollaria, ja nyt olet velkaa 216 777 dollaria.

lisätään vielä kaksi kuukautta maksamatta olevia maksuja ja 15 päivän seuraamuksia. Kun huutokauppa toteutuu, olet velkaa 219 447 dollaria. Lisäksi, jotta huutokauppa toteutuisi, he veloittavat sinulta noin 15000 dollaria lisää. Tämä kattaa huutokaupan järjestämisestä aiheutuvat kulut, joista huomionarvoisin on arviointi. Tässä vaiheessa olet velkaa 234 447 dollaria.

arviossa on erityismaininta. Ei ole vain nolla painetta saada hyvä arvo, pankki haluaa, että arvio tulee mukavan Alhainen. He haluavat, että kiinteistö myydään huutokaupassa, ja jos maksimoida mahdollisuus myydä huutokaupassa. Aina silloin tällöin kysymyksiä alhaiset arviot trustee myynti iski sivuston. Lyhyt vastaus on Microsoftin standardi: “se ei ole vika, se on ominaisuus!”ja pankin näkökulmasta se on. Vaikka kiinteistö saattaisikin myydä 500000 dollarilla normaalitilanteessa, arvio voisi olla 440000 dollaria, mikä merkitsee sitä, että jonkun täytyy tehdä 396000 dollarin tarjous ostaakseen kiinteistön huutokaupassa. Arvio voi olla vielä pienempi, mutta sanotaan 440 000 dollaria.kukaan ei tarjoa 90: tä prosenttia arviointihinnasta, ja sitten he omistavat sen ja joutuvat käymään läpi riidan, jossa he palkkaavat agentin ja myyvät sen. Arvio tulee siis niin alas kuin on kohtuullista.

ulosmittaus Real Estate Attorney Free Consultation

kun tarvitset apua ulosmittauksessa, hiljaisessa otsikkotapauksessa, häädössä, rajariidassa tai muussa kiinteistöoikeusasiassa, soita Ascent Law LLC ilmaiseen konsultaatioon (801) 676-5506. Haluamme auttaa sinua.

tekijästä

ihmiset, jotka haluavat paljon härkää, menevät teurastajalle. Ihmiset, jotka haluavat tuloksia navigoimalla monimutkainen oikeudellinen alalla mennä asianajaja, että he voivat luottaa. Siinä minä astun kuvaan. Olen Michael Anderson, asianajaja Salt Laken alueella, – keskittyen tavallisen joen tarpeisiin, – joka haluaa paremman elämän hänelle ja hänen perheelleen. Olen asianajaja, johon voit luottaa. Vartuin Utahissa ja viihdyin täällä. Olen isä kolmelle, Aviomies yhdelle ja yrittäjä. Ymmärrän ne ilon tunteet, joita jokainen näistä rooleista tuo, ja ymmärrän pettymyksen, pelon ja katumuksen tunteen, kun asiat menevät pieleen. Opiskelin Utahin yliopistossa, jossa sain BA: n. tutkinto vuonna 2010 ja A. J. D. vuonna 2014. Olen keskittynyt praktiikkaani testamentteihin, säätiöihin, kiinteistöihin ja liikejuridiikkaan. Rakastan sitä jännitystä, että autan asiakkaita turvaamaan tulevaisuutensa ja jättämään todellisen perinnön lapsilleen. Valitettavasti, kun perheiden kanssa tulee ongelmia. Olen myös käytännössä Perheoikeus, jossa keskitytään pitämään suhteita pian olla Ex: n siviili hyväksi heidän lapsensa ja mahdollistaa molemmat kävellä pois nopeasti päätään pystyssä. Ennen kuin murehdit liikaa kaiken sen menettämisestä, minkä eteen olet työskennellyt, ennen kuin sallit itsesi tulevan exäsi kiusata itseäsi, ennen kuin vuodatat vielä yhden kyyneleen hiljaisuudessa, Soita minulle. Olen asianajaja, johon voit luottaa.