Multifamily Financing ja myyjä Carryback

myyjä carryback financing. Niin yksinkertaista, niin kaunopuheista. Niin sekaisin niin usein. Tässä artikkelissa käsitellään myyjä carryback alkaen sell-side näkökulmasta. Useimmat ostajat ajattelevat, että saada myyjä carryback on hyvä asia.

useimmat myyjät ovat asiasta hämmentyneitä; pidättäytyvät siis sen ” harkinnasta (koska hämmentynyt mieli sanoo aina ei – kaikelle). Myyjänä lapun kantaminen edustaa yhtä välinettä, jolla kiinteistön saa myytyä. Se on be-all-best-all vaihtoehto, mutta mahdollisuus auttaa sinua myymään hyödykkeen, kun perinteiset menetelmät ovat jäämässä.

mikään ei voita käteismyyntiä. Mutta paljon, joka sisältää myyjä carryback, jos se auttaa vastaamaan loppuun, suurempia tavoitteita, ja tavoitteet, kannattaa katsoa. Nolosta:

myyjän rahoituksessa myyjä ottaa lainanantajan roolin. Sen sijaan, että myyjä antaisi ostajalle käteistä rahaa, hän antaa ostajalle tarpeeksi luottoa asunnon kauppahintaan vähennettynä mahdollisella käsirahalla. Ostaja ja myyjä allekirjoittavat velkakirjan (joka sisältää lainan ehdot).

maailmassa, joka on jakautunut kahtia poliittisesti, taloudellisesti, yhteiskunnan edistämisen politiikan ja lähtökohdan suhteen – miksi puhua yksinkertaisista asioista, kuten myyjän karenssirahoituksesta? Myyjä-rahoitus on nimittäin houkutus käteisostajallekin.

kiinteistösijoittajat oppivat varhain ja usein, että OPM (toisten ihmisten rahat) on heidän apunaan omaisuuden rakentamisessa. Nämä “onnenrakentajat” ostavat ja ostavat lisää vipuvaikutuksen perusteella. Tällä korttitalolla ei ole loppua näkyvissä, ennen kuin niin käy. Kun musiikki loppuu, se pysähtyy kaikille peliä pelaaville. Siksi sinun, myyjän, on ymmärrettävä asuntolainan takaisinottoon liittyvien riskien taso.

Carryback-Rahoitus

Seller carryback-rahoitusta kutsutaan ” luovaksi rahoitukseksi.”Se ei ole niinkään luovaa, mutta lainanantajan näkökulmasta sopimatonta. Useimmat ovat tietoisia siitä, että jos myyjä karenssi on mukana myynnissä, todennäköinen syy on se, että pelkällä tavanomaisella rahoituksella kauppa ei onnistuisi.

myyjä on auttamassa sinua, myyjää, tekemään kaupat. Jos se ei auta sinua, älä tee sitä. Myyjä carryback luonteeltaan on suuri riski ja tarkoitettu liiketoimintaan, mikä tarkoittaa auttaa saamaan kauppa kiinni. Sitä ei ole tarkoitettu pitkäaikaiseksi rahoitukseksi.

usein tavoitteena on auttaa ostajaa pääsemään seuraavaan jälleenrahoitustapahtumaan tai omaisuuden uudelleenmyyntiin. Koska myyjä, kaikki ehdot yli viisi vuotta lisää entisestään riskiä. Totuudesta Asuntolainaan:

myyjän karenssirahoitus on käytännössä sitä, että myyjä toimii pankkina tai lainanantajana ja tekee toisen kiinnityksen kohteena olevaan kiinteistöön, jonka ostaja maksaa joka kuukausi ensimmäisen kiinnityksensä ohella. Siitä voidaan käyttää myös nimitystä omistajarahoitus tai myyjän rahoitus.

ajoin äskettäin kansallisen hampurilaisketjun ohi mainostaen uusinta hintaansa: Kalkkunajalapeno-hampurilaista. Tuo on luovaa! Ei kovin houkuttelevaa, mutta luovaa. Epäilemättä tämä tarjonta on satojen tuntien markkinatutkimuksen ja makutestien tuote. Sitä tarjottiin todennäköisesti ensin vain muutamassa kaupassa. Jos sillä on jalat, myymälälaajennus jatkuu.

hyviä ideoita testataan, sitten laajennetaan koko markkinoille. Silti kaikki hyvä suunnittelu ei toimi kaikkialla, eihän? Länsirannikon ihmiset syövät mansikoita, itärannikon ihmiset kirsikoita. Tämän vaihtaminen hämmentäisi monia.

Kiinnelainatuotteita kehitetään samalla tavalla; erilaisten kiinnelainatuotteiden tarkoituksena on mahdollistaa kauppojen eteneminen erilaisissa olosuhteissa.

jos muistatte, CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) on suhteellisen uusi asuntolainatuote. Ensimmäinen erä ei ollut miljardiluokan salkku, todennäköisemmin sata miljoonaa, jota sitten näpyteltiin, kunnes se katsottiin kannattavaksi myydä institutionaalisille sijoittajille.

kuinka vanha on myyjän karenssirahoitus? Todennäköisesti lähellä muinaisen ihmisen kielen luomista, kun ensimmäinen maanviljelijä myi kehittyneen pellon toiselle vastineeksi sadosta (jonkin aikaa-tietenkin). Todennäköisesti helmitaulun keksimisen jälkeen, kun pavunlasku muuttui harrastuksesta ammatiksi.

nykyinen ongelma myyjien karenssirahoituksessa on se, että useimmat luotonantajat vastustavat toissijaista rahoitusta. Lyhyesti sanottuna useimmat rahoituslaitokset ovat haluttomia sallimaan ei-institutionaalista toissijaista rahoitusta. Mezzanine rahoitus on erinomainen strategia ostajille kaupallisia tarjouksia maksimoida vipuvaikutus, jossa ensimmäinen panttioikeuden haltija on mukana kaikissa kerroksissa kääritty kiinnitys.

myyjä, joka toimii

myyjä, joka työskentelee myyjälle, on silloin, kun kaupan oma pääoma on vähintään kaksikymmentä prosenttia (20%) ja myyjän takaisin maksama määrä ei ylitä kolmasosaa (33%) senior mortgage-rahoituksesta.

esimerkki: sopimuksen lunastushinta on 1 000 000 dollaria. Käteinen käsiraha on 200 000 dollaria, ensimmäinen asuntolaina on 600 000 dollaria ja myyjä kantaa takaisin 200 000 dollaria.

miksi tämä on kohtuullinen myyjä-karenssikaupparakenne? Koska se on ainakin puolustettavissa oleva kanta. On oman pääoman takana myyjä carryback ja hallittavissa ensimmäinen kiinnitys edessä myyjä carryback. Jos myyjä joutuu ulosmittaamaan tämän position, alkuhetkellä käytössä oleva kiinnityslainarahoitus vastaa kuudeakymmentä prosenttia (60 prosenttia) lainan arvosta (LTV) alkuhinnasta.

pidä tätä suositusta maksimikorotuksena ja vain tuloja tuottavien vuokrakiinteistöjen osalta. Jos myyjä ulosmittaisi, on nyt olemassa oleva asuntolaina korjattavana. Jos velkaa ei ollut aiemmin, myyjän – nyt omistajan-on hoidettava tämä velka nykyisistä vuokratuloista riippumatta.

myyjä, joka ei toimi

myyjä, joka ei toimi myyjälle, käyttäen samaa dollarimäärää kuin aiemmassa kaupassa:

huono esimerkki: sopimuksen lunastushinta on 1 000 000 dollaria. Käteinen käsiraha on $100,000, ensimmäinen kiinnitys on 800,000 kanssa myyjä carryback $100,000.

tässä esimerkissä myyjän karenssilaina on epävarmassa asemassa. Tämän position ulosmittaamisen todennäköisyys on epätodennäköinen, sillä onnistunutkin ulosmittaus jättää alkuperämaan myyjän satamaan kiinteistön, joka rahoitetaan 80 prosentilla myyntihinnasta.

kun harkitset myyjän kotiutusta, oleta, että sinä, myyjä, joudut ulosmittaamaan seniorirahoituksen. Kuinka monta myyjää on henkinen kestävyys ottaa takaisin tämän saman paljon leveled on myynyt hyödykkeen? Hyvin harvat. Näin kantoselkä nousee savuna ilmaan.

kokeneelle kiinteistösijoittajalle sen tekeminen voisi olla “ihan tavallinen diili” bisneksessä. Ei-maustettu, ottaa edetä ulosmittaus suojella toissijainen pala rahoitusta katsotaan (ne) on arvokas omaisuus, Tämä voisi olla elämäntapahtuma. Jos näin on, Vältä myyjän karenssirahoitusta. Kokeneille täyttä höyryä eteenpäin, ja harkitse tässä esitettyä nyrkkisääntöä.

toinen “ansa” myyjille on, kun ainoa syy karenssien käyttöön on ostajasta nostetun luottoriskin selättäminen. Tässä kohtaa oikeuden asteikko on käsissäsi. Tuomarina oleminen ei kuitenkaan oikeuta sinua paljastumaan kaupassa. “Pankiksi” tuleminen tuo mukanaan kaikki keräilyyn liittyvät oikeudet ja etuoikeudet. Punnitse huolellisesti.

myyjä Carryback ja maa

ainoa tapa, jolla myyjä carryback toimii hyvin maan myyjälle, on käteispääoma, joka maksetaan myyjälle sulkemisen yhteydessä ja kun ainoa käytössä oleva kiinnitys, sulkemisen jälkeen, on myyjällä.

kun ostaja tarjoaa huomattavaa omaa pääomaa (eli 50 prosentin käsirahan), kannattaa harkita, että ostaja voi hankkia asuntolainan pienellä myyjällä. Silloinkin viestisi on vain paperinpala, jolla on nimellisarvo ulosmittauksen varalta.

käyttäen esimerkkiäni 1 000 000 dollarin myynnistä, jos myyjällä on 100 000 dollarin sekunnin kiinnitys 500 000 dollarin ensimmäisen asuntolainan takana kiinteistössä, jossa ei ole tuloja (maata), ei ole juurikaan kannustinta jatkaa ulosmittausta. Maksukyvyttömyystilanteessa myyjän on onnistuessaan hoidettava velka ja velanhoito ilman vastaavia kiinteistöstä saatavia tuloja.

tiedä, että myyjien kantoraketeilla on paikkansa. Niiden ei pitäisi olla johtava transaktiotyyppinen valinta, mutta ne voivat auttaa myyjää pelastamaan sopimuksen, joka olisi muuten häviäjä ja/tai luoda pääomaa, joka muuten katoaisi kokonaan. Tunnista riski. Älä jahtaa elpymistä tarpeettomasti maksukyvyttömyystilanteessa. Tiedä milloin luovuttaa ja siirtyä eteenpäin.