off-PLAN PROPERTY INVESTMENTS: Advisory

INTRODUCTION

it is a old age adage that when the deal is too good, one must always think twice. Olemme parhaillaan käynnissä suurta ryhmäkanneoikeudenkäyntiä pahamaineista kiinteistöyhtiötä vastaan Keniassa, joka keskittyy enimmäkseen suunnitelman ulkopuoliseen kehitykseen.

tämä kiinteistöyhtiö huijasi Useita henkilöitä tekemään sopimuksia asuntojen ja maa-alueiden ostamisesta. Hyväuskoisten tietämättä yhtiö ei ollut ostanut maata eikä tehnyt maanomistajan kanssa oikeudellisesti sitovaa sopimusta hankkeen käynnistämisestä. Hankkeen valmistumisajankohta tuli ja meni ohi ilman, että maalla tapahtui mitään toimintaa. Oikeusjutun luonne sai minut harkitsemaan neuvoa-antavan artikkelin kirjoittamista sopimuksettomista kiinteistösijoituksista.

lukijoiden hyödyksi voimme määritellä, mitä suunnitelman ulkopuolinen kiinteistösijoitus todellisuudessa tarkoittaa. Suunnitelman ulkopuolinen sijoitus tarkoittaa sitä, että sijoittaja sijoittaa rahaa kiinteistöön tai hankkeeseen, joka on vielä kesken. Joskus suunnitelman ulkopuolinen sijoittaja sijoittaa hankkeeseen, joka on vielä käynnistämättä, ja luottaa siihen, että hanke aloitetaan ja saatetaan päätökseen tietyn ajan kuluessa.

järjestelyjen ulkopuolisten kiinteistösijoitusten mekaniikka

suunnitelman ulkopuolisissa investoinneissa sijoittaja antaa yhtiölle kiinteistöhankkeen aloittamiseen ja päätökseen tarvittavat varat. Kiinteistöyhtiöt turvautuisivat silloin valtavaan sijoittajamäärään kerätäkseen asuntohankkeen loppuun saattamiseen tarvittavan pääoman. Se on tästä syystä, että tulet aina huomaamaan, että useimmat off-suunnitelma investoinnit ovat asuintaloja.

on aina oletettu, että kun monet ihmiset kokoontuvat ja edistävät yhteistä asuntohanketta, riski jakautuu suurelle ryhmälle, mikä minimoi menetysmahdollisuudet ja lisää voittomahdollisuuksia.

järjestelyjen ulkopuolisiin kiinteistösijoituksiin liittyvä oikeudellinen dynamiikka

kaikki kiinteistökaupat koskevat maata. Niinpä maata ja sen käyttöä koskevien erilaisten lakien on tultava kuvioihin. Esimerkiksi Kenian SOPIMUSLAIN(Cap 23) 23§: n 3 momentin mukaan kaikkien maa-alueen omistusosuuden luovuttamista koskevien sopimusten on oltava kirjallisesti allekirjoitettuja ja todistavan henkilön, joka oli läsnä sopimuksen allekirjoittamisen aikana.

sopimusoikeuden perusperiaatteita sovelletaan myös maanmyyntisopimuksiin. Täytyy olla myyntitarjous, joka pitää hyväksyä ja siitä pitää maksaa hinta. Myös liiketoimeen osallistuvilla henkilöillä on oltava aikomus luoda oikeussuhde, ja henkilöillä on oltava tarvittava kapasiteetti.

lain yleinen periaate maakauppasopimusten osalta on, että kiinteistön myyneellä on oltava laillinen omistusoikeus kiinteistöön. Ei voi antaa sitä, mitä ei ole (Nemo dat quon non-habet). Tämä koskee myös suunnitelman ulkopuolisia hankkeita.

jokaisen, joka haluaa sijoittaa suunnitelman ulkopuolisiin kiinteistöhankkeisiin, on tärkeää varmistaa, että tontti, jolla hanke toteutetaan, on kiinteistöyhtiön nimissä. Jotkut kiinteistöyhtiöt asettavat sopimukseen lausekkeita, joiden mukaan sopimus on luonteeltaan “toimeenpaneva”. He tekevät tämän välttääkseen tai jopa harhauttaakseen kansalaisia tekemään sopimuksia maan ja asuntojen ostamisesta, kun maata ei ole edes ostettu.

toimeenpanosopimus on sopimus, joka koskee tulevan toiminnan suorittamista, ei omaisuuden tulevaa omistamista. Jos esimerkiksi tänään teen kanssasi sopimuksen, että tulen huomenna maalaamaan talosi, se on toimeenpanosopimus. Tämä johtuu siitä, että minun on tänään tehtävä jotain huomenna.

en kuitenkaan voi laillisesti tehdä kanssasi sopimusta auton myymisestä sinulle huomenna, kun minulla ei ole sitä autoa.

näin ollen due diligence-tarkastusta suorittaessaan suunnitelman ulkopuolisten kiinteistöhankkeiden sijoittajien on oltava varmoja siitä, että yritys, joka myy, omistaa sen maapalstan, johon hanke liittyy, omistaa sen. Talojen rakentaminen voi olla toimeenpanevaa,mutta maan omistuksen on oltava nykyistä.

kiinteistöyhtiön kirjaus

ennen suunnitelman ulkopuolisen investoinnin tekemistä on tärkeää tehdä historiallinen selvitys kiinteistöyhtiön kirjanpidosta. Onko yrityksellä onnistuneita projekteja? Kuinka kauan projektien valmistuminen kesti? Onko yhtiön tyytymättömiä asiakkaita? Hyvällä kiinteistöyhtiöllä pitäisi olla kirjaus hankkeiden oikea-aikaisesta toimittamisesta.

hankkeen loppuunsaattamisen määräajat

ennen suunnitelman ulkopuolista kehittämistä koskevan sopimuksen allekirjoittamista sijoittajan olisi voitava arvioida, ovatko sopimuksessa määritellyt aikarajat hankkeen loppuun saattamiseksi kohtuullisia. Jotkut yritykset lisäävät sopimuksiin lausekkeita kehityksen loppuun saattamiseksi alle 6 kuukaudessa. Kun sopimus on liian hyvä, mieti kahdesti.

hankerahoitus

sijoittajan olisi voitava verrata suunnitelman ulkopuoliseen kehitykseen sijoittamisesta aiheutuvia kustannuksia kiinteistöyhtiöön siten, että se ostaa ja kehittää maata itse. Sijoittajana vertaan neljän hehtaarin kokoisen talon ostamisen kustannuksia suunnitelmattomin menetelmin siihen, että itse ostaisin tontin nykyisillä hinnoilla ja rakentaisin itse talon. Jos kustannukset vaihtelevat suuresti, sen pitäisi saada minut tiedustelemaan lisää.

tontin käyttäjä

suunnitelman ulkopuoliseen kehittämiseen osallistuvan sijoittajan olisi myös tehtävä tontin osalta due diligence-tarkastus tontin rekisteröidyn “käyttäjän” määrittämiseksi. Termi “käyttäjä” tarkoittaa tässä tapauksessa sallittua toimintaa maalla. “Käyttäjä “maa off-suunnitelma kehittäminen, on oltava” asuin “luonteeltaan eikä”maatalouden”.

jos yritys on myymässä asuinrakennushanketta, joka perustuu “maatalousmaaksi” nimettyyn maa-alueeseen, hanke tulee väistämättä epäonnistumaan, ellei käyttötarkoitusta muuteta ennen hankkeen toteuttamista.

rasitteet

osavaltion olisi myös oltava vapaa kaikista rasitteista, kuten kiinnityksistä, kuluista ja muista kolmansien henkilöiden ylivoimaisista oikeuksista maan suhteen. Tämän tarkoituksena on välttää tarpeettomat oikeudenkäynnit, jotka koskevat pysähdyksissä olevia hankkeita.

johtopäätös

vaikka neuvomme aina välttämään järjestelyn ulkopuolisia sijoituksia, edellä mainittu due diligence on erittäin tärkeä sijoitusten suojaamiseksi sijoittajalle, joka on halukas sijoittamaan järjestelyjen ulkopuoliseen kehitykseen. Kannattaa aina pyytää oikeudellista neuvontaa ennen kuin panee kynän paperiin tällaisia sitoumuksia varten. Kun sopimus on liian hyvä, mieti kahdesti.