omaisuusluettelon valmistelu

miten omaisuusluettelo tehdään?

tämä on oppaamme vuokranantajien omaisuusluettelon laatimisesta. Sellaisen omaisuusluettelon laatiminen, joka voi viime kädessä suojata vuokratalletuksesi vuokrasopimuksen päättyessä, ei ole vaikeaa, mutta se edellyttää vuokratalletuslainsäädännön ymmärtämistä ja vuokratalletuslainsäädännön huolellista valmistelua ja aikataulujen laatimista vuokratalletuksesi kunnosta vuokrasuhteen alussa.

Mitä eroa on omaisuusluettelolla ja sen kunto-aikataululla?

kiinteistövarasto on luettelo vuokrakiinteistöstä ja sen kaikesta sisällöstä. Kuntoaikataulu on kirjaa kaikkien näiden kohteiden kunnosta. Yleensä omaisuuden inventaario ja aikataulun kunto yhdistetään yhdeksi raportiksi, joten niistä käytetään nimitystä joko tai molemmat.

kiinteistöinventaariolla / Kuntoaikataululla on useita toimintoja:

• se on luettelo vuokrattavasta kiinteistöstä
• siihen kirjataan kiinteistön kunto ja kaikki vuokrasopimukseen sisältyvät kohteet
• se on osa vuokralaisen ja vuokranantajan välisessä vuokrasopimuksessa vahvistettua oikeudellisesti sitovaa sopimusta.

Vuokranantajavakuutus-ammattimaiset hinnat-pikaiset lainausmerkit

miksi on tärkeää laatia omaisuusluettelo / kuntoaikataulu?

ennen vuoden 2004 asuntolain tuoman Vuokratalletusjärjestelmän tuloa monet vuokranantajat eivät vaivautuneet laatimaan kiinteistöinventaariota, tai jos tekivät, se oli muutama raapustettu seteli paperinpalalle. Tosiasia oli, ennen Vuokratalletusjärjestelmän vuokranantajat olivat vapaita olemaan sekä “tuomari ja jury”, kun se tuli maksaa vuokralaisten talletus. Vuokratakuu oli heillä, ja jos vuokralainen ei pitänyt siitä, niin heidän piti tulla hakemaan se. Valta oli vuokranantajan käsissä.

ei voi sanoa, etteikö vuokralaisilla olisi ollut parannuskeinoja. Jos vuokralainen tunsi loukkaantunut vuokranantajien päätös siitä, kuinka paljon niiden talletus he saivat takaisin, alle Pre huhtikuu 6 2007 järjestelmä he pystyivät ottamaan vuokranantajan oikeuteen väittää he ajattelivat, että he olivat kohtuuttomasti pidättämällä talletuksensa. Tämän jälkeen tuomari päättäisi vuokralaisten korvausvaatimusten perusteista. Kuitenkin, “vaivaa” ja haittaa vuokralaisen kuljettaa tämän läpi, tarkoitti, että useimmissa tapauksissa vuokralaiset eivät vaivaudu viemään asioita pidemmälle, varsinkin jos suhteellisen smalls summia oli mukana.

Vuokratalletusjärjestelmä (TDS) ja sen vaikutus kiinteistöinventaarioihin

Vuokratalletusjärjestelmä (tds) muutti amatöörimäistä tapaa laatia kiinteistöinventaario monin tavoin:

1. Vuokranantaja ei enää hallinnut talletusmaksuja

2. Vuokralaisia on rohkaistu haastamaan vuokranantaja, jos he ajattelevat, että heillä on edes mahdollisuus voittaa riita talletusvaateesta. Niiden tapausten määrässä, joissa vuokralainen kiistää koko vuokratalletuksensa tai sen osan salaamisen

3, on tapahtunut suuri hyppäys. Kiinteistöinventaariosta on tullut keskeinen asiakirja todistettaessa vuokrakiinteistön kuntoa ennen vuokralaisen muuttoa

4. Tapa arvioida vuokralaisen käsirahaa koskevia riitoja on muuttunut. Sen sijaan, että asiat ratkaistaisiin tuomioistuimissa, niistä päättävät useimmiten riippumattomat välimiehet. Välimiesmenettelyä pidetään yleensä vähemmän kontradiktorisena ja juridisella menettelyllä määräytyvämpänä kuin tuomioistuimia.

Vuokratalletusjärjestelmä on siirtänyt valtaa vuokralaisen talletukseen pois vuokranantajalta. Tämä on muuttanut vuokrakohteen selkeän ja tarkan kirjaamisen tärkeyttä. Hyvin laadittu kiinteistöinventaario, johon sisältyy tarkka kirjanpito sen kunnosta, on tehtävä sekä vuokrasuhteen “lähtöselvityksessä” että “lähtöselvityksessä”.

pitäisikö sinun tehdä oma omaisuusluettelosi?

valtaosa vuokrakiinteistöjään hoitavista vuokranantajista laatii omat kiinteistöinventaarionsa. Se ei ole rakettitiedettä. Perusteellisen inventoinnin tekeminen vie kuitenkin jonkin aikaa.

vuokranantajan on oltava perusteellinen ja järjestelmällinen, ja se, että hänellä on hyvin laadittu pro forma-inventointilomake, auttaa valmistelussa ilmoittamalla selkeästi ne keskeiset alueet, jotka vuokranantajien on katettava.

ilmainen kiinteistönhallintaohjelmistomme tarjoaa räätälöidyn lomakkeen, jota käyttäjät voivat käyttää ja mukauttaa omiin ominaisuuksiinsa, tiedot tallennetaan ja ne voidaan muokata seuraavan kerran-lue lisää täältä-ilmainen Kiinteistöinventaario-ohjelmisto.

vuokrakiinteistön koosta riippuen perusteellinen inventointi kestää vähintään tunnin. Kiire kymmenen minuutin työ, luultavasti ei riitä täyttämään todistustaakkaa missään vuokratalletusriidassa. Äskettäin eräs vuokranantajien palveluksessa säännöllisesti toimiva lakimies ilmoitti, että joka 50.inventaario on riittävän korkeatasoinen “puolustautumaan” oikeudessa. Varoitan sinua.

vuokranantajat eivät halua tehdä kiinteistöinventointia

on kaksi tapaa välttää inventoinnin valmistelu.

Ensinnäkin, jos kiinteistöä hoitaa täysin asiamies, hänen olisi suoritettava inventaario ja sen jälkeinen tarkastus yhtenä hoitotehtävänään. Tämä tietenkin säästää vuokranantajan aikaa. Se tarkoittaa myös sitä, että jos kiinteistön kunnossa tai siisteydessä on ongelmia, välittäjän on korjattava ne ja käytettävä talletusvarat kulujen kattamiseen ennen saldon palauttamista vuokralaiselle.

asiamiestä palkatessa on hyvä huomioida, että he toimivat lain mukaan vuokranantajien edustajina. Tämä tarkoittaa, että vaikka heillä voi olla talletusrahat, laillisesti se on edelleen vuokranantajan vastuulla ja jos agentti menee nurin tai karkaa rahojen kanssa, vuokranantajan on silti maksettava vuokralaiselle talletuksensa takaisin. Vuokralaiset, jotka ryhtyvät oikeustoimiin rahojensa perimiseksi, on ohjattu kantamaan se vuokranantajaa vastaan, koska tuomarit ovat todenneet, että asiamiehen ja vuokralaisen välillä ei ole sopimusta.

tämän vuoksi on niin tärkeää, että vuokranantajien on aina varmistettava, että vuokranantajat pitävät talletuksiaan rahastotilillä tai kuuluvat sopivaan velkainstrumenttijärjestelmään, kuten Asuntovuokraamojen etujärjestön (Arla) ylläpitämään järjestelmään. Tällä tavalla jos agentti mennä nurin talletus rahat on aina saatavilla vuokranantaja maksaa vuokralaisen kanssa.

toinen tapa kiertää inventaarion laatiminen on palkata erikoistunut Inventaariovastaava. Luettelo varaston clerks käy Association of Independant Inventory Clerks (AIIC). tai vist meidän varaston linkkejä sivulla. Nämä henkilöt suorittavat koko prosessin puolestasi; he voivat myös tehdä puolivälissä vuokratarkastuksen sekä lopullisen “check out”. Palvelun huono puoli on se, että se ei ole halpa. Kustannukset check in ja check out ajaa noin £100-140 jokainen standardi 2 vuode Tasainen. Nämä maksut vaihtelevat kiinteistön koon ja maan alueen mukaan (Lontoo on kallein).

tätä varten vuokranantajalla on sellainen mielikuva, että inventointi on tehty ammattimaisesti ja kattavasti. Palvelun kustannukset on mahdollista siirtää vuokralaisille. Tämä on melko yleinen käytäntö, jossa käytetään agenttia. Kuitenkaan ei ole kovia ja nopeita sääntöjä ja agentti voisi yhtä siirtää kustannukset tämän palvelun vuokranantajalle. Siksi on tärkeää, että vuokranantaja on selvää alusta alkaen siitä, mitä niiden vuokraus-ja hallinnointipalkkiot sisältävät ennen rekisteröitymistä niiden palveluun.

vapaa Kiinteistöinventointilomake

opas kiinteistöinventoinnin laatimiseen

olennaisinta inventoinnin laatimisessa on ottaa käyttöön järjestelmä, joka on yksinkertainen niin, että se on helposti muistettavissa ja toistettavissa. Näin varmistetaan, että vuokranantaja saavuttaa johdonmukaisia tuloksia. Kehittäessäsi järjestelmääsi varmista, että sen tuottama inventaario on:

• tilattu – näin valmisteltaessa vuokranantaja on vähemmän todennäköisesti kaipaamaan asioita ja myös että kuka tahansa lukee sen voi helposti seurata sisältöä.
• Comprehensive-remember this will be the inventory is a document of reference should a dispute a rise and could potentially end to be front of the judge
• todennettavissa-its accuracy can be agreed by anyone with few or nil addings or modifications.
• kirjoitettu selkokielellä – joten sitä on helppo lukea ja ymmärtää. Tämä auttaa vuokranantajaa, jos asia menee oikeuteen, kun selkeästi kirjoitettu yksiselitteinen raportti on uskottavampi kuin sellainen, jossa vuokralainen voisi väittää, että he olivat epävarmoja siitä, mitä he allekirjoittivat. Tämän ei pitäisi olla puolustus, mutta tuomarit ovat vain ihmisiä.

paras tapa tuottaa inventaarioita, joilla saavutetaan edellä mainitut keskeiset kohdat, on jakaa mikä tahansa omaisuus huonesarjaan. Tämä on pitkälti suoraviivaista; esimerkiksi useimmissa kiinteistöissä on keittiö,oleskelutila, Makuuhuoneet jne. Vuokranantajan on kuitenkin myös luokiteltava joitakin kiinteistön osia huoneeksi, kuten käytäviksi, konservatorioksi, puutarhoiksi, autotalleiksi jne. Kun olet laatinut luettelon näistä huoneista, on sitten kyse niiden jakamisesta osiin. Kun nämä osat on luokiteltu, ne muodostavat kokonaiskehyksen.

Kiinteistöhaukka-inventoinnissa käytetyt vakiokomponentit ovat seuraavat:

• ovet
• lattia
• seinät
• katto
• valaisimet
• puutyöt
• Kodinkoneet
• ikkunat
• Lämmitys
• Sähkölaitteet
• Sähkölaitteet
• kalustus

sekä vakio-osien lisäksi jokaisessa huoneessa voi olla kyseiseen huoneeseen liittyviä yksittäisiä osia, jotka on myös merkittävä muistiin. Kun kaikki nämä osat on äänitetty, seuraava vaihe on tallentaa kohteita, jotka eivät ole kalusteet tai varusteet. Tämä on erityisen tärkeää ja aikaa vievää, jos kiinteistö on kalustettu. Tässä tapauksessa on tarpeen merkitä ylös jokainen tuote toimitetaan. Kun tämä on tehty; sinulla on täydellinen luettelo.

seuraava vaihe on niin sanotun kunto-ohjelman loppuun saattaminen. Tämä voidaan suorittaa samanaikaisesti inventaarion kanssa. Prosessin tavoitteena on huomata jokaisen osan kunto.

esimerkiksi ovien osan alla olevan oleskelutilan kohdalla merkittäisiin muistiin se, että ovissa on kaksi ovea, jotka on juuri valkoiseksi maalattu kromikahvoilla. Tämä osa prosessia on erityisen tärkeä, koska kun jatkan keskustelua myöhemmin, se on riita kunnon kohteita ja mikä on “reilu kuluminen”, jotka ovat yleisimpiä. Tämä näkökohta on paljon vaikeampi todistaa kuin esineen poistaminen, ja on reilua sanoa, että tuomarit ovat usein vuokralaisen puolella, ellei vuokranantaja voi todistaa lopullisesti, että se oli uusi tai hyvässä kunnossa. Tämä korostaa kuitin säilyttämisen tärkeyttä paitsi verotustarkoituksessa myös siinä tapauksessa, että vuokralaisen kanssa syntyy erimielisyyttä, joka johtaa välimiesmenettelyyn tai oikeustoimiin, joissa sinun on sitten todistettava omaisuutesi kunto “luovutuksessa”.

monet varastovirkailijat käyttävät useita lyhenteitä prosessin nopeuttamiseksi. Tämä on hieno edellyttäen, että täydellinen luettelo ehdot mukana inventaario. Vaikka lyhenteet ovat hyödyllisiä, ne voivat olla myös hämmentäviä vuokralaiselle, jonka on tarkistettava raportti sen valmistuttua.

tärkeitä asioita vuokranantajan on varmistettava ovat:

• että jokaisesta tavarasta on riittävä kuvaus, jotta ne voidaan tarkistaa
• että jokaisen tuotteen mukana on tarkka kuntoilmoitus

vuokranantajan olisi kaikin keinoin vältettävä epäselviä kieliä, kuten “tahrattoman puhdasta” tai tunnekieltä, kuten “ihana takka”. Pidä kuvaukset lyhyinä ja asiallisina.

jos vuokranantaja noudattaa näitä ohjeita, niin hänen pitäisi päätyä kattavaan kirjalliseen inventaarioon ja ehtojärjestykseen, joka sitten kattaa kaikki mahdolliset tilanteet

Valokuvat & videotodisteet vs kirjalliset omaisuusluettelot

saattaa näyttää siltä, että kameroiden saapuessa matkapuhelimiin ja halvan videotekniikan myötä kirjallisen inventaarion käyttö on tullut jossain määrin vanhentuneeksi. Varmasti nyt on kyse siitä, että vuokranantaja napsii vain muutaman kuvan sijoituskiinteistösi kunnosta; loppujen lopuksi “kuvat puhuvat kovempaa kuin tuhat sanaa”. Kuinka tärkeitä kuvat ovat kiinteistön inventoinnissa?

valitettavasti asiat eivät ole niin yksinkertaisia. Jotta voidaan alkaa olla osa inventaariota todistusaineistoa varten, valokuvat on todistettava lopullisesti ja kaikkien osapuolten on hyväksyttävä ne heti alussa. Tämä on tehtävä vuokranantaja / agentti ja vuokralaiset allekirjoittamalla kaksi kappaletta kaikista kohteista (kukin pitää yhden sarjan) tai kunkin osapuolen allekirjoittamalla erilliset täydet sarjat, jotka sitten vaihdetaan päätyttyä (myöntäminen vuokraus)- aivan kuten kuljetus/kaksoiskappale tai vuokrasopimuksen/vastine. Vaihtoehtoisesti on mahdollista sisällyttää sarjat vuokrasopimukseen. Tässä tapauksessa vuokranantajan tulisi sisällyttää ylimääräinen lauseke, jossa lukee jotain, ” vuokranantaja ja vuokralainen sopivat, että liitteenä osoittavat tilan ja kunnon as alussa vuokrasopimuksen.”

kaikki tämä ei kuulosta liian ongelmalliselta. Tämä on, kunnes harkitset yksi käytännön vaikeuksia mukana valokuvatodisteita. Mieti hetki, kuinka monta yksittäistä valokuvaa tarvittaisiin kattavasti koko kiinteistön kattamiseen. Jopa suhteellisen pieni kahden sängyn tasainen määrä voisi helposti venyä satoja. Vuokralainen on sitten edessään uskomattoman työläs prosessi tarkistaa todenperäisyyttä kunkin kuvaparin ja countersigning ne kaikki liikkeellä-päivä. Tämän lisäksi on käytännön vaikeuksia, jos kuvat & video on riittävän selkeä, jotta siitä voi näkyä esimerkiksi naarmujen jälkiä tai likaa. Luonnonvalaistuksen on yleensä oltava erittäin hyvä, jotta nämä näkyvät. Ongelmana on se, että ellei luonnonvalo ole hyvää, salama yleensä vaalentaa kuvia sekä likaisuuden “vivahteita”. Jos vuokranantaja sitten on tarkistaa jokaisen valokuvan ja sitten säätää tasapainoa, altistuminen jne, Ne ovat siellä tuntikausia-puhun kokemuksesta. Myös vuokranantajan täytyy varmistaa, että on olemassa paperikopion päivämäärä kunkin kuvia, jotka ovat tärkeitä tarkistaa, milloin kuvat on otettu. Muuten vuokralainen voisi puolustautua sillä, että kuvat on otettu ennen miehitystä.

oikeudellisesti sekä valokuva-että videotodisteet kelpaavat oikeudessa. Yksi niiden käytön vaikeuksista on niiden aitouden vahvistaminen ts. kun ne on otettu ja että niitä ei ole peukaloitu. Siksi, Jos video tai sähköinen kopio kokoelma valokuvia on otettu CD-tai DVD, sinun kannattaa kirjoittaa tämä CD-ROM. Näitä levyjä ei voi kirjoittaa uudelleen tai peukaloida kerran kirjoitettu, mikä on tärkeää, kun tarkistaa todisteita. Vuokranantajan on varmistettava, että jos tehdään paperikopio, hän antaa vuokralaiselle sellaisen ja pyytää häntä allekirjoittamaan, että hän on saanut sen ja hyväksyy sen sisällön.

lopputulos on se, että valokuva-ja videotodisteet eivät välttämättä ole se ihmelääke, jota ne aluksi antavat ymmärtää. Tämä selittänee sen, miksi vuokranantajat ja välittäjät ovat ottaneet sen käyttöön vain toistaiseksi. Tosiasia on, että vuokranantajien pitäisi keskittyä varmistamaan, että kaikki osapuolet laativat ja allekirjoittavat täsmällisen kirjoituksen. Valokuvatodisteita, joissa niitä käytetään, on luultavasti parasta käyttää valikoivasti ja yhdessä yksityiskohtaisen kirjallisen luettelon kanssa sen sisällön tukemiseksi ja korostamiseksi.

“check in” – kiinteistön inventointi

tarkastus tapahtuu siinä vaiheessa, kun vuokrasopimus on sovittu ja vuokranantajalla on mahdollisuus luovuttaa avaimet. Se on prosessi, jossa vuokralainen ja vuokranantaja / agentti, jolla pitäisi olla täysin valmis inventaario / selvitys kunnosta, täytyy sopia kiinteistön puhtaudesta sekä vahvistaa inventaarion yksityiskohdat. Prosessiin kuuluu kiertokäynti kiinteistössä. Jos alkuperäisen luettelon välillä on eroja, ne on merkittävä muistiin. Kun hyväksyttävä jäljennös on laadittu, vuokranantajan ja vuokralaisen on allekirjoitettava ja päivättävä se tunnustaakseen, että asiakirja on oikeudenmukainen esitys tosiasioista. Tämän jälkeen kiinteistöinventointi on osa vuokrasopimuksen ehtoja. Kun kyse on valokuvista, ne on allekirjoitettava ja päivättävä tai niihin on viitattava vuokrasopimuksen pykälänä.

vuokrasuhteen Välitarkastus

välitarkastus on vuokranantajan tai hänen edustajansa noin vuokrasuhteen puolivälissä tekemä välitarkastus, jolla varmistetaan kiinteistön säilyminen. Yleensä vierailu on lyhyt, ja vuokranantajan tai asiamiehen tulisi käyttää sovittua inventaariota tarkistaakseen, ettei kiinteistölle ole aiheutunut kohtuutonta vahinkoa ja että kiinteistöä siivotaan. Se voi olla myös hyödyllinen tapa, jolla vuokranantaja selvittää mahdolliset kiinteistöön liittyvät pienet ongelmat, joista vuokralainen on jättänyt ilmoittamatta. Tällä tavoin vuokranantajien olisi voitava ryhtyä ennalta ehkäiseviin toimiin ongelman ratkaisemiseksi, ennen kuin se muuttuu liian vakavaksi. Ensimmäinen välitarkastus on myös tapa, jolla vuokranantaja tarkistaa vuokralaisen voinnin ja tekee arvion siitä, haluaako vuokrasuhteen jatkuvan vai haluaako hän antaa pykälän 21 mukaisen omistamista vaativan ilmoituksen.

“tsekkaa” ja omaisuusluettelosi

tämä on vuokrasuhteen viimeinen vaihe ja se hetki, jolloin hyvin valmistellun inventaarion hyödyt tulevat näkyviin. Voi olla, että vuokrasuhteen alkamisesta on kulunut monta kuukautta, mikä tarkoittaa, että ellei sinua ole siunattu valokuvamuistilla, kiinteistön alkuperäinen kunto ‘lähtöselvityksen’ aikaan on todennäköisesti parhaimmillaankin ‘hazey’. Vuokranantajan kannattaa sopia vuokralaisen kanssa, että hän käy kiinteistössä läpi omaisuusluettelon ja tarkistaa sen kunto siinä vaiheessa, kun he ovat valmiita muuttamaan pois. Varmista, että annat itsellesi runsaasti aikaa suorittaa perusteellinen tarkastus. Käytä kopiota alkuperäisestä omaisuusluettelosta kirjataksesi ylös kaikki vahingot tai puhtauden. Vuokranantajan on oltava varovainen tekemään tarkkoja ja perusteellisia muistiinpanoja, koska ne voivat olla osa tapauksesi, jos riita syntyy ja mennä tuomioistuimeen tai välimiesmenettelyyn.

vuokrakiinteistön sijaisesineiden tunnistaminen

pelkäänpä, että ei ole harvinaista, että vuokralaiset vaihtavat joitakin pienempiä kalusteita (esimerkiksi verhot, lampunvarjostimet, tyynyt) omiin. Minulle tämä ei ole ongelma, kunhan vuokralainen sitten laittaa nämä tavarat takaisin vuokrasopimuksen päättyessä. Vuokranantajat eivät halua, että vuokralainen vaihtaa “roskansa” sinun hyviin tavaroihisi. Siksi inventaariota laadittaessa on tärkeää, että
kuvaile jokainen tavara täysin värikokoa, mallia ja sarjanumeroita lainaten, mahdollisuuksien mukaan
jopa merkitä tavarasi ainutlaatuisella, pysyvällä merkillä.

ylimääräisten tavaroiden tunnistaminen vuokrakiinteistössä

ei-toivottujen “tavaroiden” saaminen on joskus suurempi ongelma kuin tavaroiden menettäminen tai niiden korvaaminen huonommilla tavaroilla. Kokemukseni erityisesti opiskelijoiden ja jakajien kanssa on, että vuokralaiset voivat käyttää muuttoa mahdollisuutena hävittää ei-toivotut tavaransa. Olen varma, että he ajattelevat, että he ovat hyvin antelias ja jos olet innokas “auton booter” se voi tarjota jatkuvaa tarjontaa ihana “bric-a-brac”. Valitettavasti en ole, ja se on hyvin aikaa vievää ja kallista päästä eroon kohteita; erityisesti suurempia, kuten huonekaluja ja kodinkoneita. Paikalliset viranomaiset vievät yleensä suuret kotimaiset tavarat pois pienellä noin £15: n maksulla, mutta miksi sinun pitäisi järjestää ja maksaa jonkun toisen roskan poistaminen! Eräs vuokralainen jätti minulle autonsa. Varo erityisesti, että tavaraa jää kellariin, ullakolle ja autotalliin. Nämä ovat kaikki käteviä piilopaikkoja, joita vuokralaiset usein käyttävät jättääkseen ei-toivotun hamstransa. Minun neuvoni vuokranantajille on, älä hyväksy “check out” kunnes omaisuus on “täysin” tyhjennetty tyytyväisyytesi.

on huomattava, että vuokralaisen ei tarvitse olla paikalla, kun “check Outia” kootaan. Jotkut vuokranantajat tai välittäjät itse asiassa pitävät tätä parempana, koska se antaa heille mahdollisuuden keskittyä tarkkojen ja puolueettomien muistiinpanojen tekemiseen ilman, että heidän tarvitsee vastata suoraan vuokralaiselle.

täytetty “check out” – selvitys voidaan sitten lähettää vuokralaiselle tai myöhemmin voidaan sopia, että he käyvät sen läpi, jos on erimielisyyksiä. Muussa tapauksessa vuokralainen voi lähettää allekirjoitetun kopion “check out” – tiliotteesta takaisin. Huono puoli tässä kaksivaiheinen lähestymistapa on, että se on enemmän aikaa vievää, koska se edellyttää, että vuokranantaja tai agentti on tehtävä ylimääräinen matka tavata vuokralainen, jos on erimielisyyttä. Neuvoni olisi aina, että vuokranantaja sopisi “tsekkauksesta” kiinteistössä ja sinä päivänä, kun vuokralainen muuttaa pois. Näin vuokranantajat saavat myös todennäköisemmin allekirjoitetun kopion siitä takaisin, kuin jos he joutuvat luottamaan siihen, että vuokralaiset muistavat lähettää sen heille. Jos vuokralainen ei suostu allekirjoittamaan paikan päällä vaatimalla lisäaikaa lomakkeen tarkasteluun, tämä voi olla varoitus siitä, että he kiistävät vuokranantajien lausunnon. Tämän pitäisi kehottaa vuokranantaja varmistaa, että niiden kuvaukset ovat täysin tarkkoja ja että kaikki todisteet kerätään ja todennetaan.

“reilu kuluminen & repeämä” vuokrasuhteen aikana

yleisimmät erimielisyydet “check Outin” aikana liittyvät siihen, mikä on vuokrakiinteistön “reilu kuluminen”. On aika helppo päättää, onko kylpyhuonekaappi paikalla vai toimiiko liesi. Hankalampaa ja subjektiivisempaa on se, ovatko makuuhuoneen maton jäljet vain useamman vuoden käytön tulosta vai punaviinitahrat riehakkaista juhlista. Ohjesäännössä ei ole mitään, mikä määrittelisi “oikeudenmukaisen kulumisen”; käsite on liian laaja, jotta se voitaisiin kirjata lakiin. Asuntoasiamiesliitto (ARLA) on kuitenkin laatinut jäsenilleen hyödyllisiä ohjeita siitä, mitä kannattaa ottaa huomioon, kun siihen tulee kantaa. Nämä ovat:

• minkä tahansa kohteen alkuperäinen Ikä, laatu ja kunto vuokrasuhteen alkaessa
• kohteen keskimääräinen taloudellinen elinikä suhteessa arvoon (poistot)
• tällaisen kohteen kohtuullinen odotettu käyttö
• kiinteistön asukkaiden lukumäärä ja tyyppi
• vuokralaisten asumisajan pituus

lain mukaan vuokranantaja ei saa päätyä taloudellisesti tai aineellisesti parempaan asemaan kuin hän oli vuokrasuhteen alkaessa tai kuin hän olisi ollut vuokrasuhteen päättyessä sallittuaan kohtuullisen kulumisen ja kyynel. Tästä seuraa siis (ja on vakiintunut oikeudellinen opinkappale), että vuokranantaja ei ole oikeutettu veloittamaan vuokralaisiltaan täyttä hintaa siitä, että hänellä on jokin osa vuokrakiinteistöstään, tai mikä tahansa kaluste tai sovite “laitetaan takaisin siihen kuntoon, joka se oli vuokrasopimuksen alussa.”Tämä merkitsisi parempaa; vuokranantajan käytettävissä olevat asianmukaiset korjaustoimenpiteet voivat vaihdella:

• vaurioituneen esineen korvaaminen, jos se on vakavasti ja laajasti vaurioitunut niin, ettei sitä voida korjata taloudellisesti, tai jos sen kunto tekee sen käyttökelvottomaksi
• korjaus tai puhdistus
• tavaran luontaisen arvon alenemisen tai sen tavanomaisen käyttöiän lyhenemisen korvaaminen

on olemassa tekniikka, jolla voidaan ottaa huomioon kohtuullinen kuluminen ja välttää korjaantuminen, ja sitä kutsutaan jako. Jako on prosessi, jossa “kohtuullisen kulumisen” kustannukset jaetaan mitattavissa oleviin paloihin ja näin voit määrittää rahallisen arvon kohteille siinä, mikä voi vaikuttaa hyvin subjektiiviselta prosessilta. Sitä kuvannee parhaiten muutamat hyvin yleiset esimerkit:

1. Vähäinen vahinko esineelle, pieni tai keskisuuri tahra tai merkki matolle tai patjalle jne. – ehkä £15 – £35 esim.kustannukset “paikalla” puhdas tai, tämä summa vuokralaisen osuus täyden puhdistuksen koko kohteen, tai korvauksena vähennyksestä. Pieni tai keskikokoinen siru tai merkki, naarmu tai polttaa keittiön työtasolla – ehkä £5 – £25. Vuokranantaja voisi tietenkin halutessaan ostaa uuden tuotteen, laittaa uuden maton alas tai asentaa uuden keittiön työtason, mutta hän ei voi lain mukaan veloittaa vuokralaiselta kaikkia kustannuksia. Kustannukset olisi jaettava osapuolten kesken edellä esitettyjen periaatteiden mukaisesti. Esim. kustannukset uuden maton £500-jaettu £465 vuokranantaja, £35 vuokralainen.

2. Niissä harvoissa tapauksissa, joissa vahinko ( työtasolle/matolle/patjalle/ esineelle jne.) on niin laaja tai vakava, että se vaikuttaa kiinteistön saavutettavissa olevaan vuokratasoon/vuokrattavuuteen tai laatuun, sopivin keino voisi olla korvaaminen ja kustannusten jakaminen kohteen iän ja käyttöiän mukaan. Alla on esimerkki siitä, miten tämä voitaisiin laskea.

(a) vastaavan korvaavan maton/esineen kustannukset = 500-00 £
(b) olemassa olevan maton/esineen todellinen ikä = 2 vuotta
(c) kyseisen mattotyypin keskimääräinen taloudellinen käyttöikä = 10 vuotta
(d) maton/esineen jäljellä oleva käyttöikä laskettuna c) vähemmän (b) = 8 vuotta
(e) arvonalennus laskettuna a) jaettuna C) 50 £per vuosi
(F) kohtuulliset vuokralaiselle aiheutuvat osuusmenot laskettuna (d) kertoina (e))= £400.00

mitä tapahtuu, jos vuokratalletuksesta syntyy erimielisyyttä?

ennen Vuokratalletusjärjestelmää (tds) vuokranantaja tai välittäjä, jolla on vakuus, tekisi vähennyksen vahinkojen kustannusten kattamiseksi ja palauttaisi sen jälkeen jäännöksen entisille vuokralaisille 10 työpäivän kuluessa lopullisen “kassan” suorittamisesta. Tämän jälkeen vuokralainen joko hyväksyisi vuokranantajien päätöksen tai veisi asian käräjäoikeuteen perimään riidanalaisen summan takaisin. TDS on muuttanut tätä 6. huhtikuuta 2007 jälkeen luotujen vuokrasuhteiden osalta. KS.Vuokratalletusjärjestelmää ( tds ) koskeva jakso, jossa annetaan yksityiskohtaisia ohjeita siitä, mitä nyt tapahtuu.