Opaskirjasi osto-ja Myyntioptiosopimuksiin

osto-ja Myyntioptiosopimukset ovat tärkeä työkalu kaikille kiinteistökehittäjille tai optioiden myyjille. Varmistamalla myyntioptio sopimus on asianmukaisesti laadittu voi tehdä suuri vaikutus kuinka tehokas se on suojella tarpeitasi. Tämä erottaa hyvän kiinteistökehitysjuristin keskimääräisestä kiinteistöjuristista.

olet juuri löytänyt uuden kehityskohteen ja haluat saada myyjän kirjautumaan mahdollisimman pian sen turvaamiseksi. Dollarimerkit ovat silmissäsi, ja saat hieman kiinni sopimuksen saamisessa ja unohdat pienet yksityiskohdat. Kuulostaako tämä sinulta? Huonosti laadittu osto-ja Myyntioptiosopimus voi olla ero onnistuneen sopimuksen ja epäonnistumisen välillä. Älä anna dollarin merkkien estää sinua tekemästä hyviä bisnespäätöksiä.

mikä on Myyntioptiosopimus?

myyntioptio on sopimus, jossa toinen osapuoli suostuu myymään yhden tai useamman kiinteistön ostajan pyynnöstä (osto-optio) ja toinen osapuoli suostuu ostamaan saman kiinteistön myyjän pyynnöstä (myyntioptio).

on erittäin yleistä, että osto-ja Myyntioptiosopimukseen sisältyy ostajalle oikeus nimetä kolmas osapuoli sopimuksen mukaiseksi ostajaksi. Tämä on mekanismi, jonka avulla voit myydä omaisuutta optiosopimuksella ilman, että sinun tarvitsee koskaan asettua kyseiseen omaisuuteen.

käytännössä osto-optio on voimassa sovitun ajan, jolloin ostajalla on mahdollisuus ostaa kiinteistö irtisanomalla kyseisen osto-option aikana. Kun osto-optio-aika on päättynyt, myyjällä on mahdollisuus pakottaa ostaja ostamaan kiinteistö irtisanomalla sovitun myyntioption aikana.

Miksi käyttää osto-optiosopimusta?

myyntioption käyttämisestä tavanomaisen myyntisopimuksen sijaan koituvat ensisijaiset edut ovat mahdolliset veroedut. Käyttämällä osto-optio sopimuksen, voit:

• viivästyttää ostajan velvollisuutta maksaa luovutusvero
• nimetä toinen ostaja ostamaan kiinteistön maksamatta luovutusvoittoa kahdesti
• muuttaa ajanjakso, jona kiinteistö myydään verotuksessa, mikä voi vaikuttaa myyjän verovelvollisuuteen (ensisijaisesti myyntivoittovero)

entä jos en halua tulla pakotetuksi ostamaan tonttia?

jos haluat oikeuden ostaa kiinteistön (osto-optio), mutta et halua, että omistaja voi pakottaa sinut ostamaan kiinteistön (myyntioptio), vastaus on osto-optio-sopimus.

vaikka maanomistajaa on usein vaikeampi saada suostumaan osto-optiosopimukseen, se on usein ostajan kannalta hyödyllisempää, koska ostaja voi perääntyä kaupasta ennen osto-option käyttämistä.

mikä on saalis? Vaikka ei ole “saalis” sellaisenaan, myyjät yleensä vaativat korkeamman vakuuden osto-optio sopimus kuin ne olisivat osto-optio sopimus, jossa he voivat pakottaa sinut ostamaan omaisuutta. On myös tavallista, että vakuutta ei palauteta ja se luovutetaan myyjälle, kun due diligence-menettely on täytetty osto-optiosopimusta käytettäessä.

mitkä ovat tavanomaiset aikataulut optiosopimuksessa?

yleisimmät näkemämme aikavälit “kehittäjätyylisille” optiosopimuksille ovat seuraavat:

• due diligence – 30-60 päivää
• development approval – 6-12 kuukautta due diligence
• settlement – 30 päivää option käyttämisen jälkeen

mitä etsiä seuraavalla osto-ja Myyntioptiosopimuksella

yksityiskohdissa on paholainen ja tämä erottaa asiantuntijan kiinteistökehitys asianajajat keskivertoa. Tässä muutamia vinkkejä ja ansoja varoa neuvoteltaessa seuraava Put and Call Option Deed.

korotuksen maksaminen

yksi tärkeimmistä syistä, joiden vuoksi ihmiset käyttävät osto-ja Myyntioptiosopimusta, on antaa mahdollisuus myydä kiinteistö edelleen ilman, että Queenslandissa asetetaan kaksinkertaista siirtoveroa.

joskus ostaja hankkii rakennushyväksynnän ja myy sen jälkeen kiinteistön optiosopimuksen mukaisesti korkeammalla hinnalla. Muina aikoina ostaja on-myydä kiinteistön voittoa heti saamatta mitään kehityshyväksyntöjä. Tätä kutsutaan usein “lyhyeksi vaihtoehdoksi”.

riippumatta siitä, aikooko kiinteistö edelleen myydä vai ei, on usein hyvä strategia antaa itselleen mahdollisuus tehdä tämä toisena irtautumisstrategiana. Olosuhteet muuttuvat ja joustavuus auttaa aina käsittelemään näitä muutoksia.

on yleensä neljä eri tapaa jäsentää myynti lopulliselle ostajalle Myyntioptiosopimuksen nojalla:

• myynnissä oleva optio-tämä strategia edellyttää, että Myyntioptiokirja on laadittava asianmukaisesti, jotta voidaan ottaa huomioon, että voit myydä kiinteistön edelleen asiakirjan mukaisesti ja saada voitto selvitysajankohtana.
• Nimeämissopimus-tämä strategia edellyttää, että Myyntioptiosopimuksessa on asianmukaisesti laadittu nimeämislauseke. Erityisen tärkeää on, että lauseke laaditaan niin, ettei se vahingossa aiheuta siirtoveroa Queenslandissa.
• option jakaminen-Tämä strategia edellyttää, että osto-ja Myyntioptiosopimuksessa on asianmukaisesti laadittu luovutuslauseke. Ostajan kannalta joustavimman laatimisen ansiosta asiakirja voidaan luovuttaa ilman myyjän suostumusta. Yleisemmin asiakirja on laadittu niin, että optio voidaan antaa myyjän ei voi ja että tätä suostumusta ei voida kohtuuttomasti pidättää tai viivästyttää.
• Joint Venture Agreement – käyttämällä JV-sopimusrakennetta myynti-ja osto-optiosopimuksella voit pysyä mukana kaupassa ja saada nosteen ja/tai voitonjaon päätökseen saatetusta kehityksestä. Tämä rakenne voi olla varajärjestelmä, jos optiosopimusta ei ole laadittu asianmukaisesti niin, että se mahdollistaisi nimityksen tai toimeksiannon aiheuttamatta kaksinkertaista tullia tai jos osapuolet todella haluavat toteuttaa hankkeen yhdessä.

parhaan rakenteen valitseminen myyntiin muuttuu tapauskohtaisesti. Suosittelemme, että puhut Kiinteistöjuristisi kanssa saadaksesi neuvoja tähän ennen kuin viimeistelet sopimuksen lopullisen ostajan kanssa.

oikein laadittu nimityslauseke

mikä on nimityslauseke?

kiinteistön ostajaksi voi nimetä toisen henkilön. Ehdot niiden osto määräytyy yleensä ehdot esitetty myyntioptio kauppakirja. Nimeämislauseke on yksi yleisimmistä mekanismeista, joita käytetään kiinteistön myymiseen kolmannelle osapuolelle ilman, että sinun tarvitsee asettua kiinteistöön tai maksaa leimaveroa.

mitä etsiä nimityslausekkeesta

tärkeintä on etsiä nimityslauseketta laadittaessa on varmistaa, että lopullinen ostaja ei saa Myyntioptiosopimuksen mukaisia oikeuksia. Tämä tarkoittaa, että olet edelleen yksi käyttää puhelun vaihtoehto oikeaan aikaan eikä lopullinen ostaja.

lopullisella ostajalla on sopimuksen mukaiset oikeutensa, kun olet käyttänyt osto-Option.

tämä saattaa kuulostaa hienoiselta erolta, mutta kyse voi olla erosta siinä, aiheuttaako nimityksesi kaksinkertaisen siirtovelvollisuuden Queenslandissa vai ei.

myyntioption Luovutusoikeus

mukaan lukien oikeus optiosopimuksen luovuttamiseen antaa sinulle mahdollisuuden siirtää kaikki oikeutesi lopulliselle ostajalle. Tämä voidaan jäsentää yleensä kahdella eri tavalla:

• luovutusoikeus ilman myyjän suostumusta – tästä voi olla vaikeampi neuvotella maanomistajan kanssa, sillä kokenut Kiinteistöjuristi yrittää usein neuvotella tämän pykälän muuttamiseksi niin, että siihen tarvitaan myyjän suostumus.
• oikeus luovuttaa vain myyjän suostumuksella – tämä rakenne on helpompi neuvotella, mutta vaikeuttaa sitä, jos päätät myydä myyntioption mukaiset oikeutesi. Jos myyjän suostumus vaaditaan, lauseke on laadittava siten, että suostumusta ei voida kohtuuttomasti pidättää tai viivästyttää.

optio-oikeuksien myöntämistä ei tulisi koskaan tehdä kysymättä neuvoa kokeneelta Kiinteistökehitysjuristilta, koska saatat vahingossa käynnistää siirtovelvollisuuden toimeksiannosta. Tämä on kehittynyt strategia, jota käytetään rajoitetuissa olosuhteissa asianmukaista neuvoja.

Muu osto-option voimassaoloaika jos kolmannen osapuolen ostaja irtisanoo

jos olet edelleen myynyt kiinteistön kolmannelle osapuolelle ja käyttänyt osto-optiota, kolmannesta osapuolesta tulee ostaja tuloksena olevan sopimuksen mukaisesti. Tämä tarkoittaa, että “menetät kontrollin” tähän kohtaan sopimuksen voimassaoloajaksi.

kaupan rakenteesta riippuen on usein tärkeää, että sinulla on vielä mahdollisuus myydä kiinteistö tai sopia siitä itse, jos kolmas osapuoli ei tee sopimusta ensimmäisellä kerralla. Näin voit palauttaa paljon tarpeen mukaan.

täydellinen esimerkki tästä toiminnassa olevasta mekanismista on se, että olette solmineet “markkinointityylisen” Myyntioptiosopimuksen uudesta alajaosta vapautuneen maa-alueen osalta. Voit on-myydä maa kolmannen osapuolen ostajalle palkkio, mutta sinulla on myös muita ostajia, jotka tiedät olisi kiinnostunut ostamaan maa, Jos ensimmäinen ostaja ei sovi.

Kuvittele, että ensimmäinen ostaja ei onnistu sopimaan, mutta osto-Optiosi on umpeutunut ja rakennuttaja käyttää sitten myyntioptiota pakottaen sinut ostamaan tontin, vaikka sinulla oli muita ostajia odottamassa? Yllättyisit, kuinka usein tämä tapahtuu kokemattomien Kiinteistökehityksen asianajajien kanssa Queenslandissa.

Due Diligence

kiinteistökehitys on monimutkainen prosessi, johon liittyy useita esteitä ennen kuin kehitys edes alkaa. Ensimmäinen vaihe on yleensä sivuston tunnistaminen, toinen korkean tason due diligence, kolmas korkean tason toteutettavuustutkimus ja sitten neljäs, yksityiskohtainen due diligence.

edellä olevat vaiheet 1-3 suoritetaan yleensä ennen kuin allekirjoitat optio-option, josta on aiheutunut vain vähän tai ei lainkaan kuluja. Kun olet allekirjoittanut paperityöt ja lukittu kauppa, se on, kun yksityiskohtainen due diligence alkaa ja alkaa käyttää rahaa oman kaupunkisuunnittelija, kiinteistöjuristi ja muut konsultit.

kaikkia due diligence-lausekkeita ei luoda tasapuolisesti, ja on tärkeää, että lausekkeesi tarjoaa tarvitsemasi suojan tason. Voit lukea lisää due diligence-lausekkeiden koukeroista täältä: Click me

Subject to Development Approval

after your deal has advanced through Stages 1 to 4 above and you are happened with the results of your due diligence, Step 5 will usually be the development approval process.

DA-lauseketta laadittaessa tärkeää ei ole ainoastaan yksityiskohtaisuus, vaan myös ajoitus. Aivan liian usein näemme kehittäjien yrittävän neuvotella sopimuksia DA-ajan kanssa, joka on aivan liian lyhyt kehitystyöhön, jota he aikovat toteuttaa. Konsulttien raporttien ja tukimateriaalien kerääminen kehittämissovellukseesi voi kestää kuukausia sinänsä, ja tämä on sen ajan lisäksi, joka tarvitaan neuvoston tietopyyntöihin vastaamiseen. Kaupunkisuunnittelija ja Kiinteistöjuristi voi antaa ohjeita aikataulut sinun pitäisi neuvotella oman aihe DA lauseke.

voit lukea lisää da-lausekkeiden subjektien koukeroista täältä: Klikkaa minua

pääsy kiinteistöön

due diligence-menettely ja kehityssovelluksen tueksi vaadittavien raporttien laatiminen edellyttää yleensä pääsyä kiinteistöön eri syistä. On tärkeää, että Put and Call Option sopimuksen avulla voit, ja konsultit, pääsy näihin tarkoituksiin.

toinen tutustumisoikeus, josta voi olla apua, on silloin, kun aiotte myydä kiinteistön. Näin voit tuoda mahdolliset ostajat läpi kiinteistön tarvittaessa.

meillä on muutamia kehittäjiä, jotka myös neuvottelevat pääsystä tekemään varhaisia kehitystöitä. Tästä voi tulla melko sotkuista, ja se pitäisi tehdä vain hyvin erityisissä olosuhteissa.

varoitusoikeus

kehityskohteen hankkiminen optio-optiolla ja sen jälkeen kehityshyväksyntäprosessin läpikäyminen voi olla kallis tehtävä. On tavallista, että kehittäjät voivat käyttää $50,000 että $100,000 tai enemmän päästä vaiheeseen, jossa sivusto on vaihtoehto, jolla on kehityshyväksyntä. Suostumus varoitus olennaisesti “jäädyttää” omistusoikeuden omaisuutta ja suojaa sinua maanomistaja voi myydä omaisuutta rikkoo myyntioptio sopimuksen.

oikeus pystyttää opasteita

vaikka tämä ei välttämättä ole korkein vaatimus kehittäjän tarkistuslistassa, tämä on pieni yksityiskohta, joka voi helpottaa elämää. Tärkeimmät signage, että odotamme kehittäjät vaativat ovat:

• Kehityssovelluksesi mainontavaatimusten mukaiset Opasteet. Queenslandissa tämä koskee yleensä vaikutuksia arvioitavissa olevia tai ilmoitettavissa olevia koodin arvioitavissa olevia kehityssovelluksia.
• valmistuneessa kehittelyssä olevien erien mainoskyltit.

miten maksamaasi talletusta käsitellään osto-Option käyttämisen yhteydessä?

jos käytät osto-optiota omissa nimissäsi tai maanomistaja käyttää myyntioptiota, vakuusmaksu muodostaa yleensä tämän jälkeen talletuksen tuloksena olevan sopimuksen mukaisesti, kun olet ostamassa kiinteistöä. Mutta mitä jos nimeät kolmannen osapuolen lopulliseksi ostajaksi?

näemme usein kokemattomien Kiinteistöjuristien luonnostelevan optiosopimuksia, jotka aiheuttavat sen, että vakuustalletuksesi pidetään kolmannen osapuolen ostajan vakuutena heidän sopimuksensa mukaisesti. Kyllä, olet valmis siihen oikein. Talletustasi käytetään takuuna ulkopuoliselle lopulliselle ostajalle. On tärkeää, että talletuslausekkeet on laadittu asianmukaisesti, jotta voit välttää tämän skenaarion joustavasti.

suosittelemme yleensä, että talletuslauseke laaditaan niin, että voit itse valita, tuleeko talletuksestasi kolmannen osapuolen sopimuksen mukainen talletus. Nämä vaalit tehdään yleensä samaan aikaan, kun käytät osto-optiota, ja tämä strategia antaa sinulle suurimman joustavuuden.

myytävä kiinteistö, jossa käytetään osto-ja Myyntioptiosopimuksia. Miten teen sen?

on olemassa useita eri tapoja, joilla voit myydä kiinteistön optiosopimuksella. Yhteenveto on seuraava:

myynnissä oleva optio

tässä mallissa on myyntioptiosopimuksessa määräyksiä, jotka koskevat myyntiä ja edellyttävät, että myyjä maksaa sinulle korotukset kiinteistön selvittämisen yhteydessä.

plussat:

• sopimushinta on korkeampi hinta lopulliselle ostajalle. Tämä helpottaa heidän saada rahoitusta ja tarkoittaa myös, he eivät koskaan tiedä uplift määrä.
• lopullista ostajaa ei tarvitse erikseen sopia, kunhan heidän ei tarvitse käyttää optiosopimuksen mukaisia aikatauluja hyväkseen. He vain allekirjoittavat sopimuksen korkeammalla hinnalla.

Cons:

• myyjä tietää, että harkitset alennusmyyntiä siinä vaiheessa, kun neuvottelet vaihtoehdosta. Tämä yleensä vaikeuttaa optiosopimuksen tekemistä myyjän kanssa.
• riippuen siitä, miten optio ja sopimus on rakennettu, maksujen suorituspäivä voi olla joustavampi. Optiossa voi olla esimerkiksi 12 kuukauden DA-aika ja sopimuksessa 30 päivän sovinto. Jos lopullinen ostaja haluaa hyödyntää 12 kuukauden DA-aikaa, lopullisen ostajan kanssa on vielä tehtävä nimityskirja.
• vähemmän joustavuutta, kun saat maksun, koska se maksetaan yleensä vain selvityksessä (ellei siihen liity erillistä nimityssopimusta).
• option ja kaupan hallinnan voi menettää, jos lopullinen ostaja ei selviä.

Nimityssopimus

tällä mallilla teet lopullisen ostajan kanssa nimityssopimuksen, jossa sitoudut nimeämään lopullisen ostajan myyntioption mukaisesti

proses:

• on paljon joustavuutta, kun saat maksaa oman uplift ja kun nimeät lopullinen ostaja.
• optio-oikeuden määräysvalta säilyy, kunnes ostaja on nimetty.
• myyjä ei ole tietoinen nostosummasta.
• ehdokkuuteen ei tarvita myyjän suostumusta.
• nimityksestä ei peritä siirtoveroa.
• optiosopimus on yleensä helpompi neuvotella myyjän kanssa, koska siinä ei mietitä myynnissä olevia määräyksiä muuta kuin nimityksen sallimista.

Cons:

• ostaja allekirjoittaa sopimuksen halvemmalla. Tämä tarkoittaa, että niiden on vaikeampi saada rahoitusta korotettuun hintaan ja tarkoittaa myös sitä, että myyntihinta maarekisteriin kirjataan yleensä alhaisempaan määrään.
• ostaja on tietoinen korotussummasta.

option luovutus

tämän mallin mukaan teet luovutussopimuksen lopullisen ostajan kanssa ja annat option lopulliselle ostajalle.

plussat:

• riippuen toimeksiantosopimuksen ehdoista, sinulle voidaan maksaa ylennys ja sitten poistua kaupasta ilman, että sinun täytyy pysyä sisällä selvitykseen asti.

Cons:

• optio-sopimuksen ehdoista riippuen voit vaatia myyjän suostumuksen optio-sopimuksen antamiseen.
• jos optiosopimus on laadittu niin, että se mahdollistaa luovutuksen ilman myyjän suostumusta, myyjän asianajaja neuvottelee tämän usein ulos.
• jos kyseessä on osto-ja myyntioptiosopimus, voit olla edelleen vastuussa lopullisen ostajan suorituksesta optiosopimuksen mukaisesti toimeksiannon jälkeen.
• luovutus voi aiheuttaa siirtoverovelvollisuuden option arvosta.

yhteisyritys

tällä mallilla teet yhteisyrityssopimuksen lopullisen ostajan kanssa ja toteutat kehitystyön heidän kumppaninaan.

plussat:

• voit jakaa hankkeen voittoja, jotka voivat johtaa korkeampaan maksuun sinulle.
• se on hyvin joustava sen suhteen, miten kauppa rakentuu. Tähän voi sisältyä hankintamaksu, joka maksetaan sinulle selvityksen yhteydessä tai aikaisemmin.

Cons:

• olet sidottu projektiin loppuun asti.
• riippuen siitä, miten se neuvotellaan, et välttämättä saa voitto-osuuttasi/korotustasi ennen kuin valmis kehitys on selvitetty.

mikä vaihtoehto on paras myytäessä?

yleisin tapa on myydä nimityssopimuksella, mutta meillä on kokemusta kaikista neljästä mallista.

joitakin esimerkkejä:

• avustimme asiakasta, jolla oli toimeksiantosopimus. He saivat kertakorvauksen ja poistuivat kaupasta kokonaan.
• toinen asiakas käytti nimityssopimusta ja myi kiinteistön 3 päivän kuluessa, sai puolet korotuksesta talletuksena allekirjoituksen yhteydessä ja sai sitten taseen noston selvityksessä noin 30 päivää myöhemmin.
• toinen asiakas kehittelee parhaillaan projektia Rahoituskumppanin kanssa. Yhteisyrityssopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä maksettiin hankintapalkkio, ja rahoituskumppani vastaa kaikkien kehitystyön toteuttamisesta aiheutuvien kustannusten maksamisesta.
• toinen asiakas on tehnyt myyntioptiosopimuksen useista tonttilohkoista, joissa optiosopimuksessa määrätään myynnistä preemiolla. Korotus kauppahintaan maksetaan sitten asiakkaallemme jokaisen erän selvittämisen yhteydessä.

paras vaihtoehto riippuu yleensä siitä, kuka myyjä on, kuka todennäköinen ostaja on ja kohteen luonteesta. Jos lopullinen ostaja aikoo olla hienostunut Kehittäjä, heidän ei pitäisi olla liian lykätä maksamalla sinulle ylennyksen alle nimitys / toimeksianto sopimuksen. Toisaalta, jos se on 1 osaksi 2 osa-alue äiti ja isä ostaja niin saatat kamppailla saada heidät tekemään oston alle nimitys/toimeksianto sopimuksen.

samoin, jos sinulla on sivistymätön myyjä, jonka eteen olet tehnyt kovasti töitä päästäksesi viivan yli myymään, et ehkä halua pelotella heitä pois myyntioptiolla, jossa harkitaan alennusmyyntiä. Vaihtoehtoisesti, jos sinulla on motivoitunut myyjä, jonka luulet allekirjoittavan mitään, tämä vaihtoehto mahdollistaa suurimman joustavuuden.

Got more questions?

McAndrew Law on johtava Brisbane Property Development-Asianajotoimisto. Meillä on laaja kokemus osto-ja Myyntioptiosopimusten laatimisesta rakennuttajille, optioiden myyjille ja maanomistajille, jotta oikeutesi suojataan. Soita meille (07) 3266 8555 tai ota meihin yhteyttä verkossa päästäksesi alkuun. Tarjoamme ilmaisen alustavan kuulemisen, jossa voit keskustella tarpeistasi.