the Big Issue with Fixed Price Constructions

“CH-CH-CH-CH-CH-CH-CH-CH-CH-CH-CHANGES”: suuri kysymys KIINTEÄHINTAISISSA RAKENNUSSOPIMUKSISSA

useimmille remonttia tai uutta rakentamista harkitseville asunnonomistajille hinta on yksi tärkeimmistä tekijöistä määritettäessä projektin laajuutta, viimeistelyn valintaa ja urakoitsijan valintaa. Urakoitsijoille budjettivarman asiakkaan tarjoaminen voi olla merkittävä myyntivaltti; näin ollen valitus kiinteähintaisia rakennusurakoita.

kiinteähintaisella sopimuksella omistaja tietää hinnan heti projektin alussa, hän voi budjetoida ja järjestää rahoituksen sen mukaisesti ja häntä suojellaan siltä varalta, että hanke menee budjetin yli. Urakoitsija ottaa riskin siitä, että hanke toteutetaan kustannuksella, joka kattaa sen kulut, yleiskustannukset ja tuoton. Jos hanke on yli budjetin, urakoitsija ottaa kaikki tappiot.

sen lisäksi, että kiinteähintaiset sopimukset ovat hyvä markkinointiväline urakoitsijoille, ne voivat myös vähentää niiden hallinnollista taakkaa. Toisin kuin cost plus-sopimuksissa, urakoitsijoiden ei tarvitse esittää todisteita todellisista kustannuksista, mukaan lukien työtunnit, perustellakseen palkkionsa. Omistajan on maksettava kiinteä urakkahinta riippumatta urakoitsijan todellisista kustannuksista.

kiinteähintaisten sopimusten suuri ongelma on kuitenkin hankkeen laajuuteen ja kustannuksiin tehtävien muutosten käsittely ja niistä huolehtiminen omistajan pyytämällä lisäosia, poistoja tai yllättäviä työmaaehtoja.

ellei sopimukseen sisälly voimassa olevia ehtoja muutosten käsittelemiseksi, niistä voi tulla merkittävä päänsärky sekä urakoitsijoille että asunnonomistajille.

Ontariossa äskettäin annettu tuomioistuimen päätös antaa yhden esimerkin siitä, miten urakoitsijat voivat tehokkaasti hallita kiinteähintaisen projektin muutoksia. Asiassa Balmoral vastaan Biggar kantajana ollut urakoitsija Balmoral nosti kanteen maksamattomista palveluista ja tarvikkeista, joiden tarkoituksena oli saneerata ja rakentaa lisärakennus vastaajan talon päälle. Omistaja vaati korvauksia ja korvauksia noin 70 000 dollarista. Kiistan aiheena oli sopimuksen luonne alkuperäisen työn laajuuden ja ylimääräisten osalta.

urakoitsija väitti, että osapuolet sopivat kiinteästä hinnasta alkuperäiselle työalalle, ja Ekstrat hinnoiteltiin joko kustannuslisäperusteella tai muuten vahvistettiin sopimuksella ekstralisäperusteella. Poistot alkuperäisestä soveltamisalasta oli laskettava sopimuskaavan perusteella, joka koskee lainauksessa olevaa rivikohtaista kustannusta vähennettynä 25 prosentilla.

oikeus totesi sopimuksen olevan selkeä: osapuolet sopivat kiinteästä hinnasta määrätylle työkohteelle. Sillä, tuottiko urakoitsija voittoa vai menettikö se rahaa, ei ollut merkitystä. Urakoitsijalla ei ollut velvoitetta ilmoittaa toteutuneita kustannuksia.

Sopimuksessa harkittiin omistajan mahdollisuutta lisätä tai poistaa kohteita työn piiristä ja täsmennettiin tapa laskea ylimääräisten hinta ja vähentää kiinteähintaisesta sopimuksesta poistettujen tavaroiden hinta. Sopimuksessa täsmennettiin:

lisäetuudet, jotka on laskettava kustannuksiin lisättynä 17%: n perusteella tai kertasuorituksena, josta molemmat osapuolet sopivat etukäteen ja jotka on maksettava valmistumisen jälkeen vähennettynä 10%: n palautuksella.

poistot, jotka lasketaan kustannusten perusteella vähennettynä 25 prosentilla ja jotka vähennetään asianomaisesta tai seuraavasta suunnitellusta maksusta.

kaksi kyseisistä ylimääräisistä maksuista veloitettiin kertakorvauksen sijasta 17 prosentin hintaan lisättynä, koska toimeksisaaja ei voinut määrittää työn laajuutta etukäteen. Yksi näistä lisätoimista koski kätketyn perustuksen kaivamista. Vaaditun kaivauksen laajuutta ei tiedetty, koska piilotetun perustuksen kokoa ei tiedetty.

mielenkiintoista on, että sopimuksessa vaadittiin myös, että omistaja maksaa 25% alkuperäisestä määrästä, joka oli osoitettu kaikille työn piiristä poistetuille tavaroille. Urakoitsijan selitys tälle lausekkeelle oli ymmärtää, että vaikka omistaja voi muuttaa mieltään tai päättää palkata eri urakoitsijan tietyn kohteen tai kohteita, jossain vaiheessa, jos liian monta kohdetta poistetaan, se ei ehkä kannata urakoitsijan aikaa toteuttaa hankkeen. Pykälä oli voimassa, ja se sitoi omistajaa.

päättäminen

kiinteähintaiset rakennussopimukset voivat olla tehokkaita välineitä urakoitsijoille markkinoidessaan palveluitaan budjettitietoisille asunnonomistajille, jotka etsivät hintavarmuutta. Useimpien projektien muuttuva luonne voi kuitenkin luoda merkittäviä esteitä urakoitsijoille, jotka voivat selviytyä asiakkaidensa tyydyttämisestä ja kannattavuuden säilyttämisestä.

kuuluisassa kappaleessaan “Changes” edesmennyt Suuri David Bowie kirjoitti repliikin “ch-ch-ch-changes, turn and face the strange”. Sisällyttämällä kiinteähintaiseen sopimukseen erityismekanismeja, joilla käsitellään työn laajuudesta tehtäviä lisäyksiä tai poistoja, urakoitsijat voivat tehokkaasti kohdata hankkeen aikana tapahtuvat joskus oudot ja usein ennakoimattomat muutokset.

tämän artikkelin kirjoittivat Kuhn LLP: llä rakennusoikeutta harjoittavat lakimiehet Ian Moes ja Jay Spiro. Tämä artikkeli on tarkoitettu vain oppaaksi, eikä se voi kattaa kaikkia tilanteita. On tärkeää saada oikeudellista neuvontaa erityistilanteisiin. Jos sinulla on kysyttävää tai kommentteja tästä tapauksesta tai muista rakennus – tai kauppaoikeudellisista asioista, ota yhteyttä numeroon 604-684-8668.