the value of existing planning permission

the case of Hillside Parks Limited v Snowdonia National Park Authority EWHC 2587 (QB) is a usable reminder that the value of a site-wide planning permission can effectly be appropriate where the grant and initiation of the following planning permission have impossible to complete the original development as planned.

ei ollut harvinaista (joskin nykyään vähemmän), että kaavoituslupa myönnettiin pientaloasunnoille silloin, kun ymmärrettiin, että suunnitelma rakennettaisiin tontti kerrallaan pidemmällä aikavälillä (joissakin tapauksissa yli 20 vuotta). Silloin markkinoille tulee tällaisia kohteita tai yksittäisiä tontteja, jotka myydään voimassa olevan kaavoitusluvan turvin. Tämä tapaus on varoitus mahdollisille kehittäjille ja heidän ammatillisille neuvonantajilleen siitä, missä määrin tällaisia päivättyjä lupia voidaan todella luottaa.

Rinteen tapauksessa vain 41 asuntoa mahdollisesta 401: stä oli rakennettu vuosien 1967 (kun kaavoituslupa alun perin myönnettiin) ja 2017 välisenä aikana, jolloin haettiin ja saatiin ilmoitus, jossa vahvistettiin, että jäljellä olevat asunnot voitiin laillisesti toteuttaa alkuperäisen kaavoitusluvan nojalla.

suunnitteluviranomaisen esittämä haaste oli se, että se oli myöntänyt alueelle useita suunnittelulupia vuoden 1967 jälkeen ja itse asiassa hyvin vähän alkuperäisestä suunnitelmasta oli rakennettu alkuperäisen suunnitelman mukaisesti, suuri osa myöhemmin hyväksytyistä suunnitelmista oli ristiriidassa kyseisen suunnitelman kanssa, ja itse asiassa ja harkinnan mukaan vuonna 1967 hyväksytyn suunnitelman mukaista kehittämistä olisi nyt mahdotonta saattaa päätökseen.

rakennuttaja, joka piti merkittävänä sitä, että hän pystyi saamaan valmiiksi loput yli 300 taloa tarvitsematta uutta suunnittelulupaa, pyrki nojaamaan oikeuskäytäntöön, jonka mukaan jos rakennuslupa oikeutti useisiin itsenäisiin rakennustoimiin (tässä tapauksessa taloryppäiden rakentamiseen), jokainen toimi voitiin toteuttaa riippumatta siitä, voitaisiinko jokin muu teko toteuttaa kyseisenä ajankohtana.

päätös viranomaisen puolesta ja rakennuttajaa vastaan oli yhtä lailla pragmaattinen kuin juridinen. Tuomari katsoi, että alkuperäisen kaavoitusluvan nojalla koko alueelle oli suunniteltu yhtenäinen rakennussuunnitelma, joka oli joko toteutettava kyseisen suunnitelman mukaisesti (mukaan lukien hyväksytty yleiskaava) tai sitten ei. tuomari ei uskonut, että rakennuslupa olisi tarkoitettu itsenäisiin rakennustoimiin, olipa kyse sitten taloryppäistä tai yksittäisistä tonteista, joten rakennuttajan perustama oikeuskäytäntö ei pätenyt. Käytännössä myös väliintulevat työt (erillisten suunnittelulupien nojalla) olivat nyt tehneet mahdottomaksi vuoden 1967 suunnitelman rakentamisen hyväksytyssä muodossa. Vaikka asiaa ei ole tutkittu näin yksityiskohtaisesti, on saattanut olla niin, että yksittäinen tontti (mahdollisesti itse rakentajan tekemän yksittäisen oston kohde) olisi voitu rakentaa mestarisuunnitelman mukaisesti. Koska kaavoituslupa tässä kuitenkin koski koko kohdetta, kysymys ei ole siitä, voidaanko osia siitä sovittaa alkuperäisten suunnitelmien mukaisiksi, vaan siitä, voidaanko kehitys kokonaisuudessaan toteuttaa niin.

tuomari kommentoi, ettei ehdotuksessa ollut kyse “pienestä poikkeamisesta” hyväksytystä masterplanista. Tämä jättää selvästi oven auki, vaikka vain vähän, mutta jokaista tapausta olisi arvioitava sen tosiasioiden perusteella. Muualla on noudatettava äärimmäistä varovaisuutta tapauksissa, joissa kohteen arvo perustuu olemassa olevaan, mutta ennemminkin vanhaan suunnittelulupaan ja ennen kaikkea siihen on tällä välin myönnetty ja pantu täytäntöön muita lupia.