Financiación Multifamiliar y el Vendedor que se lleva a la Venta

Financiación del vendedor que se lleva a la venta. Tan simple, tan elocuente. Tan jodida tan a menudo. En este artículo se analizará el material que se ha devuelto al vendedor desde la perspectiva del lado de la venta. La mayoría de los compradores piensan que obtener un material que se ha devuelto al vendedor es algo bueno.

La mayoría de los vendedores están confundidos sobre el asunto; por lo tanto, absténgase de considerarlo (ya que una mente confundida siempre dice que no a todo). Como vendedor, llevar una nota representa una herramienta más que tiene para vender una propiedad. Es la mejor opción, pero una oportunidad para ayudarlo a vender un activo cuando los métodos tradicionales se quedan cortos.

Nada supera una venta en efectivo. Pero vale la pena echar un vistazo a un acuerdo que incluya un material que se haya devuelto para el vendedor, si ayuda a cumplir con su fin, metas y objetivos más grandes. De Nolo:

En la financiación del vendedor, el vendedor asume el papel del prestamista. En lugar de dar dinero en efectivo al comprador, el vendedor le otorga suficiente crédito al comprador por el precio de compra de la casa, menos cualquier pago inicial. El comprador y el vendedor firman un pagaré (que contiene los términos del préstamo).

En un mundo dividido en dos, política, económica, política y premisa para el progreso social, ¿por qué hablar de cosas simples, como el financiamiento de devolución de material del vendedor? Porque el financiamiento del vendedor es una tentación incluso para un comprador en efectivo.

Los inversionistas de bienes raíces aprenden temprano y a menudo que OPM (el dinero de otras personas) está ahí para ayudarlos a construir su fortuna. Estos “constructores de fortuna” compran y compran más según el apalancamiento. Este castillo de naipes no tiene fin a la vista hasta que lo haga. Al igual que las sillas musicales, cuando la música se detiene, se detiene para todos los que juegan al juego. Es por eso que usted, el vendedor, debe comprender el nivel de riesgos asociados con la devolución de una hipoteca.

Financiación para la devolución de material

La financiación para la devolución del material del vendedor se denomina “financiación creativa”.”No es tan creativo, sino inconformista desde la perspectiva de un prestamista. La mayoría de la gente es consciente de que si un vendedor se vuelve a llevar a cabo en una venta, la razón probable es que la financiación convencional por sí sola no lograría el acuerdo.

El vendedor que se lleva a cabo está ahí para ayudarlo a usted, el vendedor, a hacer el trato. Si no te ayuda, no lo hagas. La devolución del vendedor, por su propia naturaleza, es de alto riesgo y está destinada a ser transaccional, lo que significa ayudar a cerrar el trato. No se pretende que sea una financiación a largo plazo.

A menudo, el objetivo es ayudar al comprador a llegar al siguiente evento de refinanciación o reventa del activo. Como vendedor, cualquier plazo de más de cinco años aumenta aún más su riesgo. De La Verdad Sobre La Hipoteca:

El financiamiento de devolución del vendedor es básicamente cuando un vendedor actúa como banco o prestamista y lleva una segunda hipoteca sobre la propiedad en cuestión, que el comprador paga cada mes junto con su primera hipoteca. También puede denominarse financiación del propietario o financiación del vendedor.

Recientemente pasé por una cadena nacional de hamburguesas anunciando su última comida: una hamburguesa de Pavo Jalapeño. ¡Eso es creativo! No es muy atractivo en mi libro, pero es creativo. Sin duda, esta oferta es el producto de cientos de horas de investigación de mercado y pruebas de sabor. Probablemente se ofreció por primera vez en unas pocas tiendas. Si tiene patas, la expansión de la tienda continuará.

Las buenas ideas se prueban y luego se expanden a todo el mercado. Sin embargo, todo buen diseño no funciona en todas partes, ¿verdad? La gente de la costa oeste come fresas; la gente de la costa este come cerezas. Cambiar esto confundiría a muchos.

Los productos de préstamos hipotecarios se desarrollan de manera similar; diferentes productos hipotecarios están destinados a permitir que las transacciones se realicen en diversas circunstancias.

Si recuerda, CMBS (Valores Respaldados por Hipotecas Comerciales) es un producto hipotecario relativamente nuevo. El primer tramo no era una cartera de mil millones de dólares, más probablemente de cien millones, que luego se retocó hasta que se consideró viable venderla a inversores institucionales.

¿Qué edad tiene el financiamiento de devolución de material del vendedor? Probablemente detrás de la creación del lenguaje del hombre antiguo cuando el primer agricultor vendió un campo desarrollado a otro a cambio de un porcentaje de cultivos (por algún tiempo, por supuesto). Más probablemente, después de la invención del ábaco, cuando el conteo de frijoles se transformó de pasatiempo a profesión.

El problema actual con el financiamiento de devolución del vendedor es que la mayoría de las instituciones de crédito se oponen a la financiación secundaria. De manera más sucinta, la mayoría de las instituciones financieras son reacias a permitir la financiación secundaria no institucional. El financiamiento intermedio es una excelente estrategia para que los compradores de acuerdos comerciales maximicen el apalancamiento cuando el primer titular del gravamen está involucrado en todas las capas envueltas en la hipoteca.

Un Vendedor que funciona

Un vendedor que funciona para el vendedor es cuando el capital en la operación equivale al menos al veinte por ciento (20%), y la cantidad arrastrada por el vendedor no excede un tercio (33%) de la financiación hipotecaria senior.

Ejemplo: El precio de ejercicio de la operación es de $1,000,000. Pago inicial en efectivo es de $200,000, la primera hipoteca de 600.000 con un vendedor de recuerdos de $200,000.

¿Por qué esta es una estructura razonable de negocio de devolución de material del vendedor? Porque es al menos una posición defendible. Hay equidad detrás de la devolución del vendedor y una primera hipoteca manejable frente a la devolución del vendedor. Si el vendedor tuvo que hipotecar esta posición, el financiamiento hipotecario en el momento de la originación equivale a un sesenta por ciento (60%) de préstamo a valor (LTV) del precio de compra original.

Considere esta recomendación como un punto de apalancamiento máximo y solo para propiedades de alquiler que producen ingresos. Si el vendedor fuera a ejecutar la hipoteca, ahora hay una hipoteca existente que atender. Si antes no había deuda, el vendedor, ahora propietario, debe administrar esta deuda independientemente de los ingresos de alquiler actuales.

Un Vendedor que no funciona

Un vendedor que no funciona para el vendedor, usando la misma cantidad de dólares que en la transacción anterior:

Mal ejemplo: El precio de ejercicio de la transacción es de $1,000,000. El pago inicial en efectivo es de $100,000, la primera hipoteca es de 800,000 con un reembolso del vendedor de 1 100,000.

En este ejemplo, la hipoteca de devolución del vendedor se encuentra en una posición precaria. La probabilidad de excluir esta posición es improbable, ya que incluso una ejecución hipotecaria exitosa deja al vendedor originario cargado con una propiedad financiada al 80% del precio de venta.

Al considerar la devolución de material del vendedor, presuma que usted, el vendedor, tendrá que ejecutar la hipoteca del financiamiento senior. ¿Cuántos vendedores tienen la resistencia mental para recuperar este mismo acuerdo con una gran palanca después de haber vendido el activo? Muy pocos. Por lo tanto, el equipaje de vuelta se convierte en humo.

Para un inversor de bienes raíces experimentado, hacerlo podría ser “solo otro acuerdo” en el curso de los negocios. Para los no experimentados, que tienen que proceder con la ejecución hipotecaria para proteger una pieza secundaria de financiamiento considerada (por ellos) como un activo valioso, esto podría ser un evento de la vida. Si es así, evite el financiamiento de devolución de material del vendedor. Para el sazonado, a todo vapor por delante, y por favor considere la regla general presentada aquí.

Otra “trampa” para los vendedores es cuando la única causa para usar el material devuelto es superar el riesgo de crédito generado por el comprador. Aquí es donde la escala de la justicia está en sus manos. Sin embargo, ser juez no lo exime de ser quemado en la transacción. Convertirse en” el banco ” trae consigo todos los derechos y privilegios de tener que cobrar. Pésalo con cuidado.

La devolución y el terreno del Vendedor

La única forma en que un reembolso del vendedor funciona bien para el vendedor del terreno es con el capital en efectivo pagado al vendedor al cierre y cuando la única hipoteca en vigor, posterior al cierre, es mantenida por el vendedor.

Con un capital social considerable ofrecido por el comprador (es decir, un pago inicial en efectivo del 50%), es posible que desee considerar permitir que el comprador obtenga una hipoteca con un pequeño vendedor que se devuelve. Incluso entonces, su nota es solo un pedazo de papel con valor nominal en caso de ejecución hipotecaria.

Usando mi ejemplo de una venta de 1 1,000,000, si el vendedor tiene una hipoteca de second 100,000 segundos detrás de una primera hipoteca de 5 500,000 en una propiedad sin ingresos (tierra), hay poco incentivo para proceder con la ejecución hipotecaria. En caso de incumplimiento, el vendedor, si tiene éxito, debe abordar la deuda y el servicio de la deuda sin los ingresos correspondientes de la propiedad.

Sepa que los carrybacks del vendedor tienen su lugar. No deben ser el tipo de transacción principal de elección, pero pueden ayudar a un vendedor a salvar un acuerdo que de otro modo sería un perdedor y/o crear capital que de otro modo desaparecería por completo. Reconoce el riesgo. No persiga la recuperación innecesariamente en caso de incumplimiento. Sepa cuándo retirarse y seguir adelante.