Assurance Indemnité de Titre

Qu’est-ce que l’Assurance Indemnité de Titre (TII)?

Le TII est un type d’assurance qui peut être mis en place afin de protéger le propriétaire d’un bien présentant un vice juridique de son titre contre une perte financière potentielle. TII est une alternative à la réparation du défaut et, dans des circonstances appropriées _ généralement lorsqu’il y a un faible risque de perte réelle _ il peut être le moyen le plus rentable et le plus rapide de traiter le problème.

Bien que TII puisse être mis en place à tout moment, il est le plus souvent obtenu dans le cadre d’une transaction de cession. Le vice de propriété sera généralement soulevé par l’avocat de l’acheteur dans le cadre du processus de diligence raisonnable et un TII sera offert par le vendeur pour éviter que la transaction ne soit lésée ou retardée.

Les polices TII comportent une prime unique calculée en fonction de la valeur du bien et du risque perçu. Habituellement, les primes coûtent des centaines de livres et sont le plus souvent couvertes par le vendeur. Une police TII protège le propriétaire de la propriété et ses ayants droit ainsi que tout fournisseur de prêt hypothécaire ayant un intérêt dans la propriété.

Quels défauts de titre peuvent être couverts par TII?

TII peut couvrir un large éventail de défauts de titre. Quelques exemples courants sont:

• Absence de Permis de construire, d’Autorisation de Construction Inscrite, de Mandat de construction ou de Certificat d’achèvement en ce qui concerne la construction, la modification ou l’extension d’une propriété. Ici, le TII est une alternative à l’obtention d’un consentement rétroactif et fournirait une compensation financière si l’autorité locale prenait des mesures d’exécution à l’avenir (c’est-à-dire exiger du propriétaire qu’il remette le bien dans son état d’origine ou qu’il effectue d’autres travaux). En fonction de la nature des travaux non autorisés et du moment où ils ont été réalisés, le risque de mesures coercitives peut être éloigné et TII apportera un confort suffisant à un acheteur.
• Absence de droits formels d’accès à une propriété sur un terrain appartenant à un tiers. Si le propriétaire de la propriété était empêché de prendre accès, la police TII couvrirait les frais d’obtention des droits d’accès nécessaires ou la perte de valeur de la propriété. TII peut être approprié si l’accès a été pris pendant un certain nombre d’années ou si le propriétaire du terrain ou de la route sur lequel l’accès est emprunté est inconnu. [Il convient de noter ici que les droits légaux “prescriptifs” d’accès à une propriété sont créés en Écosse lorsque l’accès a été repris sur une voie spécifique de plein droit, ouvertement, pacifiquement et sans interruption pendant une période d’au moins 20 ans.
• Une condition de titre a été violée par le propriétaire d’une propriété – par exemple, un “appartement de grand-mère” a été construit dans le jardin mais les titres de propriété interdisent l’érection de tout autre chose qu’un hangar ou un garage. Dans cet exemple, une réclamation TII serait faite si un voisin ou une autre partie intéressée avait réussi à intenter une action pour faire respecter la condition de titre de sorte que l’appartement de la grand-mère devait être retiré.

Choses à retenir / à surveiller

TII ne remédie pas au défaut de titre _ au lieu de cela, il fournit une compensation financière en cas de défaut entraînant une perte réelle.

Si un demandeur potentiel en vertu de la police TII est informé du vice de titre, la police sera probablement invalidée. Par exemple, le propriétaire d’une route sur laquelle l’accès est pris ne devrait pas être approché en vue de formaliser les droits d’accès. Lorsqu’il y a eu des modifications non autorisées, il ne devrait pas y avoir de demande de consentement rétroactif. S’il y a des projets d’aménagement du bien et que l’autorité locale est “invitée” dans le bien pour inspecter les nouveaux travaux, cela constituera probablement une notification.

TII couvre une propriété sous sa forme actuelle et pour son utilisation actuelle uniquement. Cependant, il pourrait être possible de mettre en place d’autres TII à une date ultérieure si le statu quo change. Par exemple, si la propriété doit être développée de sorte que l’utilisation d’une route d’accès sur laquelle il n’y a pas de droits d’accès officiels sera accrue, une modification de l’ITI existant peut être nécessaire.

Si vous pensez qu’il peut y avoir une exigence d’ITI en lien avec un problème qui affecte votre propriété, vous devez contacter votre avocat à la première occasion et dans tous les cas avant de faire une approche à un tiers ou même de discuter du problème avec d’autres personnes.

Pour plus d’informations, veuillez contacter votre contact habituel Brodies.