Bail de terres agricoles: 10 Choses (2021) Que vous devez Savoir

Si vous êtes un propriétaire foncier avec des terres agricoles ou de ranch productives que vous n’utiliserez pas vous-même, vous voudrez peut-être envisager un bail de terres agricoles.

Les baux agricoles peuvent être la solution aux problèmes de tous.

Ils vous permettent d’obtenir un flux de revenus de votre propriété tout en soutenant les entreprises agricoles, en stimulant l’économie locale et en augmentant l’accès de votre communauté aux aliments et aux produits agricoles locaux.

Que vous soyez propriétaire foncier ou agriculteur, un bail foncier agricole peut être dans votre avenir.

Si c’est le cas, voici ce que vous devez savoir.

Qu’est-ce qu’un bail foncier agricole?

Un bail foncier est la forme de bail la plus courante en agriculture.

Ce bail peut prendre la forme d’un bail à loyer au comptant ou d’un bail avec partage de cultures.

Ces deux baux permettent à l’agriculteur de cultiver la propriété, mais impliquent différents types de taux de location de terres agricoles.

Avec un bail au comptant, un locataire paiera un prix fixe à l’acre ou un taux de location fixe pour le terrain loué.

Il est avantageux pour le propriétaire (propriétaire foncier) car il leur est garanti un rendement prévisible quels que soient les prix des produits de base.

Pour cette raison, il est risqué pour le locataire (l’agriculteur) car il doit payer un loyer quelles que soient les cultures qu’il récolte.

Bien que les parties puissent négocier pour limiter leur exposition à ces risques, les conditions varient souvent d’une situation à l’autre.

Avec un bail de partage de cultures, le propriétaire recevra une part des cultures que le locataire produit en échange de l’utilisation du terrain.

Le montant de la part dépendra généralement de la coutume locale.

En échange, le propriétaire accepte généralement de payer une partie des coûts des intrants.

Dans ce cas, le propriétaire est exposé à plus de risques, mais il bénéficie également de toute augmentation de prix ou de productivité.

Est-ce important si j’ai un bail de terres agricoles écrit ou oral?

Oui, c’est le cas!

Les baux fonciers oraux ne sont valables que tant que certaines exigences sont satisfaites.

Malheureusement, de nombreux baux de terres agricoles sont oraux, ce qui peut créer des problèmes.

Bien que de nombreuses parties préfèrent les baux oraux, les baux écrits présentent des avantages et ceux-ci ne doivent pas être négligés.

Avant tout, un bail écrit fournit la preuve des conditions du bail en cas de litige entre les parties à une date ultérieure.

Chaque État a également un “statut de fraude.”

Cela nécessite que certains types de contrats soient exécutés par écrit.

Ces lois peuvent varier d’un État à l’autre, nous vous recommandons donc de faire des recherches avant de créer un bail de terres agricoles.

Cependant, les contrats immobiliers et les contrats qui ne peuvent être exécutés dans un délai d’un an sont généralement couverts par les lois des États sur les fraudes.

Si votre bail agricole oral peut être rempli dans un délai d’un an, il ne relèverait généralement pas du statut de fraude.

Cependant, s’il dure plus d’un an, la plupart des États devront le faire par écrit pour qu’il soit exécutoire.

Pourquoi devrais-je mettre mes terres agricoles à disposition en location?

Il y a quelques raisons pour lesquelles les propriétaires fonciers non agriculteurs mettront leurs terres à la disposition de la location.

Voici pourquoi vous pourriez l’envisager.

C’est la meilleure utilisation de la propriété:

Si votre terre a historiquement été utilisée pour l’agriculture, vous pouvez la reconnaître comme sa meilleure utilisation.

Même si vous n’êtes pas équipé pour le cultiver vous-même, cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas conclure d’accord avec un agriculteur expérimenté qui cherche à reprendre des terres supplémentaires.

Cela a du sens pour des raisons fiscales:

Selon votre état, les terres agricoles peuvent être taxées différemment des autres types de terres.

Si votre terre est utilisée pour la production agricole active, vous pourriez voir une réduction substantielle de vos impôts fonciers.

Qui ne veut pas ça?

C’est votre vision pour votre propriété:

Peut-être que vous ne vous êtes jamais intéressé à l’agriculture auparavant, mais vous aimeriez en faire votre projet maintenant que vous avez plus de temps entre vos mains ou que vous êtes à la retraite.

Vous avez acheté le terrain, mais vous ne savez toujours pas quoi faire.

Heureusement, vous pouvez louer votre terrain à quelqu’un qui peut vous aider!

Que dois-je considérer lors de la location de terres agricoles?

Dans cette section, nous allons décomposer les considérations en propriétaires fonciers et en agriculteurs.

C’est ce que vous devez garder à l’esprit lorsque vous concluez un bail agricole.

Pour les propriétaires fonciers:

1. Quelle est votre raison de louer un terrain?
2. Avez-vous un intérêt particulier à voir les terres utilisées pour l’agriculture?
3. Selon vous, quel type d’agriculture convient à votre ferme?
4. Vous souciez-vous de l’utilisation de votre terre ou souhaitez-vous simplement qu’elle soit taxée pour les terres agricoles?
5. Quelle est votre vision pour votre propriété à court et à long terme?
6. Envisagez-vous de le louer pendant de nombreuses années?
7. Avez-vous un intérêt à le cultiver vous-même à un moment donné?
8. La ferme est-elle préservée ?
9. Envisagez-vous de vendre la propriété à l’avenir?
10. À quoi voulez-vous que la propriété ressemble ?
11. Quels types d’agriculture s’inscrivent dans cette vision?
12. Quelle est l’importance des pratiques de conservation des terres pour vous?
13. Exigez-vous que les locataires (agriculteurs) aient un certain niveau de revenu de la terre?
14. Quand devez-vous recevoir des paiements de location?
15. Votre intérêt principal est-il de mettre en place un bail standard avec un agriculteur ou souhaitez-vous vous impliquer davantage dans la gestion d’une entreprise agricole sur vos terres?
16. De combien voulez-vous être responsable sur la propriété?
17. Y a-t-il des services que vous aimeriez que votre locataire fasse? Exemple: entretien des bâtiments, des clôtures, des voies de ferme, des bords de champs, des cours d’eau, etc.
18. Quelles infrastructures et améliorations votre terre possède-t-elle maintenant qui seraient attrayantes pour un agriculteur potentiel?
19. Qu’est-ce qui pourrait être ajouté à l’avenir par vous ou un agriculteur pour répondre aux besoins de la ferme?

Pour les agriculteurs:

1. Quelles sont les caractéristiques des terres nécessaires à la production des cultures que vous avez l’intention de cultiver?
2. Quelle infrastructure est nécessaire pour votre entreprise agricole?
3. L’irrigation est-elle nécessaire?
4. Avez-vous besoin d’aires de stockage, de clôtures pour bétail ou de clôtures pour cerfs?
5. De quoi d’autre aurez-vous besoin pour aider votre entreprise agricole à réussir?
6. Comment comptez-vous commercialiser vos cultures?
7. Envisagez-vous de vendre vos récoltes à un endroit hors site?
8. Envisagez-vous de commercialiser directement les cultures sur la ferme elle-même?
9. Jusqu’où êtes-vous prêt à voyager de la ferme à un marché hors ferme?
10. Aurez-vous un logement qui ajoutera un trajet?
11. Si votre objectif est le marketing direct à la ferme, le propriétaire foncier est-il ouvert à avoir un stand agricole ou à commercialiser à la ferme?
12. Quel type d’arrangement commercial recherchez-vous?
13. Cherchez-vous à louer des terres pour votre propre exploitation agricole indépendante?
14. Cherchez-vous à vous associer à un propriétaire foncier d’une manière ou d’une autre? Ex: travailler ensemble dans une entreprise agricole commune ou travailler pour un propriétaire foncier en tant que gestionnaire de ferme
15. Pour quels types d’occasions d’affaires êtes-vous prêt?
16. Combien de terres agricoles louent-elles dans votre région?
17. Combien êtes-vous prêt à payer en loyer pour le terrain dont vous avez besoin?
18. Êtes-vous prêt à échanger des services avec un propriétaire foncier contre un taux de location ajusté?
19. Quelle est la durée de location idéale pour votre entreprise agricole?

Que doit inclure votre bail de terres agricoles?

Voici les dispositions communes incluses dans les baux écrits de terres agricoles:

Durée du bail

Description du bien

Clause de loyer (préciser le taux de location et la durée du bail)

Processus de résiliation

Limitation de la sous-location et de l’attribution

Exigences pour se conformer aux dispositions fédérales et étatiques en matière de conservation et s’inscrire à des programmes agricoles fédéraux

Types de cultures à planter

Obligations de lutter contre les mauvaises herbes nocives et souscrire une assurance

Types des pratiques agricoles utilisables

Responsabilité de l’entretien et améliorations sur la propriété

Option d’achat

Honoraires d’avocat

Comment devez-vous maintenir votre bail?

Construire et maintenir une relation entre les parties (propriétaire foncier et agriculteur) demande du temps et des efforts.

La communication est au cœur d’une bonne relation, et vous devez vous rappeler que cette communication est plus qu’une simple discussion annuelle sur les conditions de votre bail.

Traitez votre discussion de bail comme étant un “bon voisin.”

Vous devez tendre la main activement, chercher des moyens d’être amical, aider là où vous le pouvez et surmonter les conflits s’ils surviennent.

De cette façon, lorsque vient le temps de renouveler le bail ou de discuter de tout ce qui est en suspens, vous pouvez le faire avec grâce.

Une excellente ressource si vous avez un différend entre les parties est le Programme de médiation agricole (GRATUIT) du Comité de développement agricole de l’État.

Le programme est mis en place pour offrir une médiation volontaire.

Cela signifie que les deux parties devront être à bord avant que la médiation n’ait lieu.

Néanmoins, si les deux parties sont d’accord, c’est une excellente façon de résoudre les problèmes avec un médiateur impartial et qualifié qui peut faciliter une discussion et examiner le problème sous un angle neutre.

Où puis-je voir un exemple de bail?

Vous cherchez un exemple de bail?

Consultez cet exemple de bail de l’État du New Jersey (à partir de la page 22).

Bien que le modèle de bail soit à titre de référence uniquement, il peut vous donner une idée de ce dont vous aurez besoin pour aller de l’avant.

Comment puis-je trouver des terres agricoles à louer?

Si vous êtes un agriculteur à la recherche de terres agricoles, vous pouvez prendre plusieurs mesures pour démontrer votre valeur à un propriétaire.

Nous avons quelques conseils ci-dessous.

Construisez votre marque

En tant qu’agriculteur, votre “marque” est la façon dont vous êtes perçu dans votre communauté.

En substance, vous voulez construire votre marque et votre réputation afin que tout le monde veuille travailler avec vous.

Avoir une marque forte facilitera l’obtention d’un bon bail de terres agricoles avec un propriétaire avec qui vous aimez travailler.

Alors, comment vous marquez-vous?

Cela dépend de ce qui vous intéresse et de ce dans quoi vous investissez.

Pour certains agriculteurs, il peut s’agir d’une approche biologique.

Vous aimerez peut-être traiter le sol comme un organisme vivant et pratiquer une approche de gestion agricole biologique.

Si vous pouvez vous commercialiser auprès de propriétaires intéressés par la même chose, vous aurez forcément plus de succès.

De plus, vous êtes plus susceptible de faire équipe avec quelqu’un qui souhaite améliorer sa ferme à long terme (plutôt que quelqu’un qui cherche simplement à gagner de l’argent rapidement).

D’autres éléments importants pour votre marque (peu importe qui vous êtes) sont vos compétences, votre attitude travailleuse et votre volonté d’améliorer les terres agricoles que vous louez.

Comme le disent souvent les Scouts et les Éclaireuses, “Laissez un endroit mieux que vous ne l’avez trouvé!”

Qui ne voudrait pas travailler avec quelqu’un qui laisse les terres agricoles plus riches (à plus d’un titre) ?!

Cultiver des relations solides

Dans presque tous les cas, l’agriculture est une question de relations.

Appeler à froid les propriétaires locaux ne vous mènera probablement pas loin.

Dès que vous décidez qu’un bail de terres agricoles est sur la table, commencez à cultiver des relations solides dans votre communauté.

Tirez parti des liens familiaux que vous avez dans l’industrie ou dans votre communauté agricole locale.

Parlez à vos voisins.

Contactez les coopératives et les agences de vulgarisation qui peuvent aider à mettre en relation les agriculteurs avec les personnes qui cherchent à louer leurs terres.

Si vous êtes inexpérimenté et que vous cherchez à mettre le pied dans la porte, présentez-vous comme opérateur pour les propriétaires fonciers qui n’ont pas le temps de tout faire eux-mêmes.

Cela peut vous aider à apprendre au fur et à mesure, que vous participiez à la plantation, à la récolte ou à l’épandage.

Visitez le site Web de l’USDA

Cela peut sembler une astuce un peu évidente, mais l’USDA (Département de l’Agriculture des États-Unis) dispose d’une abondance d’outils qui peuvent aider les agriculteurs qui partent de zéro, reprennent une exploitation familiale ou obtiennent un bail de terres agricoles.

Ils peuvent vous offrir un service à la clientèle, des incitations à la transition du programme de réserve de conservation, des prêts agricoles, des garanties de contrats fonciers de la FSA, etc.

Visitez ici pour en savoir plus!

Comment un bail de terres agricoles est-il résilié?

Un bail de terrain agricole peut souvent être résilié à tout moment si toutes les parties en conviennent.

D’autres méthodes de résiliation seront incluses dans un bail écrit, y compris les événements en vertu desquels une partie peut mettre fin au bail sans le consentement de l’autre (rupture de contrat, etc.).

Comment puis-je trouver des ressources supplémentaires ?

Si vous souhaitez en savoir plus, visitez le Centre d’information sur les terres agricoles.

Vous aurez accès à des outils d’évaluation, à des guides de location de terrains et à des informations sur la location sous les deux angles.

Réflexions finales

Le secteur agricole dépend des baux agricoles pour répondre aux besoins des agriculteurs.

Si vous êtes propriétaire foncier, envisagez de louer vos terres pour stimuler la production agricole de votre région.

Assurez-vous simplement de considérer toutes les questions énumérées dans #4.

Cela garantit que vous et votre locataire êtes sur la même page.

De plus, n’hésitez pas à nous laisser un commentaire si vous avez des questions supplémentaires.

Pour plus d’informations sur l’achat, la vente ou l’investissement dans des terrains vacants, consultez nos autres ressources ci-dessous.

Nous sommes là pour vous aider tout au long du processus d’achat et de vente de terrains!

Ressources supplémentaires

Si vous cherchez à acheter un terrain abordable, vous pouvez consulter notre page d’annonces.Et avant d’acheter un terrain, assurez-vous de consulter le programme de diligence raisonnable de Gokce Land.Si vous cherchez à vendre un terrain, visitez notre page sur la façon de vendre votre terrain.

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Avertissement: nous ne sommes pas des avocats, des comptables ou des conseillers financiers et les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement. Cet article est basé sur nos propres recherches et expériences et nous faisons de notre mieux pour le garder précis et à jour, mais il peut contenir des erreurs. Assurez-vous de consulter un professionnel juridique ou financier avant de prendre toute décision d’investissement.

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Erika est une ancienne directrice du logement abordable pour la Ville de New York devenue investisseur foncier à temps plein. Elle aidait les New-Yorkais à trouver un logement abordable, maintenant elle aide les gens à trouver des terres abordables aux États-Unis.
Avant de fonder Gokce Capital, Erika a obtenu un baccalauréat en architecture de l’Université de Californie du Sud et un diplôme d’études supérieures en politique urbaine de l’Université Columbia. Elle a travaillé à la fois en tant que designer architecturale et ingénieure à New York avant de rejoindre le Département de la Préservation et du Développement du logement de la ville de New York.
Erika vit actuellement dans la région métropolitaine de New York avec son conjoint, sa fille et son chat. Elle est originaire de Chicago et se considère toujours comme une midwestern dans l’âme.
Erika aime aussi lire, écrire et voyager (fait amusant, elle a visité les 50 États et plus de 30 pays!). Son nouveau livre, Erreurs D’Investissement Foncier: 11 Histoires vraies Que Vous devez Savoir Avant D’Acheter un Terrain, est maintenant disponible sur Amazon.