Comment Identifier une Unifamiliale avec ADU par rapport à une Propriété bifamiliale

La présence d’un logement supplémentaire peut compliquer le processus d’évaluation en rendant difficile la façon de classer la propriété en question. Comment savoir si vous avez affaire à un logement accessoire (ADU) ou à un deuxième logement? Utilisez le guide suivant pour vous aider à identifier une propriété unifamiliale avec ADU par rapport à une propriété bifamiliale.

Qu’est-ce qu’un logement accessoire?

Selon Fannie Mae, une unité d’habitation accessoire (UAD) est généralement une surface habitable supplémentaire indépendante de l’unité d’habitation principale qui peut avoir été ajoutée, créée à l’intérieur ou détachée d’une unité d’habitation principale. L’UAD doit fournir des installations de vie, de couchage, de cuisine et de salle de bain et se trouver sur la même parcelle que le logement principal d’une unité.

En général, un ADU est une unité de logement auxiliaire à l’unité résidentielle unifamiliale principale.

Types d’UAD

Selon son emplacement par rapport à l’unité d’habitation principale, un UAD peut être classé comme un UAD intérieur, attaché ou détaché.

De nombreux ADU intérieurs sont créés par la conversion du garage, du sous-sol ou du grenier attenant en une unité de vie séparée.

Un ADU attaché est une unité de vie supplémentaire ajoutée à la résidence principale, généralement sur le côté ou à l’arrière de la structure résidentielle principale ou un espace de vie fini ajouté au sommet d’un garage attenant — pensez à l’appartement de Fonzie dans la sitcom, Happy Days.

Les ADU détachées sont des structures autonomes ou sont attachées à une autre structure distincte de la structure principale, comme un garage détaché, une brise-vent, une maison manufacturée ou une dépendance. Un ADU détaché peut être appelé une maison d’hôtes, une maison d’hôtes, une suite de jardin, une maison de transport, une casita, un acolyte ou diverses autres terminologies en fonction de la zone géographique.

Qu’est-ce qu’une propriété à deux familles?

Fannie Mae définit une famille à deux comme une propriété qui consiste en une structure offrant un espace de vie (unités d’habitation) à deux familles, bien que la propriété de la structure soit attestée par un seul acte.

Comme un ADU, l’unité de vie supplémentaire peut être une unité intérieure, détachée ou attachée à la structure primaire. La deuxième unité peut être de style appartement, une structure séparée, une unité de sous-sol, une conversion de garage ou de grenier, ou de nombreuses autres configurations et conceptions possibles. L’occupation des deux logements peut varier entre l’occupation par le propriétaire, l’occupation par le locataire ou une combinaison des deux.

Comment savoir s’il s’agit d’une propriété unifamiliale avec ADU par rapport à une propriété bifamiliale

Selon le Guide de vente Fannie Mae (en date d’octobre 2021), “Si une propriété est définie comme une propriété d’une unité avec une unité accessoire ou une propriété de deux unités sera basée sur les caractéristiques de la propriété, qui peuvent inclure, sans s’y limiter, l’existence de compteurs de services publics distincts, une adresse postale unique et si l’unité peut être loué légalement. L’évaluateur doit déterminer la conformité à cette définition dans le cadre de l’analyse dans la section La plus haute et la meilleure utilisation de l’évaluation.”

Dans le cadre de l’analyse de l’utilisation la plus élevée et la meilleure, les facteurs suivants peuvent vous aider à déterminer s’il s’agit d’une propriété unifamiliale avec ADU ou d’une propriété à deux familles.

Il est plus probable qu’il s’agisse d’une propriété à deux familles que d’une propriété unifamiliale avec ADU si:

• L’unité a sa propre adresse postale distincte
• L’unité a ses propres services publics et compteurs distincts
• L’unité a plus de deux chambres à coucher
• L’unité d’habitation attenante ou intérieure supplémentaire a sa propre entrée privée et n’a pas accès aux espaces de vie de l’habitation principale
• Une habitation bifamiliale est légale en vertu du zonage actuel
• Le zonage permet de louer l’unité
• L’unité d’habitation supplémentaire est actuellement et légalement utilisée comme unité locative
• La propriété génère des revenus supplémentaires ou des revenus provenant de ses occupants en plus des revenus locatifs de l’unité, tels que le loyer supplémentaire pour le stationnement, le stockage de voitures ou la laverie automatique
• La propriété a été commercialisée dans le passé comme une bi-famille
• Le logement principal et les unités supplémentaires sont pour la plupart conformes au quartier en tant que bi-famille
• L’utilisation prédominante pour des propriétés de configuration similaire dans la zone de marché est bi-familiale

C’est plus susceptibles d’être une famille unifamiliale avec ADU par rapport à une propriété à deux familles si:

• L’unité était une conversion de grenier, de sous-sol ou de garage dans le but de fournir un espace de vie supplémentaire à un membre de la famille
• L’unité détachée est construite de manière à imiter de manière caractéristique le style architectural et la conception de la structure principale
• L’unité détachée est de taille subordonnée à l’habitation principale
• L’unité accessoire n’a pas ses propres services publics distincts
• Le zonage exige que la structure principale soit occupée par le propriétaire comme résidence permanente et principale
• Le logement principal et le ou les logements supplémentaires sont principalement conforme au quartier en tant qu’unifamiliale avec ADU
• L’utilisation prédominante pour les propriétés configurées de manière similaire dans la zone de marché est unifamiliale avec ADU

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Note de la rédaction: Cet article a été initialement publié le 30 avril 2019 et mis à jour le 19 octobre 2021.

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