Considérations spéciales pour Intenter une Action de Forclusion par un Titulaire de Privilège Junior

Dans une action de forclusion standard, le titulaire de privilège avec une première position de priorité intente une action en forclusion pour tous les titulaires de privilèges juniors et récupérer le solde impayé sur un billet à ordre garanti par l’hypothèque. Mais que se passe-t-il lorsqu’un détenteur de privilège junior décide de saisir son privilège? Le scénario est à peu près le même que pour un titulaire de privilège senior qui se déplace pour saisir, mais des considérations particulières doivent être prises en compte.

Lorsqu’un titulaire de privilège principal intente une action en forclusion sur un bien immobilier, tous les titulaires de privilège subalternes connus sont désignés comme défendeurs afin de saisir leurs intérêts dans le bien afin que le titre puisse passer proprement au prochain acheteur. Cependant, une poursuite d’un titulaire de privilège junior peut ne pas fonctionner aussi efficacement. Plus précisément, il faut déterminer si le titulaire de privilège principal doit faire partie de l’action de forclusion et ce qu’il advient de ce privilège principal avant et après la vente judiciaire.

La première question est de savoir si un titulaire de privilège senior peut être rendu partie à une action de forclusion intentée par un titulaire de privilège junior. La réponse est non. Un titulaire de privilège senior n’est ni une partie indispensable à l’action ni une partie appropriée à celle-ci. Une partie indispensable est toute partie nécessaire qui est si essentielle à une action en justice qu’aucune décision finale ne peut être rendue sans autre jonction. Sudhoff c. Nat fédéral. Mortg. Ass’n, 942 Donc.2d 425, 426 (Fla. 5e DCA 2006). La seule partie à une action de forclusion hypothécaire qui peut être considérée comme “indispensable” est le propriétaire en fief simple de la propriété. Ceci est dû au fait qu ‘”une procédure de forclusion aboutissant à un décret définitif et à une vente du bien hypothéqué, sans que le titulaire du titre légal soit devant le tribunal n’aura aucun effet pour transférer son titre à l’acheteur lors de ladite vente.” Jordan c. Sayre, 3 Donc. 329, 330 (Fla. 1888). En d’autres termes, le propriétaire en fief simple est une partie indispensable car, sans lui, la procédure de forclusion serait nulle. Cependant, un titulaire de privilège junior est toujours en mesure de saisir les titulaires de privilège junior sans qu’il soit nécessaire que le titulaire de privilège principal soit partie à l’action, car la saisie de ces titulaires de privilège junior n’a aucun effet sur les droits du titulaire de privilège principal sur le bien.

De plus, un premier créancier hypothécaire ou un créancier hypothécaire principal n’est pas une partie nécessaire ou même appropriée à une procédure de forclusion intentée par un deuxième créancier hypothécaire ou un créancier hypothécaire subalterne. Cone Bros. Const. Co. v. Moore, 193 Donc. 288, 290 (Fla. 1940). En effet, contrairement à la participation d’un titulaire de privilège junior qui est transférée de la propriété au fonds qui se trouve à la place de la propriété, la sûreté d’un titulaire de privilège principal reste avec la propriété même après la vente de forclusion. Garcia c. Stewart, 906 Donc.2d 1117, 1120 (Fla. 4e DCA 2005).

Une autre question à examiner est ce qu’il advient de tout produit excédentaire après la vente judiciaire provoquée par l’action de forclusion du détenteur de privilège junior. Ce produit doit être réparti uniquement entre les autres détenteurs de privilèges subalternes et par ordre de priorité. En cas de litige sur la priorité, le tribunal est tenu de prioriser les intérêts des détenteurs de privilège juniors concurrents, ainsi que les montants dus chacun. Citibank, FSB c. PNC Mtg. Société d’Am., 718 Donc.2d 300, 302 (Fla. 2e DCA 1998). Un titulaire de privilège principal à l’action de forclusion n’a droit à aucun produit de la vente, car un titulaire de privilège principal ne peut être exclu et son privilège reste lié au bien. Le produit excédentaire ne peut être utilisé pour rembourser à l’acheteur les paiements dus au premier créancier hypothécaire après la vente judiciaire. Miller c. Stravos, 174 So.2d 48, 49 (Fla. 3d DCA 1965). La dynamique d’une vente par forclusion de privilège junior est la suivante: “le soumissionnaire retenu lors d’une forclusion de privilège junior prend le titre sous réserve des privilèges antérieurs. L’acheteur prend le bien à charge de la responsabilité principale pour le paiement de l’hypothèque antérieure et doit donc signifier les privilèges antérieurs pour éviter la perte du bien par la forclusion des privilèges antérieurs.”

Garcia v. Stewart, 906 So.2d 1117, 1120 (Fla. 4e DCA 2005). Les privilèges supérieurs demeurent sur la propriété saisie et le titulaire de privilège principal peut toujours saisir les biens immobiliers pour satisfaire le privilège principal en suspens. Pièce d’identité au 1121. Ce scénario reste le même, que le privilège senior soit déjà en défaut ou non. ID.

Le détenteur de privilège junior qui décide de saisir le bien peut exercer son droit de rachat, ou en d’autres termes, il peut rembourser tout privilège senior pour protéger ses intérêts dans le bien. En Floride, le droit de rachat est légal et prévoit:

“À tout moment avant le dernier en date du dépôt d’un certificat de vente par le greffier du tribunal ou le moment spécifié dans le jugement, l’ordonnance ou le décret de forclusion, le débiteur hypothécaire ou le détenteur d’un intérêt subordonné peut réparer la dette du débiteur hypothécaire et empêcher une vente de forclusion en payant le montant d’argent spécifié dans le jugement, l’ordonnance ou le décret de forclusion, ou si aucun jugement, ordonnance ou décret de forclusion n’a été rendu, en soumettant la prestation due en vertu de la convention constitutive de sûreté, y compris les sommes dues du fait de l’exercice d’un droit à accélérer, plus les frais raisonnables de procédure de forclusion engagés au moment de l’appel d’offres, y compris les honoraires d’avocat raisonnables du créancier. Sinon, il n’y a pas de droit de rachat.”

Fla. Stats. § 45.0315. L’exercice d’un droit de rachat est généralement utilisé par les titulaires de privilège juniors, ou le propriétaire du titre de frais, dans le but d’empêcher une vente par forclusion par le titulaire de privilège principal. Cependant, un détenteur de privilège junior qui se déplace pour saisir peut également rembourser les privilèges supérieurs afin de permettre au titre de la propriété de passer proprement lors de la vente de forclusion. Dans cette situation, le titulaire de privilège junior peut acheter la propriété lors de la vente judiciaire sans craindre que le titulaire de privilège principal ne se déplace pour saisir le titulaire de privilège junior après qu’il a pris le titre de propriété de la propriété.

Si le titulaire de privilège principal intente une action de forclusion alors que l’action de forclusion du titulaire de privilège junior est toujours en cours, le titulaire de privilège junior doit payer tous les frais de litige du titulaire de privilège principal, y compris les honoraires d’avocat le cas échéant, pour éteindre le privilège principal. Dans ce scénario, il peut s’agir de la meilleure façon de permettre la saisie du privilège de premier rang et d’attendre que le produit soit décaissé. Cependant, le titulaire de privilège junior doit tenir compte de sa place dans la ligne de priorité avec les autres titulaires de privilège junior et déterminer s’il aura droit à un décaissement du produit excédentaire.

Ce n’est pas la norme pour un détenteur de privilège junior de demander la forclusion lorsqu’un privilège senior demeure sur la propriété. Pour cette raison, certaines considérations doivent être prises en compte pour déterminer si et comment le détenteur de privilège junior doit procéder à la saisie de la propriété.