Différences entre JMB et MC: 5 choses à savoir | EdgeProp.my

De l’avis général, l’Organisme de gestion mixte (OMC) et la Société de gestion (MC) ont les pouvoirs et les responsabilités de gérer les zones communes d’aménagements stratifiés, d’appliquer les règlements administratifs et de percevoir les frais d’entretien et les contributions au fonds d’amortissement et autres.
Mais en quoi le JMB est-il différent d’un MC? Voici cinq choses qui les différencient.

1 Établissement de JMB et de MC
Le JMB est chargé de responsabilités telles que la gestion et l’entretien des biens communs avant la délivrance des titres de strates, tandis qu’un MC assume ces responsabilités après la délivrance des titres de strates.

Le JMB voit le jour lors de la convocation de sa première AGA, généralement avec l’aide du développeur du projet. Pour éviter tout retard inutile dans la création du JMB, la Loi sur la gestion des strates (SMA) fixe la date limite pour la première AGA du JMB à convoquer dans les 12 mois à compter de la date de livraison de la possession vacante.

Si le MC entre en existence avant la première AGA du JMB, la première AGA du JMB n’est pas requise et aucun JMB n’est établi.
En revanche, un MC est établi à l’ouverture d’un registre des strates après la délivrance des titres des strates. Cependant, un MC ne fonctionne réellement que lorsque la première AGA du MC est convoquée et que le comité de gestion est élu.

La première AGA d’un MC ne peut être convoquée qu’après que des propriétaires représentant au moins 25 % des unités d’actions agrégées de la zone de développement (à l’exclusion du propriétaire initial du terrain et du promoteur) ont fait enregistrer les titres des strates sous leur nom respectif.

Un JMB est automatiquement dissous dans les trois mois à compter de la date de la première AGA du MC.

2 Limitation du JMB à la conclusion de contrats
Le JMB est simplement destiné à être un organisme intérimaire chargé d’exécuter certaines des tâches et responsabilités du MC avant que celui-ci ne soit établi. C’est principalement pour cette raison qu’un CGM n’a pas tous les pouvoirs confiés à un MC en vertu de la SMA.

L’article 21(3) du SMA stipule qu’un JMB ne doit conclure aucun contrat relatif à l’entretien et à la gestion d’un bâtiment destiné à la subdivision de parcelles et de biens communs dans la zone d’aménagement pour une période supérieure à 12 mois.

Toutefois, cette restriction n’est pas imposée à un MC, sauf qu’il doit engager ses fournisseurs de services sur une base annuelle (paragraphe 6 de la Deuxième annexe, SMA).

Cela signifie qu’un JMB ne doit conclure aucun accord de gestion immobilière avec des tiers si ces périodes contractuelles sont supérieures à 12 mois, à défaut de quoi l’accord peut être déclaré nul et non avenu.

En tout état de cause, par prudence et bonne gouvernance, un MC n’est pas encouragé à conclure un contrat à long terme avec des parties. Un contrat à long terme dissuadera également injustement le futur comité de renégocier les termes si la situation change.

3 Le JMB pourrait-il emprunter de l’argent et offrir une sécurité?
Bien que l’article 17 de la SMA dispose qu’un JMB est une personne morale ayant une succession perpétuelle, il y a certaines choses qu’un JMB ne peut pas faire, mais le MC peut le faire.

En vertu de la SMA, les pouvoirs d’un MC comprennent ce qui suit :
a) emprunter les sommes requises par le MC dans l’exercice de ses pouvoirs ou de l’exercice de ses fonctions; et
b) pour garantir le remboursement de l’argent emprunté et le paiement des intérêts sur celui-ci par un instrument négociable ou par une charge de charges impayées sur le compte de pension alimentaire (qu’elles soient déjà imposées ou non), ou par une charge de tout bien qui lui est dévolu ou par une combinaison de l’un de ces moyens.

Les pouvoirs d’emprunter de l’argent et d’offrir une garantie de remboursement ont de larges ramifications et pourraient facilement être abusés. Le Parlement n’a pas confié au JMB ces deux pouvoirs dans le SMA et nous sommes d’avis que cela est fait intentionnellement.

4 Acquisition de terres supplémentaires et acceptation de la servitude
Le paragraphe 74(1) de la SMA prévoit que, étant le propriétaire légitime du lot, le MC peut acquérir des terres à utiliser à des fins relatives à la zone de développement stratifiée. Le MC peut également accepter le fardeau ou l’avantage de la servitude imposée à l’égard de son lot alors qu’un JMB ne peut le faire parce qu’il n’est pas le propriétaire légal du lot.

5 Composition du comité de gestion
Le SMA stipule que la constitution du JMB doit inclure le promoteur. Cela signifie que le comité de gestion mixte sera composé d’un représentant du promoteur même si celui-ci a vendu toutes les parcelles dans
le développement.

Un avantage de ceci est que les autres membres du comité peuvent apprendre de l’expérience du développeur sur la façon d’exercer les pouvoirs de JMB et de maintenir la propriété commune. Les membres du comité peuvent provenir de divers horizons sans rapport avec la gestion immobilière et les conseils du promoteur seraient utiles.

Le représentant du promoteur peut également aider les autres membres du comité à faire le suivi avec le promoteur de la rectification des défauts de la propriété commune et de la demande de titres de strates.

Qu’est-ce qu’une filiale -MC
Un sous-MC permet la création de biens communs limités (LCP) où seuls certains propriétaires en ont l’usage exclusif. Les avantages exclusifs du LCP s’accompagnent d’un passif sous forme de charges distinctes et de contributions au fonds d’amortissement au Sous-MC pour la gestion et l’entretien du LCP. Ce concept est particulièrement utile dans les développements mixtes de bâtiments de strates à usage résidentiel, commercial et de détail.

Conformément au régime actuel, le SMA ne permet l’établissement du Sous-MC qu’après la formation d’un MC. En tant que tel, un MC doit être formé dès que possible si le Sous-MC doit être formé dans un développement.

Conclusion
Comme on peut le voir, le JMB et le MC sont différents bien qu’ils soient souvent désignés à tort de manière interchangeable. Comprendre comment chacun fonctionne est important car cela nous permet d’apprécier les choses à faire et à ne pas faire du JMB et du MC. La prochaine fois, lorsque quelqu’un fait référence à un JMB en tant que MC ou vice versa, vous voudrez peut-être le corriger poliment.

Datuk Chang Kim Loong est l’Hon. Secrétaire général de la National House Buyers Association (HBA).
HBA peut être contacté à: Email:
Site web: www.hba.org.my
Tél.: +6012 334 5676

Cette histoire est apparue pour la première fois dans le EdgeProp.my retrait le 31 janvier 2020. Vous pouvez accéder aux anciens numéros ici.