Exigences pour un Acte de Cautionnement valide

Les créanciers les plus prudents exigent de leurs débiteurs qu’ils fournissent une caution, quelqu’un qui sera lié en tant que co-débiteur, dans le cas où le débiteur ne s’acquitte pas de ses obligations en vertu du contrat.

Nous avons, dans le passé, été obligés d’informer les clients que nous ne serions pas en mesure d’exécuter un acte de cautionnement, en raison d’un problème ou d’un autre problème avec le document. Il y a quelques années, il y a eu un cas signalé traitant à nouveau des exigences d’un acte de cautionnement valide. Il s’agit de l’affaire Astill contre Lot 54 Falcon Park CC, rendue en février 2012 devant la Haute Cour de Pietermaritzburg.

Dans cette affaire, un bail a été conclu entre L, en tant que propriétaire, et M en tant que locataire. Astill a signé un acte de cautionnement, aux termes duquel il s’est lié comme caution pour “Le paiement dû sur demande par le Créancier de toutes les sommes que le Débiteur principal peut maintenant ou de temps à autre devoir au Créancier et découlant d’un contrat de bail signé par le Débiteur Principal avec le Créancier.”

À l’expiration du contrat de bail auquel le cautionnement était attaché, deux autres conventions ont été conclues entre L et M, et ces deux contrats de bail comportaient un nouveau cautionnement annexé, car A avait démissionné en tant que membre du locataire, peu avant l’expiration du bail auquel son cautionnement était annexé. L a tenté de tenir Astill responsable des loyers et charges connexes restés impayés par M, le locataire.

Il existe un certain nombre de principes importants régissant les actes de cautionnement, notamment:

1. L’acte de cautionnement doit identifier le créancier, la caution et le débiteur principal;
2. Toutes les conditions essentielles de l’acte de cautionnement doivent être écrites et signées par la caution;
3. Un acte de cautionnement ne peut être isolé — il est de nature accessoire et nécessite donc un accord sous-jacent ou principal;
4. La caution ne peut être tenue pour autre chose que le débiteur principal.

Dans l’affaire Astill, le tribunal s’est référé à une longue série de décisions, indiquant qu’un acte de cautionnement doit être interprété strictement — cela signifie qu’un tribunal ne tiendra pas une caution responsable de plus que ce qui est expressément prévu dans l’acte de cautionnement. En cas d’incertitude sur la signification d’une caution, celle-ci sera interprétée à l’encontre du créancier.

En l’espèce, le propriétaire a fait valoir que les mots ” all toutes les sommes que le Débiteur principal peut maintenant ou de temps à autre devoir au Créancier et découlant d’un contrat de location … ” suffisaient à rendre la caution responsable des loyers qui pourraient s’accumuler en vertu de contrats de location futurs. La cour a cependant (à notre avis à juste titre) conclu que la caution se limitait au premier contrat de location conclu entre L et M. À l’appui de cela, la cour a déclaré que le mot ” exécuté” faisait clairement référence à un contrat de location déjà conclu et non à un contrat à conclure à l’avenir. En outre, la cour a jugé que les mots ” de temps à autre ci-après ” faisaient référence aux sommes dues en vertu du contrat de location initial, et non aux sommes qui pourraient devenir dues en vertu de contrats de location futurs. La cour a également constaté que, si le cautionnement devait s’appliquer à de futurs contrats de location, qui n’existaient pas encore au moment de la conclusion du cautionnement, il fallait en faire une mention spécifique.

Nous avons traité une question où la caution a soutenu que, lorsque le document fait référence au ” bail auquel ce document est joint ” et qu’un bail écrit tel qu’il est énoncé dans le document n’est pas conclu, la caution est inapplicable, nonobstant le fait que la caution a été signée. Nous avons soutenu le contraire, sur la base du fait que le document non signé est en tout état de cause incorporé dans un document d’offre de location, signé par les parties. La cour a suivi l’interprétation stricte et a conclu que la caution signée n’avait aucune force ni effet. Le litige se poursuit cependant sur des bases alternatives pour engager la responsabilité de la caution.

Par conséquent, lorsqu’un acte de cautionnement est conclu, il est important de s’assurer que le document est rédigé correctement et que tous les accords pertinents ont été correctement signés. A défaut, un tribunal peut très bien laisser la caution de côté, de sorte que le bénéfice d’un autre débiteur est perdu.