Financement Multifamilial et Report Vendeur

Financement report vendeur. Si simple, si éloquent. Tellement foiré si souvent. Cet article traitera du report du vendeur du point de vue de la vente. La plupart des acheteurs pensent que l’obtention d’un report vendeur est une bonne chose.

La plupart des vendeurs sont confus à ce sujet; ainsi, abstenez-vous de sa considération (car un esprit confus dit toujours non – à tout). En tant que vendeur, porter un billet représente un outil de plus dont vous avez besoin pour vendre une propriété. C’est la meilleure option, mais une opportunité de vous aider à vendre un actif lorsque les méthodes traditionnelles manquent.

Rien ne vaut une vente au comptant. Mais un accord qui comprend un report vendeur, si cela aide à atteindre vos objectifs et objectifs plus importants, vaut le coup d’œil. À partir de Nolo:

Dans le financement du vendeur, le vendeur assume le rôle du prêteur. Au lieu de donner de l’argent à l’acheteur, le vendeur accorde suffisamment de crédit à l’acheteur pour le prix d’achat de la maison, moins tout acompte. L’acheteur et le vendeur signent un billet à ordre (qui contient les conditions du prêt).

Dans un monde divisé en deux politiquement, économiquement, sur la politique et les prémisses de l’avancement sociétal – pourquoi parler de choses simples, comme le financement de report du vendeur? Parce que le financement par le vendeur est une tentation même pour un acheteur en espèces.

Les investisseurs immobiliers apprennent tôt et souvent que l’OPM (l’argent des autres) est là pour les aider à construire leur fortune. Ces “bâtisseurs de fortune” achètent et achètent plus en fonction de l’effet de levier. Ce château de cartes n’a pas de fin en vue jusqu’à ce qu’il le fasse. Comme les chaises musicales, lorsque la musique s’arrête, elle s’arrête pour tout le monde qui joue au jeu. C’est pourquoi vous, le vendeur, devez comprendre le niveau de risques associés au report d’une hypothèque.

Financement de report

Le financement de report du vendeur est appelé “financement créatif.”Ce n’est pas tellement créatif, mais non conforme du point de vue du prêteur. La plupart des gens savent que si un report du vendeur est impliqué dans une vente, la raison probable est que le financement conventionnel à lui seul ne permettrait pas de conclure l’affaire.

Le vendeur report est là pour vous aider, le vendeur, à conclure l’affaire. Si cela ne vous aide pas, ne le faites pas. Le report du vendeur par nature est à haut risque et destiné à être transactionnel, ce qui signifie aider à conclure la transaction. Il n’est pas destiné à être un financement à long terme.

Souvent, l’objectif est d’aider l’acheteur à se rendre au prochain événement de refinancement ou de vente de revente de l’actif. En tant que vendeur, tout terme au-delà de cinq ans augmente encore votre risque. De La Vérité Sur L’Hypothèque:

Le financement de report du vendeur est essentiellement le cas lorsqu’un vendeur agit en tant que banque ou prêteur et porte une deuxième hypothèque sur la propriété en question, que l’acheteur rembourse chaque mois avec sa première hypothèque. Il peut également être appelé financement par le propriétaire ou financement par le vendeur.

Je suis récemment passé par une chaîne nationale de hamburgers annonçant leur dernier prix: un burger au Jalapeno de Dinde. Maintenant, c’est créatif! Pas très attrayant dans mon livre, mais créatif. Nul doute que cette offre est le fruit de centaines d’heures d’études de marché et de tests gustatifs. Il a probablement d’abord été offert dans quelques magasins. S’il a des jambes, l’expansion du magasin se poursuivra.

Les bonnes idées sont testées, puis étendues à un marché. Pourtant, chaque bon design ne fonctionne pas partout, n’est-ce pas? Les gens de la côte ouest mangent des fraises; les gens de la côte est mangent des cerises. Changer cela en dérouterait beaucoup.

Les produits de prêts hypothécaires sont développés de manière similaire; différents produits hypothécaires sont destinés à permettre aux transactions de se dérouler dans diverses circonstances.

Si vous vous en souvenez, les CMBS (Titres adossés à des créances hypothécaires commerciales) sont un produit hypothécaire relativement nouveau. La première tranche n’était pas un portefeuille d’un milliard de dollars, plus probablement cent millions, puis bricolée jusqu’à ce qu’elle soit jugée viable pour être vendue à des investisseurs institutionnels.

Quel âge a le financement de report du vendeur? Probablement proche de la création de la langue par l’homme ancien lorsque le premier agriculteur a vendu un champ développé à un autre en échange d’un pourcentage de cultures (pendant un certain temps – bien sûr). Plus probablement, après l’invention du boulier lorsque le comptage des haricots est passé du passe-temps au métier.

Le problème actuel du financement de report des vendeurs est que la plupart des établissements de crédit s’opposent au financement secondaire. Plus succinctement, la plupart des institutions financières hésitent à autoriser le financement secondaire non institutionnel. Le financement mezzanine est une excellente stratégie pour les acheteurs de transactions commerciales afin de maximiser l’effet de levier lorsque le premier détenteur de privilège est impliqué dans toutes les couches de l’hypothèque.

Un report vendeur Qui Fonctionne

Un report vendeur qui fonctionne pour le vendeur est lorsque la valeur nette de la transaction équivaut à au moins vingt pour cent (20%) et que le montant reporté par le vendeur ne dépasse pas un tiers (33%) du financement hypothécaire de premier rang.

Exemple: Le prix d’exercice de la transaction est de 1 000 000 $. La mise de fonds est de 200 000 $, la première hypothèque est de 600 000 avec un report vendeur de 200 000 $.

Pourquoi s’agit-il d’une structure de transaction vendeur-report raisonnable? Parce que c’est au moins une position défendable. Il y a une équité derrière le report du vendeur et une première hypothèque gérable devant le report du vendeur. Si le vendeur devait saisir cette position, le financement hypothécaire en place à l’origine équivaut à soixante pour cent (60%) de la valeur du prêt (LTV) du prix d’achat initial.

Considérez cette recommandation comme un point de levier maximal et uniquement pour les biens locatifs productifs de revenus. Si le vendeur devait saisir, il y a maintenant une hypothèque existante à traiter. S’il n’y avait pas de dette auparavant, le vendeur – maintenant propriétaire – doit gérer cette dette indépendamment des revenus locatifs actuels.

Un Report Vendeur Qui ne fonctionne pas

Un report vendeur qui ne fonctionne pas pour le vendeur, en utilisant le même montant que dans la transaction précédente:

Mauvais exemple: Le prix d’exercice de la transaction est de 1 000 000 $. L’acompte en espèces est de 100 000 $, la première hypothèque est de 800 000 avec un report du vendeur de 100 000 $.

Dans cet exemple, l’hypothèque de report du vendeur est dans une position précaire. La probabilité d’une saisie sur cette position est improbable car même une saisie réussie laisse le vendeur originaire aux prises avec un bien financé à 80% du prix de vente.

Lorsque vous envisagez un report du vendeur, présumez que vous, le vendeur, devrez saisir le financement senior. Combien de vendeurs ont l’endurance mentale pour reprendre cette même affaire après avoir vendu l’actif? Très peu. Ainsi, le report part en fumée.

Pour un investisseur immobilier chevronné, cela pourrait être “juste une autre affaire” dans le cours des affaires. Pour les non-aguerris, devoir procéder à une forclusion pour protéger une pièce de financement secondaire considérée (par eux) comme un actif précieux, cela pourrait être un événement de la vie. Si c’est le cas, évitez le financement de report du vendeur. Pour les aguerris, à pleine vapeur, et veuillez considérer la règle empirique présentée ici.

Un autre “piège” pour les vendeurs est lorsque la seule raison d’utiliser le report est de surmonter le risque de crédit élevé pour l’acheteur. C’est ici que l’échelle de la justice est entre vos mains. Cependant, être juge ne vous excuse pas d’être brûlé dans la transaction. Devenir “la banque” apporte avec elle tous les droits et privilèges d’avoir à collecter. Peser soigneusement.

Report vendeur et terrain

La seule façon dont un report vendeur fonctionne bien pour le vendeur de terrain est avec des capitaux propres en espèces versés au vendeur à la clôture et lorsque la seule hypothèque en place, après la clôture, est détenue par le vendeur.

Avec des capitaux propres considérables offerts par l’acheteur (c’est-à-dire un acompte de 50% en espèces), vous pouvez envisager de permettre à l’acheteur d’obtenir une hypothèque avec un petit report du vendeur. Même dans ce cas, votre billet n’est qu’un morceau de papier de valeur nominale en cas de forclusion.

En utilisant mon exemple d’une vente de 1 000 000 $, si le vendeur porte une deuxième hypothèque de 100 000second derrière une première hypothèque de 500 000 first sur une propriété sans revenu (terre), il y a peu d’incitation à procéder à la forclusion. En cas de défaut, le vendeur, en cas de succès, doit régler la dette et le service de la dette sans revenu correspondant du bien.

Sachez que les valises des vendeurs ont leur place. Ils ne devraient pas être le principal type de transaction de choix, mais ils peuvent aider un vendeur à sauver une transaction qui serait autrement perdante et / ou à créer des capitaux propres qui disparaîtraient complètement. Reconnaître le risque. Ne poursuivez pas inutilement la récupération en cas de défaut. Savoir quand se plier et passer à autre chose.