INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS HORS PLAN: Un Conseil

INTRODUCTION

C’est un adage de la vieillesse selon lequel lorsque l’affaire est trop bonne, il faut toujours réfléchir à deux fois. Nous sommes actuellement engagés dans d’importants recours collectifs contre une société immobilière tristement célèbre au Kenya, qui se concentre principalement sur des développements hors plan.

Cette société immobilière a dupé plusieurs personnes pour qu’elles concluent des contrats d’achat de logements et de terrains. À l’insu des membres du public sans méfiance, la société n’avait pas acheté le terrain et n’avait pas conclu d’accord juridiquement contraignant avec le propriétaire pour que le projet démarre. La date d’achèvement du projet est arrivée et est passée sans qu’aucune activité ne se produise sur le terrain. La nature du litige m’a amené à envisager la rédaction d’un article de conseil sur l’investissement immobilier hors plan.

Pour le bénéfice de nos lecteurs, permettez-nous de définir ce que signifie réellement un investissement hors plan dans l’immobilier. Un investissement hors plan se produit lorsqu’un investisseur investit de l’argent dans une propriété ou un projet qui n’est pas encore terminé. Parfois, un investisseur hors plan investit dans un projet qui n’a pas encore démarré, en misant sur une promesse que le projet sera démarré et achevé dans une durée spécifiée.

Mécanique des investissements immobiliers hors plan

Dans les investissements hors plan, l’investisseur fournit à l’entreprise les fonds nécessaires pour démarrer et conclure un projet immobilier. Les sociétés immobilières compteraient alors sur l’accumulation d’un grand nombre d’investisseurs, afin de réunir les capitaux nécessaires à la réalisation d’un projet immobilier. C’est pour cette raison que vous constaterez toujours que la plupart des investissements hors plan sont destinés à des maisons résidentielles.

Il y a toujours une présomption que lorsque de nombreuses personnes se réunissent et contribuent à un projet de logement commun, le risque est réparti sur le grand groupe, minimisant ainsi les risques de perte et augmentant les chances de profit.

Dynamique Juridique Impliquant des Investissements Immobiliers Hors Plan

Toutes les transactions immobilières concernent des terrains. Ainsi, les différentes lois relatives à la terre et à son utilisation doivent venir jouer. Par exemple, en vertu de l’article 23(3) de la Loi sur le droit des contrats (CAP 23) du Kenya, tous les contrats relatifs à la disposition d’un intérêt foncier doivent être rédigés par écrit, signés et témoignés par une personne qui était présente lors de la signature du contrat.

Les principes de base du droit des contrats s’appliquent également aux contrats de vente de terrains. Il doit y avoir une offre de vente, qui doit être acceptée et un prix payé pour cela. Il doit également y avoir une intention de créer une relation juridique par les personnes dans la transaction, et les personnes doivent avoir la capacité requise.

Un principe général de la loi en ce qui concerne les contrats de vente de terrains, est que la personne qui vend le bien DOIT en avoir la propriété légale. On ne peut pas donner ce qu’on n’a pas (Nemo dat quon non-habet). Cela s’applique également aux projets hors plan.

Il est important pour toute personne désireuse d’investir dans des projets immobiliers hors plan, de s’assurer que le terrain qui abritera le projet, est au nom de la société immobilière. Certaines sociétés immobilières insèrent dans le contrat des clauses stipulant que le contrat est de nature “exécutoire”. Ils le font comme un moyen d’échapper ou même d’induire le public en erreur pour conclure des contrats d’achat de terrains et de logements alors que le terrain n’a même pas été acheté.

Un contrat exécutoire est un contrat portant sur l’exécution d’une activité future et non sur la propriété future d’un bien. Par exemple, si aujourd’hui je passe un contrat avec vous pour venir peindre votre maison demain, c’est un contrat exécutoire. C’est parce que je suis obligé aujourd’hui de faire une activité demain.

Je ne peux cependant pas légalement conclure un contrat avec vous pour vous vendre une voiture demain, alors que je n’ai pas cette voiture.

Ainsi, tout en effectuant une diligence raisonnable, les investisseurs dans des projets immobiliers hors plan doivent s’assurer que l’entreprise qui vend, est propriétaire de la parcelle de terrain sur laquelle le projet se situera. La construction des maisons peut être exécutoire, mais la propriété du terrain doit être à jour.

Antécédents de la Société immobilière

Avant de procéder à un investissement hors plan, il est important de faire une recherche historique sur le dossier de la société immobilière. L’entreprise a-t-elle des projets réussis? Combien de temps ces projets ont-ils pris pour se terminer? Y a-t-il des clients mécontents de l’entreprise? Une bonne société immobilière devrait avoir un dossier de livraison rapide des projets.

Délais d’achèvement du projet

Avant de signer un contrat pour un développement hors plan, un investisseur devrait être en mesure de déterminer si les délais spécifiés dans le contrat, pour la livraison du projet à l’achèvement, sont raisonnables. Certaines entreprises insèrent des clauses dans les contrats pour l’achèvement du développement en moins de 6 mois. Quand l’affaire est trop bonne, réfléchissez à deux fois.

Financement de projet

Un investisseur devrait être en mesure de comparer le coût d’investissement dans des développements hors plan avec celui de la société immobilière, par rapport à son propre achat et développement du terrain. En tant qu’investisseur, je comparerai le coût d’achat d’une maison qui se trouve sur un quart d’acre, en utilisant des méthodes hors plan, avec l’achat du terrain aux taux actuels et la construction de la maison. Si le coût est très variable, cela devrait me pousser à me renseigner davantage.

Utilisateur du terrain

Un investisseur dans le développement hors plan devrait également effectuer une recherche de diligence raisonnable sur le terrain pour déterminer l ‘”utilisateur” enregistré du terrain. Le terme “utilisateur” désigne dans ce cas les activités autorisées sur le terrain. L'”utilisateur” du terrain pour un développement hors plan doit être de nature “résidentielle” et non “agricole”.

Si une entreprise vend un projet résidentiel basé sur un terrain désigné comme ” agricole”, le projet sera voué à l’échec, à moins qu’un changement d’utilisation ne soit effectué avant la réalisation du projet.

Charges

La terre devrait également être exempte de charges telles que les hypothèques, les charges et tout autre droit supérieur de tiers sur la terre. Ceci dans le but d’éviter des litiges judiciaires inutiles sur des projets au point mort.

Conclusion

Bien que nous déconseillions toujours les investissements hors plan, à l’investisseur qui souhaite investir dans des développements hors plan, la diligence raisonnable mentionnée ci-dessus est essentielle pour protéger les investissements. Il est toujours avantageux de demander un avis juridique avant de mettre la plume sur papier pour de tels engagements. Quand l’affaire est trop bonne, réfléchissez à deux fois.