La Crise des Prêts Hypothécaires à risque : Causes et Leçons apprises – Module 4 de 5

La Crise des Prêts Hypothécaires à Risque : Causes et Enseignements tirés

Présentation

À la fin des années 2000, une série de conditions économiques se sont réunies pour provoquer une reprise majeure des marchés de l’immobilier et du financement hypothécaire. Cet “éclatement” de la bulle immobilière a créé un effet d’entraînement dans toute l’économie qui est maintenant appelé la crise des prêts hypothécaires à risque.

Les effets de la crise étaient d’ampleur mondiale. Dans ce module, nous examinerons quelles pratiques hypothécaires courantes aux États-Unis ont conduit à la crise et comment le gouvernement a réagi à l’effondrement. Nous soulignerons certains des facteurs les plus importants qui ont contribué au plus grand repli économique depuis la grande dépression des années 1930.Après avoir étudié les causes de la récession économique, la discussion se tourne ensuite vers la façon dont le Congrès a réagi avec la Loi sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs.

La Crise des Prêts Hypothécaires À Risque

En2007, les marchés de l’immobilier étaient saturés, les maisons à prix excessifs étant achetées par des personnes présentant des risques de crédit élevés. Les prêteurs ont donné des prêts hypothécaires coûteux lors d’un boom immobilier que les gens semblaient penser durerait pour toujours. Au fur et à mesure que la valeur des biens immobiliers a diminué, bon nombre de ces hypothèques se sont élevées à plus que la valeur totale des maisons. De nombreux propriétaires se sont retrouvés incapables de payer leurs paiements hypothécaires mensuels, et ils ne pouvaient plus refinancer ou vendre en raison de la chute de la valeur de l’immobilier. Des millions d’Américains qui étaient en retard sur leurs hypothèques n’avaient aucun moyen d’éviter le défaut de paiement. Cette combinaison de hersages a conduit les emprunteurs à faire défaut sur leurs prêts immobiliers en un nombre record, avec près de cinq millions de maisons saisies entre 2008 et 2014. Des millions de familles se sont retrouvées sans abri. Mais comment tout cela s’est-il passé?

L’effondrement financier de 2007 à 2009 est communément appelé crise des subprimes car cette pratique de prêt est considérée comme le principal facteur de l’effondrement. La Réserve fédérale définit les subprimemortgages comme “des prêts consentis à des emprunteurs qui sont perçus comme présentant un risque de crédit élevé, souvent parce qu’ils n’ont pas d’antécédents de crédit solides ou ont d’autres caractéristiques associées à de fortes probabilités de défaut.” Le qualificatif ” subprime ” fait donc référence à la cote de crédit de l’emprunteur, et non à celle-ci. En d’autres termes, les pratiques de prêt subprime ont étendu les prêts hypothécaires à des personnes qui se seraient généralement vu refuser un crédit en vertu de politiques financières plus conservatrices.

Les Subprimeloans ont commencé à gagner en popularité au milieu des années 1990. En 1994, le total des prêts hypothécaires à risque émis aux États-Unis s’élevait à 35milliards de dollars. En 1999, ce nombre a plus que quadruplé pour atteindre 160 milliards de dollars. Cette tendance s’est poursuivie après le tournant du millénaire, et les prêteurs ont soongiving des centaines de milliards de dollars en prêts risqués. En 2006, un an seulement avant que la crise financière ne frappe officiellement, les prêteurs ont émis des prêts hypothécaires à risque de 600 milliards de dollars.

Au même moment de l’histoire américaine, il est devenu courant que les banques émettant des prêts hypothécaires les vendent à de grandes banques d’investissement, qui revendent ou échangent un grand nombre d’hypothèques en créant d’énormes titres composés d’intérêts hypothécaires. Il est devenu courant, et l’est toujours, que les banques émettent des hypothèques et des prêts hypothécaires et les vendent à d’autres banques ou à des banques d’investissement en quelques jours.

Les trois facteurs de:

1. pressions exercées par les organismes communautaires et gouvernementaux pour émettre davantage de prêts hypothécaires afin de permettre à plus de personnes de devenir propriétaires,

2. cette expansion interminable du marché du logement fait que les maisons semblent être une excellente sécurité pour les prêts hypothécaires, et

3. le fait que les banques émettrices ne devraient probablement pas conserver et doivent collecter sur les crédits qu’elles ont émis

… tout cela s’est combiné pour créer une atmosphère où et les banques avaient tout pour assouplir les qualifications et les exigences des prêts hypothécaires.

Dans cet environnement, il n’est peut-être pas surprenant que les banques se soient retrouvées à octroyer de plus en plus d’hypothèques à des personnes de moins en moins qualifiées. Ces prêts n’ont pas seulement été accordés à des emprunteurs risqués, jusqu’à soixante-dix pour cent des demandes de ces prêts peuvent contenir de fausses informations.Généralement, les demandeurs faisaient de fausses déclarations sur le revenu ou créaient de faux documents de vérification du revenu. En raison de procédures d’enquête laxistes et de l’atmosphère générale de crédit lâche, ces fausses déclarations sont souvent passées inaperçues.

Pratiques de prêt qui ont contribué à la crise

Priorto 2007, les prêteurs étaient très désireux d’émettre des prêts hypothécaires. Beaucoup dans l’industrie croyaient que si les gens se trouvaient incapables de payer leurs hypothèques, ils vendraient simplement leur maison pour un profit sur le marché immobilier en plein essor et utiliseraient le produit pour rembourser le prêt. En conséquence, les prêteurs ont couramment utilisédes tactiques de prêt innovantes pour attirer les emprunteurs de subprimes. Principalement, ces tactiques comprenaient des prêts hypothécaires à taux ajustables avec des taux teaser et des pratiques de souscription délicates.

Avant l’effondrement financier, les prêteurs annonçaient généralement des prêts hypothécaires à taux ajustablesavec des taux d’intérêt teaser. Ces prêts hypothécaires offraient de faibles taux d’intérêt d’introduction pendant une brève période de “teaser”, au cours de laquelle les emprunteurs avaient des paiements mensuels inférieurs. Par exemple, le type de teaser ARMsprior le plus courant en 2007 était 2/28 ARMs. Ces prêts hypothécaires permettaient à l’emprunteur de payer un taux d’intérêt bas fixe pour les deux premières années de remboursement, les vingt-huit années restant soumises à un taux d’intérêt réglable qui est remis à zéro tous les six mois.

Au début des années 2000, près d’un tiers de toutes les armes avaient des taux de teaser initiaux inférieurs à quatre pour cent. Lorsque cette période de grâce initiale a pris fin, les intérêts ont explosé et les emprunteurs se sont souvent retrouvés avec des exigences de remboursement mensuelles qu’ils ne pouvaient pas se permettre.

ARMsavec des taux teaser et d’autres prêts hypothécaires excessivement risqués ont été rendus possibles par des normes laxistes dans les normes de souscription et de vérification du crédit. En règle générale, les preneurs fermes vérifient la capacité d’un emprunteur potentiel à rembourser un prêt en exigeant que l’emprunteur potentiel fournisse une pléthore de documents financiers.On s’attend à ce que les souscripteurs examinent les relevés de compte bancaire, les talons de paie, les W-2, les déclarations de revenus de plusieurs années et les documents similaires pour obtenir une image claire et factuelle des finances d’un emprunteur hypothécaire. Au fil du temps, cependant, les preneurs fermes ont commencé à exiger de moins en moins de documents pour vérifier les représentations financières de l’emprunteur potentiel. En fait, avec la montée des prêts hypothécaires à risque, les prêteurs ont commencé à compter sur diverses formes de prêts “déclarés” ou de prêts “sans vérification de revenu”. Les emprunteurs pourraient simplement indiquer leurs revenus plutôt que de fournir des documents pour examen.

Parmi ces types de prêts hypothécaires, la plupart étaient des prêts à l’actif vérifiés par rapport au revenu déclaré, où les prêteurs accordaient un crédit en fonction du revenu et des niveaux d’actif déclarés des emprunteurs. Un souscripteur était tenu de vérifierl’actif des exploitants, mais pas leurs revenus.

Un autre type commun de prêts à revenu déclaré était un prêt sans actifs vérifiés, dans lequel les preneurs fermes vérifiaient les actifs mais n’examinaient pas si l’emprunteur potentiel était employé ou avait d’autres sources de revenus.

Le troisième type de prêt à revenu déclaré, et peut-être le plus irresponsable, était connu comme un prêt sans revenu, sans emploi ou sans actifs (connu sous le nom de prêts “NINJA”). Les NINJAloans pouvaient être approuvés sans documentation financière sur la demande de l’emprunteur. Les hypothèques NINJA ont été émises sans vérification indépendantede la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt. Sans surprise, beaucoup de ces emprunteurs se sont avérés incapables de payer leurs hypothèques.

De faibles normes de souscription ont favorisé un environnement dans lequel les personnes qui présentaient un risque de crédit réel pouvaient obtenir des prêts immobiliers. Souvent, les emprunteurs de subprimes étaientprotégés pour des prêts prédateurs avec des provisions complexes et sévères. En fait, des prêts hypothécaires spéciaux ont été créés uniquement pour les emprunteurs qui n’étaient pas en mesure de récupérer l’argent pour un acompte. Dans le cadre d’un prêt dit “piggyback”, un prêteur hypothécaire émettrait un prêt pour couvrir l’acompte et les coûts de clôture, puis un deuxième prêt pour couvrir le prix d’achat de la maison. Ces prêts permettaient aux emprunteurs d’acheter des maisons avec un acompte nul et d’éviter de payer une assurance hypothécaire privée — une assurance conçue pour protéger le bailleur en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.

L’Immobilier et les Services financiers Contribuent à la collecte financière

Les pratiques de prêt impropre aux prêts hypothécaires ont joué un rôle important dans l’effondrement financier.Cependant, ce n’est toujours pas toute l’histoire. En fait, les activités sur les marchés immobiliers et les marchés secondaires des services financiers ont largement contribué aux problèmes économiques les plus importants que le pays a connus pendant la récession.

Pour commencer, les maisons étaient évaluées à des valeurs excessivement élevées, gonflant les prix de l’immobilier à travers le pays. Au cours du marché immobilier en plein essor des années 1990 et du début des années 2000, les évaluateurs surévaluaient régulièrement les maisons ou utilisaient des méthodes d’évaluation incomplètes. Cela a fait circuler des valeurs de logement gonflées sur les marchés immobiliers. À leur tour, les emprunteurs ont contracté des prêts pour des montantsqui étaient plus que la valeur des maisons sur le marché libre. Certains ont même soutenu que la surévaluation des maisons par les évaluateurs était la véritable racine de la crise financière.

La titrisation des prêts hypothécaires a peut-être été la goutte qui a fait déborder le vase. La titrisation est une pratique nécessaire et courante dans les marchés financiers. La titrisation est la pratique consistant à convertir des actifs – comme des créances – en titres – comme des actions et des obligations – en mettant en commun des actifs et en collectant des flux de revenus réguliers à partir des titres nouvellement formés.

Le secteur financier a commencé à titriser des prêts hypothécaires à la fin des années 1980, ce qui a permis aux prêteurs d’atténuer une partie du risque de donner des prêts hypothécaires à risque parce que la dette était mise en commun et réémise aux investisseurs en valeurs mobilières. La défaillance de quelques prêts hypothécaires à risque pourrait être compensée par les bénéfices générés par ceux qui ont été payés correctement.

Ce processus était extrêmement rentable, et les prêteurs croyaient qu’ils profiteraient sans savoir si un emprunteur était en défaut de paiement. Après tout, s’ils ne gagnaient pas d’argent avec le prêt, ils pourraient toujours gagner de l’argent en émettant des titres ou en vendant la maison par forclusion si l’emprunteur était défaillant. Ainsi, les prêteurs ont été incités à faire autant de prêts à domicile que possible. En conséquence, les banques ont commencé à intensifier la pratique lucrative de la titrisation des prêts hypothécaires et de la vente d’obligations de dette garanties.

Bien entendu, le concept de répartition du risque ne fonctionne que lorsque la plupart des prêts sont remboursés. Si un pourcentage trop élevé des prêts est en défaut, la valeur des titres chute. À ce stade, les banques d’investissement qui conservent ces énormes titres sont obligées de subir d’énormes pertes de portefeuille.Ces pertes ont provoqué l’échec de grandes banques d’investissement comme Bear Sterns Etlehman Brothers et l’échec d’Indymac, l’un des plus grands initiateurs de prêts hypothécaires aux États-Unis.

Le Congrès répond à la crise économique

Le Congrès a adopté la loi Dodd-Frank en réponse à ces conditions dans le but d’éviter une catastrophe similaire à l’avenir. La législation était vaste, créant une nouvelle agence fédérale — le Bureau de la protection financière des consommateurs — et réformant les pratiques dans le secteur immobilier et le secteur financier. Dodd-Frank a remanié les pratiques de prêt hypothécaire, renforcé la surveillance des banques et des agences de notation de crédit, et inclus une disposition de dénonciation qui fournit une récompense financière pour le signalement de violations de valeurs mobilières. La Loi Doodd-Frank était une loi de grande portée, qui comprenait la Réforme des hypothèques et la Loi sur les prêts anti-prédateurs, ainsi que la Loi sur la protection financière des consommateurs.

La Loi a délégué l’élaboration et l’application des règles au Bureau de protection financière des consommateurs nouvellement créé. En outre, il a modifié certains aspects du règlement Z et a modifié certains aspects de la Loi sur la vérité dans les prêts. La Loi exigeait que les initiateurs priorisent la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt pendant le processus de demande. De même, les prêteurs sont tenus de faire une “détermination de bonne foi quant à la capacité d’un consommateur à rembourser le prêt.”Cette bonne détermination de la foi a forcé les prêteurs à resserrer leurs normes de souscription, éliminant ainsi la capacité des emprunteurs à se qualifier en utilisant des dispositifs tels que des prêts à revenu fixe.

La Loi sur la protection financière des consommateurs réglemente les aspects du marché du financement des consommateurs, y compris les prêts immobiliers. Pour lutter contre les prêts prédateurs, le Bureau de la protection financière des consommateurs a adopté la règle Savoir avant de devoir la divulgation des prêts hypothécaires, qui est conçue pour aider les emprunteurs à comprendre leurs prêts et les documents d’accompagnement qu’ils signent. Pour favoriser cet incitatif, le Bureau a simplifié les formulaires traditionnels de divulgation des prêts hypothécaires et a créé des pratiques normalisées de l’industrie plus transparentes. De plus, le Bureau gère une boîte à outils juridique en ligne qui fournit aux consommateurs diverses ressources et les informe sur le processus d’achat d’une maison, dans le but de réduire la sensibilité des acheteurs aux prêts prédateurs et la volonté de conclure des accords de prêt intéressants.

La loi Doodd-Frank a atténué un grand nombre de risques inutiles sur les marchés immobiliers et a transféré une partie du risque de défaut restant des propriétaires aux prêteurs. En vertu de la loi, les prêteurs parrainant des titres adossés à des actifs doivent conserver au moins cinq pour cent du risque de crédit associé. Beaucoup pensent que cette exigence réduira la volonté des prêteurs d’émettre des prêts subprimes. Bien qu’il soit plus difficile pour certains emprunteurs, potentiellement non qualifiés, d’obtenir une hypothèque, cela devrait améliorer la qualité des titres adossés à des créances hypothécaires émis et favoriser un marché des prêts plus sain à l’échelle nationale.

Conclusion

La crise financière de la fin des années 2000 n’a pas été une cause unique.La récession économique était plutôt due à des activités sur les marchés bancaire, des prêts et de l’immobilier.Cependant, le principal coupable était les titres adossés à des créances hypothécaires, les obligations de dette garanties et la hausse des taux d’intérêt hypothécaires ajustables sur les prêts préférentiels et les prêts sous-premiers. Après l’éclatement de la bulle immobilière, le Congrès a réagi avec la vaste législation Dodd-Frank, qui comprenait la Loi sur les hypothèques et la Loi sur la protection financière des consommateurs. Maintenant que plus qu’adecade est passé depuis l’adoption de ces réformes majeures, les pratiques de prêt hypothécaire ont évolué pour se conformer aux nouvelles pratiques requises par la loi.

Loi Dodd-Frank sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs, Pub. L. Non. 111-203, § 929-Z, 124 Stat. 1376, 1871 (2010) (codifié à 15 U.S.C. § 780)