La valeur du permis de construire existant

Le cas de Hillside Parks Limited v Autorité du parc national de Snowdonia EWHC 2587 (QB) est un rappel utile que la valeur d’un permis de construire à l’échelle du site peut effectivement être éteinte lorsque l’octroi et l’initiation de permis de construire ultérieurs ont rendu impossible la réalisation du développement initial comme prévu.

Il n’était pas rare (bien que moins de nos jours) de voir un permis de construire accordé pour un développement résidentiel à petite échelle où il était entendu que le schéma serait construit parcelle par parcelle sur une période prolongée (plus de 20 ans dans certains cas). Ces sites ou parcelles individuelles seront ensuite commercialisés et vendus au bénéfice d’un permis de construire existant. Ce cas est une mise en garde pour les développeurs potentiels et leurs conseillers professionnels quant à la mesure dans laquelle de telles autorisations datées peuvent réellement être invoquées.

Dans le cas de Hillside, seuls 41 logements sur 401 possibles avaient été construits entre 1967 (date de l’octroi initial du permis de construire) et 2017, date à laquelle une déclaration a été demandée et obtenue confirmant que les logements restants pouvaient légalement être achevés en vertu du permis de construire initial.

Le point de contestation de l’autorité de planification était qu’elle avait accordé un certain nombre de permis de construire sur le site après 1967 et qu’en fait, très peu du plan initial avait été construit selon le plan initial, une grande partie de ce qui avait ensuite été consenti était en conflit avec ce plan et, de fait et de jugement, il serait désormais impossible d’achever le développement selon le plan consenti en 1967.

Le promoteur, percevant une valeur considérable à la possibilité de terminer les plus de 300 maisons restantes sans avoir besoin d’un nouveau permis de construire, a cherché à s’appuyer sur la jurisprudence selon laquelle, lorsqu’un permis de construire autorisait un certain nombre d’actes de développement indépendants (en l’occurrence la construction de groupes de maisons), chaque acte pouvait être réalisé indépendamment de la question de savoir si l’un des autres actes pouvait également être réalisé à ce moment-là.

Le jugement, concluant pour l’autorité et contre le promoteur, était autant pragmatique que juridique. Le juge a considéré que ce que le permis de construire initial avait autorisé était un schéma d’aménagement cohérent pour l’ensemble du site et que soit il devait être réalisé selon ce schéma (y compris un plan directeur approuvé), soit il ne l’était pas.Le juge n’a pas estimé que le permis de construire était destiné à des actes d’aménagement indépendants, qu’il s’agisse de groupes de maisons ou de parcelles individuelles et la jurisprudence invoquée par le promoteur ne s’appliquait donc pas. Pratiquement aussi, les travaux intermédiaires (en vertu de permis de construire distincts) avaient en effet rendu impossible la construction du schéma de 1967 tel qu’approuvé. Bien qu’il n’ait pas été exploré à ce niveau de détail, il se peut qu’une parcelle individuelle (peut-être l’objet d’un achat individuel par un auto-constructeur) ait pu être construite conformément au plan directeur. Cependant, étant donné que le permis de construire concerne ici l’ensemble du site, la question n’est pas de savoir si des parties de celui-ci peuvent être alignées sur les plans originaux, mais si le développement dans son ensemble peut être ainsi achevé.

Le juge a fait remarquer que ce qui était proposé n’était pas un “écart mineur” par rapport au plan directeur approuvé. Cela laisse clairement la porte ouverte, ne serait-ce qu’un peu, mais chaque cas devrait être jugé sur ses faits à l’époque. Ailleurs, une extrême prudence devrait être exercée dans les cas où la valeur d’un site découle d’un permis de construire existant, mais plutôt ancien, et, surtout, d’autres consentements ont été accordés et mis en œuvre sur le site entre-temps.