Le Gros Problème des Contrats de Construction à Prix Fixe

” CH-CH-CH-CH-CHANGES “: LE GROS PROBLÈME DES CONTRATS DE CONSTRUCTION À PRIX FIXE

Pour la plupart des propriétaires qui envisagent une rénovation ou une nouvelle construction, le prix est l’un des facteurs les plus importants pour déterminer la portée de leur projet, les finitions à sélectionner et quel entrepreneur choisir. Pour les entrepreneurs, fournir à un client une certitude budgétaire peut être un argument de vente important; ainsi, l’attrait des contrats de construction à prix fixe.

Avec un contrat à prix fixe, le propriétaire connaît le prix dès le début du projet, il peut budgétiser et organiser le financement en conséquence et il est protégé en cas de dépassement du budget du projet. L’entrepreneur assume le risque d’engager le projet à un coût qui couvrira ses dépenses, ses frais généraux et ses bénéfices. Si le projet dépasse le budget, l’entrepreneur absorbe toutes les pertes.

En plus d’être un bon outil de marketing pour les entrepreneurs, les contrats à prix fixe peuvent également réduire leur fardeau administratif. Contrairement aux contrats à coûts majorés, les entrepreneurs ne sont pas tenus de fournir une preuve des coûts réels, y compris les heures de travail, afin de justifier leurs honoraires. Le propriétaire doit payer le prix fixe du contrat, quels que soient les coûts réels de l’entrepreneur.

Cependant, le gros problème des contrats à prix fixe est de gérer et de tenir compte des modifications de la portée et du coût du projet par le biais d’une demande d’extras, de suppressions ou de conditions inattendues du site par le propriétaire.

À moins que des conditions effectives ne soient incluses dans le contrat pour faire face aux changements, elles peuvent devenir un casse-tête important pour les entrepreneurs et les propriétaires.

Une décision récente d’un tribunal de l’Ontario fournit un exemple de la façon dont les entrepreneurs peuvent gérer efficacement les changements apportés à un projet à prix fixe. Dans l’affaire Balmoral c. Biggar, l’entrepreneur demandeur, Balmoral, a intenté une action pour services et matériaux non payés en vue de rénover et de construire un ajout sur la maison du propriétaire défendeur. Le propriétaire a réclamé des compensations et une demande reconventionnelle d’environ 70 000 $. En cause, la nature du contrat pour la portée initiale des travaux et pour les extras.

L’entrepreneur a soutenu que les parties s’étaient entendues sur un prix fixe pour la portée initiale des travaux, les extras devant être facturés soit sur la base du coût majoré, soit fixés d’un commun accord sur une base supplémentaire par supplémentaire. Les suppressions de la portée initiale des travaux devaient être calculées sur la base de la formule contractuelle du coût de l’élément de ligne dans le devis moins 25%.

Le tribunal a estimé que le contrat était clair: les parties ont convenu d’un prix fixe pour l’étendue des travaux spécifiée. Que l’entrepreneur ait réalisé un profit ou perdu de l’argent n’était pas pertinent. L’entrepreneur n’avait aucune obligation de divulguer les coûts réels.

Le contrat prévoyait la possibilité pour le propriétaire d’ajouter ou de supprimer des articles de la portée des travaux et spécifiait la méthode de calcul du prix des extras et de déduire le prix des articles supprimés du contrat à prix fixe. Le Contrat stipulait spécifiquement:

Les extras doivent être calculés sur une base de coût majoré de 17% ou sur une base forfaitaire convenue à l’avance par les deux parties et payables à l’achèvement moins 10% de retenue.

Les suppressions doivent être calculées sur une base de coût, moins 25 % et être réduites par rapport au paiement correspondant ou au prochain paiement prévu.

Deux des extras en question ont été facturés au coût majoré de 17 % plutôt qu’une somme forfaitaire parce que l’entrepreneur n’a pas pu déterminer à l’avance la portée des travaux. L’un de ces extras concernait l’excavation d’une fondation cachée. L’étendue de l’excavation requise était inconnue car la taille de la fondation cachée était inconnue.

Il est intéressant de noter que le contrat obligeait également le propriétaire à payer 25% du montant initial alloué à tout élément retiré de la portée des travaux. L’explication de l’entrepreneur pour cette clause était de reconnaître que même si un propriétaire peut changer d’avis ou décider d’embaucher un entrepreneur différent pour un ou plusieurs articles spécifiques, à un moment donné, si trop d’articles sont enlevés, cela peut ne pas valoir le temps de l’entrepreneur pour entreprendre le projet. Cette clause a été maintenue et contraignante pour le propriétaire.

CONCLUSION

Les contrats de construction à prix fixe peuvent être des outils efficaces pour les entrepreneurs dans la commercialisation de leurs services aux propriétaires de maisons conscients du budget à la recherche d’une certitude de prix. Cependant, la nature changeante de la plupart des projets peut créer des obstacles importants pour les entrepreneurs afin de satisfaire leurs clients et de maintenir leur rentabilité.

Dans sa célèbre chanson “Changes”, le regretté et grand David Bowie a écrit la phrase “ch-ch-ch-ch -change, tourne et affronte l’étrange”. En incluant des mécanismes spécifiques dans un contrat à prix fixe pour faire face aux ajouts ou aux suppressions de la portée des travaux, les entrepreneurs peuvent faire face efficacement aux changements parfois étranges et souvent imprévus qui se produisent au cours d’un projet.

Cet article a été rédigé par Ian Moes et Jay Spiro, avocats qui pratiquent le droit de la construction chez Kuhn LLP. Cet article est uniquement destiné à titre indicatif et ne peut couvrir toutes les situations. Il est important d’obtenir des conseils juridiques pour des situations spécifiques. Si vous avez des questions ou des commentaires au sujet de cette affaire ou d’autres questions de droit de la construction ou du droit commercial, veuillez communiquer avec nous au 604-684-8668.