Les 3 Classes d’Immeubles de Bureaux : Classe A, Classe B et Classe C
- 10/05/21
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En ce qui concerne les bureaux, il est clair que la tour glamour du centre-ville avec du marbre italien importé dans le hall et des services de conciergerie ou de voiturier est classée “Classe A” dans le monde de l’immobilier commercial.
En même temps, il n’est probablement pas surprenant que l’espace sans fioritures avec ses murs lambrissés et son éclairage fluorescent féroce situé dans un quartier moins que privilégié de la ville soit probablement désigné “Classe C”.
Cependant, classer les bureaux n’est pas toujours aussi sec. Qu’en est-il de tout l’espace entre ces extrêmes? Et que signifient vraiment les classements de “classe A, B et C” et qui les détermine?
C’est plus un art qu’une science
Malgré les tentatives de classification de la qualité de l’espace, il n’y a vraiment pas de système de notation officiel difficile et rapide, et les courtiers sur leurs marchés individuels ne fonctionnent pas sous un seul ensemble de définitions pour chaque classe.
Des groupes comme BOMA International et NAIOP offrent de larges descriptions des trois classes, mais il s’agit simplement d’un cadre ouvert à l’interprétation.
“Tout est subjectif”, a déclaré Coy Davidson, Vice-président senior chez Colliers International à Houston, à VTS. “BOMA a une norme, mais elle reste totalement subjective par celui qui met la liste.”
Règles de base
Bien qu’il varie d’une entreprise à l’autre, les critères que les courtiers utilisent généralement pour classer les bâtiments comprennent: l’âge du bâtiment, l’emplacement / l’accessibilité, l’infrastructure, les capacités technologiques, les tarifs de location, la perception du marché, la qualité du système de CVC, son entretien, les finitions, la location, la propriété et, bien sûr, les commodités. Ceux-ci peuvent tous déterminer si une propriété est ou non classée comme espace de bureau de classe A, B et C. Voici un aperçu (avec un peu d’aide de BOMA):
Qu’est-ce qu’un espace de bureau de classe A?
Ce sont les “bâtiments les plus prestigieux en concurrence pour les utilisateurs de bureaux de premier plan avec des loyers supérieurs à la moyenne de la région”, et ils ont une “présence certaine sur le marché.”Les bâtiments de classe A ont un emplacement central privilégié avec une accessibilité exceptionnelle et sont généralement de taille significative. Les bâtiments de classe A ne sont pas toujours nouvellement construits — les bâtiments distingués plus anciens avec une propriété exceptionnelle sur les marchés principaux sont souvent de classe A en raison de leur présence sur le marché (pensez au Rockefeller Center).
La classe A offre des améliorations de locataire haut de gamme et des finitions de première classe de haute qualité, une sécurité de haute technologie, les derniers systèmes d’ascenseurs et de CVC et des capacités technologiques de pointe. En d’autres termes, ces bâtiments sont construits pour impressionner.
Les locataires qui recherchent des propriétés de catégorie A sont généralement des entreprises pour lesquelles l’espace de bureau n’est pas seulement destiné aux employés, mais également aux clients — et ils veulent donner une impression de premier ordre. Ces entreprises se trouvent souvent dans les quartiers financiers et peuvent fournir des services professionnels tels que des cabinets d’avocats, des cabinets d’architecture, des agences de publicité ou des sociétés de gestion financière.
Les équipements des immeubles de bureaux de classe A peuvent inclure (sans s’y limiter):
- Services de conciergerie
- Services de voiturier
- Sécurité
- Options de restauration
- Garderies
- Parking couvert
- Gymnases
- Douches
- Salons
- Local à vélos
- Espace extérieur privé
Qu’est-ce qu’un espace de bureau de classe B?
Les bâtiments de classe B “rivalisent pour un large éventail d’utilisateurs avec des loyers dans la fourchette moyenne du marché.”Ce sont généralement des bâtiments agréables et entièrement fonctionnels, mais ils ne présentent généralement pas les mêmes luminaires haut de gamme, l’architecture et les halls remarquables que les bâtiments de classe A. Ils sont bien situés sur des marchés solides, mais pourraient être juste à l’extérieur d’un quartier central des affaires. Ils sont généralement plus anciens, mais ont toujours des améliorations de locataire de meilleure qualité (bien que les finitions puissent être quelque peu dépassées). L’entretien et l’entretien sont solides. Les bâtiments offrent des systèmes de CVC et d’ascenseurs fonctionnels mais pas haut de gamme. La capacité technologique est adéquate. Ils peuvent avoir un parking sur place, mais il est découvert.
Les locataires qui occupent des immeubles de catégorie B n’ont pas nécessairement besoin d’être en plein milieu de l’action, ni d’afficher leur prospérité à l’extérieur, mais ils veulent s’assurer que les employés disposent d’un espace de travail confortable et moderne. Les locataires de classe B comprennent des entreprises qui valorisent la fonction par rapport à la forme, et sont souvent dans des domaines comme l’informatique, les services créatifs, les centres d’appels et les services professionnels plus petits destinés à une foule moins flashy.
Les équipements de classe B peuvent inclure:
- Stationnement sur place
- Sécurité
- Salles de conférence
- Local à vélos
- Restauration de style cafétéria ou café
- Espace extérieur partagé
Qu’est-ce qu’un espace de bureau de classe C?
Les bâtiments de classe C sont généralement vendus comme fixateurs pour les investisseurs qui souhaitent les faire passer au statut de classe B, mais ils sont également destinés aux locataires à budget limité qui ont besoin d’espace fonctionnel à des loyers inférieurs à la moyenne de la région. Ces entreprises utilisent souvent des bureaux de classe C principalement comme base d’attache pour les opérations de service qui se déroulent hors site.
Les locataires de propriétés de catégorie C peuvent inclure de petites entreprises industrielles ou axées sur les services, souvent avec des cols bleus. Ceux-ci peuvent inclure des entreprises qui font de l’ingénierie, de l’aménagement paysager, de la fabrication d’enseignes, de la sécurité, de la construction, de la plomberie, de l’électricité, etc.
Les équipements de classe C peuvent inclure:
- Parking sur place
- Salles de pause
Bien que ce ne soit pas parfait, nous avons besoin d’un système de classement
Le système de classification des bâtiments varie considérablement d’un marché à l’autre. Par exemple, un immeuble de bureaux de classe A à Omaha ne sera pas comparable à un immeuble de classe A au centre-ville de Los Angeles. C’est pourquoi il est important que les bâtiments soient considérés dans le contexte de leurs marchés spécifiques. Cependant, ce n’est pas non plus une formule exacte, car les classifications varient même au sein d’une ville elle—même – d’un sous-marché à un sous-marché et du centre-ville à la banlieue.
“Je loue quelques bâtiments de banlieue considérés comme de classe A dans un petit sous-marché, mais si vous les collez dans un plus grand sous-marché de Houston, ils seraient probablement des bâtiments de classe B”, a déclaré Davidson. “En outre, il pourrait y avoir un petit bâtiment de boutique qui est juste à couper le souffle, mais il ne fait que 20 000 pieds carrés et n’a pas les mêmes commodités qu’une tour de bureaux de 1 million de pieds carrés.”
Davidson souligne d’autres défis, notamment les nombreux bâtiments qui chevauchent la clôture entre les classifications, et le fait qu’un propriétaire peut avoir une “opinion plus généreuse de son immeuble” que le marché. Les classifications des bâtiments peuvent également changer avec le temps à mesure que les bâtiments vieillissent et que les marchés changent.
Le consensus est que même un système de classification vaguement désigné aide les courtiers, les propriétaires, les investisseurs et les locataires à comparer les immeubles qui se font concurrence pour des types d’utilisateurs similaires.
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