Lutte contre le blanchiment d’argent sur le marché immobilier

Le blanchiment d’argent par la propriété est un problème majeur, en particulier à Londres.

Si vous êtes un avocat impliqué dans des transactions immobilières, vous avez des obligations en vertu du Règlement de 2017 sur le Blanchiment d’argent, le financement des activités terroristes et le transfert de fonds (Renseignements sur le payeur) ::

• identifier et vérifier l’identité de votre client
• identifier et prendre des mesures raisonnables pour vérifier les propriétaires véritables de votre client
• obtenir des informations sur l’objet de la relation d’affaires du client avec vous

La dernière exigence signifie plus que simplement découvrir qu’une personne veut vendre une propriété. Il s’agit notamment d’examiner toutes les informations contenues dans le dispositif de retenue et de décider si elles sont compatibles avec une transaction légale ou non. Cela peut inclure l’établissement indépendant si le client est le propriétaire de la propriété qu’il souhaite vendre.

Assurez-vous de surveiller le dispositif de retenue pour rester attentif aux circonstances suspectes pouvant indiquer un blanchiment d’argent.

Pour plus d’informations sur vos obligations en vertu du MLR 2017, lisez le guide Anti-blanchiment d’argent du Legal Sector Affinity Group pour le secteur juridique et notre note de pratique sur la fraude hypothécaire.

Signes avant-coureurs de blanchiment d’argent

Les signes avant-coureurs de blanchiment d’argent via le marché immobilier comprennent:

• acheteurs en espèces uniquement
• un prix de vente inhabituel
• l’acheteur tente d’induire en erreur un prêteur, par exemple en exagérant le prix de vente
• paiements d’un certain nombre de personnes ou de sources différentes
• fonds fournis par une personne et inscription au nom d’une autre personne
• fonds fournis par des tiers inconnus
• transactions impliquant des sociétés prête-noms ou plusieurs propriétaires
• changements soudains ou inexpliqués de propriété
• paiements directs entre acheteurs et vendeurs

Voir notre note de pratique sur fraude hypothécaire pour plus d’informations.

Conformité à la réglementation sur le blanchiment d’argent

Lorsque vous effectuez des transactions immobilières, vous pouvez prendre plusieurs mesures pour vous assurer de vous conformer à la réglementation sur le blanchiment d’argent

:

• MLR 2017
• Loi de 2002 sur le produit de la criminalité
• Loi sur le terrorisme 2000

Connaissez vos clients

Assurez-vous que votre client est ce qu’il prétend être. Vous voudrez peut-être poser d’autres questions à votre client si:

• leur attitude est inhabituelle – par exemple, ils sont désintéressés, secrets ou vagues
• ils sont impatients d’entreprendre une transaction rapide
• ils demandent des changements de clé à mi-parcours d’une transaction

Il est important de savoir quels documents vous pouvez accepter comme preuve d’identité. Vous devriez également envisager d’utiliser une solution de vérification électronique par un tiers.

Assurez-vous que votre client comprend ce que vous demanderez et pourquoi vous le demandez. Mettez à jour vos renseignements sur les soins à la clientèle afin que les gens sachent à quoi s’attendre.

Téléchargez notre brochure pour vous aider à informer rapidement vos clients de vos obligations en matière de lutte contre le blanchiment d’argent

Comprendre la transaction

Dans les transactions immobilières, il y a souvent des complications, alors assurez-vous d’identifier:

• le type d’opération
• le risque encouru
• la politique et les directives de votre entreprise

N’ayez pas peur de poser des questions à vos clients. Si vous n’êtes toujours pas satisfait, demandez conseil à votre superviseur ou à un cadre supérieur de votre cabinet.

Assurez-vous de continuer à évaluer le risque tout au long de la transaction.

Identifiez la source des fonds

Demandez à votre client d’expliquer les sources de ses fonds et vérifiez que leur explication est valide.

Rappelez-vous que les paiements effectués via le système bancaire traditionnel ne sont pas nécessairement propres. Assurez-vous que vos informations sur la source des fonds correspondent à votre connaissance du client et de son profil de risque.

Pour plus d’informations, voir la section 2.4 du guide de lutte contre le blanchiment d’argent pour le secteur juridique.

Gardez un enregistrement

Assurez-vous de prendre des notes chaque fois que vous parlez à un client. Cela vous aidera à identifier les préoccupations ou les incohérences que vous devrez peut-être examiner plus en détail.

Consultez nos meilleurs conseils aux transporteurs pour se conformer à la réglementation sur le blanchiment d’argent (PDF 116 KO)

Signaler une activité suspecte

Si vous savez ou soupçonnez qu’une infraction de blanchiment d’argent est en cours, vous devez en faire la divulgation à l’agent de déclaration du blanchiment d’argent (MLRO) de votre entreprise.

Si vous êtes le MLRO et que vous connaissez ou soupçonnez une infraction de blanchiment d’argent, vous devez soumettre un rapport d’activité suspecte (SAR) à l’Agence nationale de lutte contre la criminalité.

Cependant, vous ne devez pas soumettre de R-S si les renseignements à l’origine de vos soupçons ou de vos connaissances sont couverts par le secret professionnel juridique (PPP), à moins que l’exception au PPP en matière de criminalité/fraude ne s’applique.

Pour plus d’informations sur la soumission d’un RSA, consultez les chapitres 6 et 9 de nos lignes directrices sur la lutte contre le blanchiment d’argent.

Vous pouvez également révéler des informations confidentielles si cela est raisonnablement nécessaire pour vous défendre d’une accusation criminelle ou d’une plainte civile de votre client, ou pour vous défendre si votre conduite fait l’objet d’une enquête de la Solicitors Regulation Authority (SRA) ou du Tribunal disciplinaire des Solicitors.