Maisons de Culture de marijuana – Ce que Vous devez Savoir Lors de l’achat d’une Maison – Cannabis et Chanvre – Canada

Bien que la possession de marijuana dans diverses circonstances ait été décriminalisée au Canada en 2018, de nombreuses propriétés résidentielles ont été et continuent sans aucun doute d’être utilisées comme “exploitations de culture” pour produire de la marijuana.

Les maisons utilisées pour la culture de la marijuana présentent souvent des problèmes suivants:

• les systèmes électriques sont recâblés et ne sont pas sûrs;
• l’humidité de la production de marijuana peut entraîner des moisissures et divers problèmes de santé; et
• la propriété peut être stigmatisée comme une propriété “en croissance” et valoir moins.

Que peut faire un Acheteur?

L’acheteur d’une propriété résidentielle serait bien avisé de demander au vendeur si la propriété avait déjà été utilisée comme culture de marijuana et d’insérer des termes dans un accord d’achat et de vente pour fournir le plus de protection possible.

En Ontario, de nombreux contrats immobiliers résidentiels comprennent ce qu’on appelle une ” clause sur les substances illégales ” qui se lit, en partie:

Le Vendeur représente et garantit… au mieux de la connaissance et de la conviction du vendeur, l’utilisation de la propriété et des bâtiments et structures qui s’y trouvent n’a jamais servi à la croissance ou à la fabrication de substances illégales. Cette garantie survivra et ne fusionnera pas à la fin de cette transaction.

Étude de cas

Dans l’affaire Beatty c Wei, la Cour d’appel de l’Ontario a considéré le sens de cette clause dans le contexte d’une transaction immobilière ratée. Dans ce cas, le vendeur et l’acheteur ont conclu une convention d’achat et de vente pour une propriété résidentielle à Toronto datée du 15 mai 2016 (” l’APS “).

Les points d’accès prévus:

• un dépôt de 30 000,00 $ à payer par l’acheteur;
• un prix d’achat de 916 000,009; et
• une date de clôture du 22 août 2016.

L’APS incluait également la clause sur les substances illégales notée ci-dessus.

Environ un mois après la signature de l’APS, l’agent immobilier de l’acheteur a effectué des recherches sur Internet et est tombé sur des informations suggérant que la propriété en question était auparavant une culture de marijuana, ce qui a été confirmé par la police. Le vendeur ne savait pas que la propriété avait déjà été utilisée pour produire de la marijuana (ce qui s’était produit plusieurs années avant que le vendeur n’achète la propriété). L’acheteur a refusé de fermer l’APS et le vendeur a finalement revendu la propriété pour 86 100,00 less de moins que le prix de l’APS. Le vendeur et l’acheteur ont engagé des poursuites l’un contre l’autre.

La question devant la Cour d’appel était de savoir si l’acheteur avait le droit de se retirer de l’APS. La cour a conclu que l’acheteur n’avait pas le droit de sortir de l’APS et était donc admissible au vendeur pour des dommages-intérêts (c.-à-d. 86 100,00 which, ce qui correspond à la somme sans argent que le bien a été revendu par le vendeur une fois que l’acheteur a refusé de fermer l’APS).

L’analyse de la Cour d’appel s’est concentrée sur le libellé de la clause sur les substances illicites et plus précisément sur le moment où la garantie et la représentation données par le vendeur étaient effectives. En revenant sur la décision du tribunal inférieur, la Cour d’appel a statué que la garantie et la représentation données par le vendeur étaient effectives à la date de l’APS (c’est-à-dire le 15 mai 2016). À cette date, le vendeur ne savait pas que la propriété avait autrefois servi à la culture de marijuana. Le fait que des informations au contrôleur aient été découvertes par la suite jusqu’au 15 mai 2016 était irréfutable. Le vendeur n’a pas violé sa garantie et sa présentation. En conséquence, l’acheteur n’avait pas le droit de sortir de la transaction et était donc responsable envers le vendeur des dommages et intérêts.

Conclusion

Bien que ce résultat puisse paraître sévère pour l’acheteur, de l’avis de cet auteur, le raisonnement de la Cour d’appel est solide et conforme au droit bien établi de l’interprétation contractuelle. Un acheteur qui cherche un plus grand confort dans une transaction immobilière peut négocier différentes conditions, telles qu’une déclaration et une garantie sans réserve que la propriété n’a jamais été utilisée pour produire de la marijuana, ou la possibilité de sortir de la transaction s’il est découvert avant la clôture que la propriété a été utilisée pour produire de la marijuana. Il n’est pas rare que les contrats exigent un “certificat de réduction” du fournisseur à la clôture indiquant que toutes les déclarations et garanties sont vraies.

En fin de compte, les contrats, en particulier ceux relatifs à la vente des terres, sont une question de négociation et de répartition des risques.Chaque partie doit considérer combien ou combien de risques elle est préparée à accepter et à agir en conséquence.

Le contenu de cet article est destiné à fournir un guide général sur le sujet. Des conseils spécialisés doivent être recherchésà propos de vos circonstances spécifiques.