Qu’Arrive-T-Il À L’Équité Dans La Forclusion?

La forclusion est un processus juridique dans lequel un prêteur tente de récupérer le solde d’un prêt auprès d’un emprunteur qui a cessé d’effectuer des paiements au prêteur en forçant la vente de l’actif utilisé comme garantie pour le prêt.

Officiellement, un prêteur hypothécaire (créancier hypothécaire) ou un autre détenteur de privilège obtient la résiliation du droit équitable de rachat d’un emprunteur hypothécaire (débiteur hypothécaire), soit par ordonnance du tribunal, soit par effet de la loi (après avoir suivi une procédure légale spécifique).

Habituellement, un prêteur obtient une sûreté d’un emprunteur qui hypothèque ou met en gage un actif comme une maison pour garantir le prêt. Si l’emprunteur fait défaut et que le prêteur tente de reprendre possession de la propriété, les tribunaux d’équité peuvent accorder à l’emprunteur le droit de rachat équitable si l’emprunteur rembourse la dette. Bien que ce droit équitable existe, il s’agit d’un nuage sur le titre et le prêteur ne peut pas être sûr de pouvoir reprendre possession de la propriété. Par conséquent, par le biais du processus de forclusion, le prêteur cherche à résilier immédiatement le droit de rachat équitable et à prendre le titre légal et équitable de la propriété en fief simple. D’autres détenteurs de privilèges peuvent également confisquer le droit de rachat du propriétaire pour d’autres dettes, telles que les impôts en souffrance, les factures d’entrepreneurs impayées ou les cotisations ou évaluations d’associations de propriétaires en retard.

Comment fonctionne la forclusion

Lorsque vous achetez des biens immobiliers (également appelés biens immobiliers), comme une maison, vous n’avez peut-être pas assez d’argent pour payer la totalité du prix d’achat à l’avance. Cependant, vous pouvez payer une partie du prix avec un acompte et emprunter le reste de l’argent (à rembourser dans les années à venir).

Les maisons peuvent coûter des centaines de milliers de dollars, et la plupart des gens ne gagnent pas autant chaque année. Pourquoi les prêteurs sont-ils prêts à offrir des prêts aussi importants? Dans le cadre de l’accord de prêt, vous acceptez que la propriété que vous achetez serve de garantie pour le prêt: si vous arrêtez d’effectuer des paiements, le prêteur peut prendre possession de la propriété afin de récupérer les fonds qu’il vous a prêtés.

Pour garantir ce droit, le prêteur a un privilège sur votre propriété, et pour améliorer ses chances d’obtenir suffisamment d’argent, il ne prête (généralement) que si vous avez un bon ratio prêt / valeur.

Tout d’abord, les honoraires du syndic et les honoraires d’avocat sont prélevés sur le fonds excédentaire. Les frais d’envoi, les services rendus et les frais de dépôt sont inclus dans les honoraires du syndic. Ensuite, le fiduciaire distribue de l’argent pour payer les obligations garanties par l’acte de fiducie, qui est le solde restant sur le prêt. Une fois le prêteur payé, le fiduciaire distribue les fonds à tous les détenteurs de privilèges subalternes, tels que les marges de crédit sur la valeur nette d’une maison. Enfin, le propriétaire peut réclamer des fonds excédentaires sur les capitaux propres de la propriété. Vous devez aviser le syndic dans les 30 jours suivant l’enchère de forclusion pour déposer une réclamation sur les fonds excédentaires.

Qu’advient-il des capitaux propres Pendant la forclusion?

La valeur nette de la maison reste la propriété d’un propriétaire même en cas de défaut hypothécaire et de forclusion de la maison. Mais le processus de forclusion peut ronger l’équité. Les cinq points suivants expliquent ce qu’est la valeur nette de la maison, ce qui lui arrive lors de la forclusion et les options à protéger.

Qu’Est-Ce que L’Équité ?

L’équité est la différence entre la valeur marchande actuelle de votre maison et le montant que vous lui devez. C’est la partie de la valeur de votre maison que vous possédez réellement. Par exemple, si vous avez acheté une maison de 200 000 with avec une mise de fonds de 20 % de 40 000 percent et un prêt hypothécaire de 160 000 $, la valeur nette de votre maison est de 40 000 $.

La valeur nette est la valeur du bien moins les privilèges ou les montants dus sur celui-ci pour les hypothèques et les privilèges. Lorsque le solde de votre prêt hypothécaire tombe en dessous de la valeur estimative de votre propriété, vous avez des capitaux propres dans votre maison. Inversement, si vous devez plus sur l’hypothèque que la valeur de votre maison, vous n’avez pas de capitaux propres. À moins que vous ayez des capitaux propres importants dans votre propriété, vous pouvez vous attendre à perdre cet argent pendant le processus de forclusion.

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En cas de forclusion, l’équité Reste La Vôtre s’il y en a à obtenir

La forclusion est un précédent juridique qui suit votre défaut de paiement de votre prêt immobilier. Ce qui constitue un défaut varie en fonction de chaque prêt et des lois de chaque État. Mais dans tous les cas, si vous n’avez pas effectué un nombre déterminé de paiements, le prêteur met votre prêt en défaut et peut commencer la forclusion.

Si vous ne pouvez pas obtenir de nouveau financement ou vendre la maison, le prêteur peut vendre la maison aux enchères pour le prix qu’il choisit. Si la maison ne se vend pas aux enchères, le prêteur peut vendre la maison par l’intermédiaire d’un agent immobilier.

Rappelez-vous que l’équité est ce que vous possédez de la valeur de votre maison. Dans l’un des cas ci-dessus, si la maison est vendue et qu’il reste de l’argent après le prêt et que tous les frais et pénalités sont payés, c’est l’équité et c’est le vôtre.

Frais réduits

vos capitaux propres sont réduits avant le début de la forclusion. Pour la plupart des prêts hypothécaires, il existe des pénalités de retard de paiement. Ainsi, si vous êtes en retard sur votre prêt et qu’il est en défaut de paiement, par exemple, après quatre mois de paiements manqués, les pénalités de retard pour ces mois sont ajoutées au montant total du prêt et seront soustraites du produit de toute vente. Cela réduit vos capitaux propres.

De plus, le prêteur peut facturer des frais liés au traitement des retards de paiement, à la déclaration de défaut, à la procédure de forclusion et aux frais de la vente sur vos capitaux propres. Cela peut s’élever à des dizaines de milliers de dollars, qui seront soustraits de tout ce qui vous est dû après une vente de forclusion.

Les faibles évaluations de la maison la réduisent

si votre maison est saisie, le prêteur fera évaluer la maison pour une vente aux enchères. En règle générale, un prêteur accepte une offre de 90% de la valeur estimative de la maison. Les prêteurs ne veulent pas posséder votre maison, surtout si c’est une période de baisse de la valeur des maisons. Il est typique pour les prêteurs d’accepter de faibles valeurs d’évaluation de la maison afin que la maison se vende aux enchères et ne doive pas être répertoriée auprès d’un agent. Cette valeur d’évaluation réduite signifie un prix de vente inférieur qui rapporte une somme d’argent inférieure après le paiement du prêt et des frais.

Lorsque Vous Forcez, Vous Obtenez Toujours Votre Argent, S’Il Y En A

D’accord, parlons d’un scénario. Vous avez acheté une maison 15 ans et obtenu une hypothèque de 30 ans. Vous avez perdu votre emploi il y a 6 mois et avez pris du retard sur vos paiements. Vous décidez que la forclusion est la meilleure option pour vous.

Vous avez beaucoup d’équité sur la maison et la valeur de votre maison a lentement augmenté au cours des 15 dernières années. Donc, disons que vous l’avez acheté pour 200 000 $, et maintenant il s’élève à 265 000 $. Vous êtes un payeur hypothécaire fidèle depuis 15 ans et vous ne devez qu’un peu plus de 120 000 $ sur la maison. Eh bien, cela signifie que vous avez 145 000 equity d’équité sur la maison.

Maintenant que vous forcez cependant, ne pensez-vous pas que vous devriez récupérer cet argent? Cela n’aurait qu’un sens.

D’accord, tout d’abord, parce que vous êtes tellement en retard sur votre prêt hypothécaire, vous avez des frais de retard. Ceux-ci finissent par affecter votre équité. Avec ces frais affectant les capitaux propres, vos capitaux propres commenceront à diminuer. Donc, si nous utilisons le scénario ci-dessus, disons que ces frais de retard équivalaient à 10 000 $. Vous n’avez plus que 135 000 equity en capitaux propres.

En plus de ces frais, le processus de saisie coûte également de l’argent. Ainsi, vous commencez à perdre de plus en plus de vos capitaux propres. Cela pourrait atteindre plus de 20 000 $, vous laissant seulement 115 000 equity en capitaux propres.
L’évaluation de la maison

Lorsqu’une maison est saisie, le prêteur veut souvent prendre les valeurs estimées les plus basses. De cette façon, ils peuvent vendre la maison rapidement. Alors, disons que la valeur estimative la plus basse de votre maison finit par être de 250 000 now maintenant. Eh bien, c’est une diminution de 15 000 $ de vos capitaux propres. Vous regardez maintenant 100 000 equity en capitaux propres.

En plus de cela, le prêteur accepte généralement une offre de seulement 90% de la valeur estimée afin qu’il puisse vendre la maison rapidement. La maison se vend donc 225 000 $. Cela vous laisserait seulement 75 000 equity en capitaux propres.

Options à considérer

Comme vous pouvez le constater, vous venez de perdre la moitié de vos capitaux propres en allant de l’avant avec votre forclusion. Mais, et si on vous disait qu’il y avait un autre moyen? Vous pouvez mettre votre maison sur le marché avec un agent immobilier et vendre la maison avant la vente de forclusion. Ce serait mieux car vous pouvez protéger et obtenir votre capital de votre propriété. Si vous ne voulez pas vendre, regardez le dépôt d’un dossier de faillite. Vous pouvez déposer un dossier de faillite du chapitre 7 ou du chapitre 13 qui arrêtera la forclusion.

Avant de faire face à la forclusion, refinancez votre prêt à un paiement abordable si vous le pouvez ou profitez d’un programme de modification de prêt. Si cela n’est pas possible, vendez la maison dès que vous le pouvez. En vendant la maison, vous réduisez les frais et pénalités que vous devez, en fixant vous-même le prix auquel vous souhaitez vendre et en évitant les frais juridiques de forclusion. Tout cela peut ajouter à l’équité que vous retirez de votre maison.

Conséquences de la forclusion

Le principal problème de la forclusion est, bien sûr, le fait que vous serez forcé de quitter votre domicile. Vous devrez trouver un autre endroit où vivre, et le processus est stressant (entre autres choses) pour vous et votre famille.

La forclusion peut également coûter cher. Lorsque vous cessez d’effectuer des paiements, votre prêteur facturera des pénalités et des frais juridiques, et vous pourriez payer des frais juridiques de votre poche pour lutter contre la forclusion. Tous les frais ajoutés à votre compte augmenteront votre dette envers le prêteur, et vous pourriez toujours devoir de l’argent après la prise et la vente de votre maison si le produit des ventes n’est pas suffisant (ce qu’on appelle une carence).

La forclusion nuira également à vos scores de crédit. Vos rapports de crédit montreront la forclusion, que les modèles de notation de crédit verront comme un signal négatif. Vous aurez du mal à emprunter pour acheter une autre maison pendant plusieurs années (bien que vous puissiez obtenir certains prêts gouvernementaux dans un délai d’un à deux ans), et vous aurez également plus de difficulté à obtenir des prêts abordables de toute nature. Vos notes de crédit peuvent également affecter d’autres domaines de votre vie, tels que (dans des cas limités) votre capacité à trouver un emploi ou vos taux d’assurance.

Disons que vous possédez une maison évaluée actuellement à 500 000 $, que vous devez 200 000 on dessus et que vous avez un prêt de 6%. Maintenant, pour une raison quelconque, vous ne pouvez pas effectuer les paiements, et pour une raison quelconque, vous ne vendez pas tant que vous en avez l’occasion avant l’enchère du fiduciaire.

En Californie, vous aurez quatre mois de retard avant que l’avis de défaut ne se produise. C’est donc quatre paiements de 1200 $. De plus, lorsque vous avez quinze jours de retard, vous devez une pénalité de 4%, soit 48 $, et lorsque vous avez trente jours de retard, les paiements manqués commencent à accumuler des intérêts. Donc, au moment où l’avis de défaut est possible, vous devez 204 777,83 $.

De l’Avis de défaut à l’Avis de vente du fiduciaire, il faut encore 60 jours, mais avant que cela ne se produise, la banque vous touchera de 10 000 à 15 000 fees en frais administratifs pour entrer en défaut. Vérifiez votre contrat; il est là-dedans. Disons 12 000 $, et maintenant vous devez 216 777 $.

Ajoutez encore deux mois de paiements en souffrance et des pénalités à compter de 15 jours après. Donc, au moment où la vente aux enchères a lieu, vous devez 219 447 $. De plus, pour que la vente aux enchères se produise, ils vous factureront environ 15 000 another supplémentaires. Cela couvre les frais de réalisation de la vente aux enchères, dont le plus remarquable est l’évaluation. À ce stade, vous devez 234 447 $.

L’évaluation porte une mention spéciale. Non seulement il n’y a aucune pression pour obtenir une bonne valeur, mais la banque veut que cette évaluation soit agréable et basse. Ils veulent que la propriété se vende aux enchères, et si maximiser les chances qu’elle se vende aux enchères. De temps en temps, des questions sur les faibles évaluations aux ventes de fiduciaires arrivent sur le site. La réponse courte est la norme Microsoft : “Ce n’est pas un bug, c’est une fonctionnalité!”et du point de vue de la banque, c’est le cas. Ainsi, même si la propriété peut se vendre pour 500 000 $ dans le cours normal des choses, l’évaluation pourrait s’élever à 440 000 $, ce qui signifie que quelqu’un doit enchérir 396 000 $ pour acheter la propriété aux enchères. L’évaluation pourrait être encore plus basse, mais disons 440 000 $.personne n’offre 90% du prix d’évaluation, puis ils le possèdent et doivent passer par la rigmarole d’embaucher un agent et de le vendre. Cette évaluation sera donc aussi basse que possible.

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À propos de l’auteur

Les gens qui veulent beaucoup de Taureau vont chez un boucher. Les personnes qui veulent des résultats dans un domaine juridique complexe s’adressent à un avocat en qui elles peuvent avoir confiance. C’est là que j’entre en jeu. Je suis Michael Anderson, un avocat de la région de Salt Lake qui se concentre sur les besoins du Joe moyen qui veut une vie meilleure pour lui et sa famille. Je suis l’avocat en qui vous pouvez avoir confiance. J’ai grandi dans l’Utah et j’adore ça ici. Je suis père de trois enfants, mari d’un enfant et entrepreneur. Je comprends les sentiments de joie que chacun de ces rôles apporte, et je comprends le sentiment de déception, de peur et de regret lorsque les choses tournent mal. J’ai fréquenté l’Université de l’Utah où j’ai obtenu une licence. diplôme en 2010 et J.D. en 2014. J’ai axé ma pratique sur les testaments, les Fiducies, l’Immobilier et le Droit des affaires. J’aime le plaisir d’aider les clients à assurer leur avenir, en laissant un véritable héritage à leurs enfants. Malheureusement, lorsque des problèmes surviennent avec les familles. Je pratique également le droit de la famille, en mettant l’accent sur le maintien des relations entre le futur Ex civil au profit de leurs enfants et en permettant aux deux de partir rapidement la tête haute. Avant de trop vous inquiéter de perdre tout ce pour quoi vous avez travaillé, avant de vous laisser intimider par votre futur ex, avant de verser une larme de plus en silence, appelez-moi. Je suis l’avocat en qui vous pouvez avoir confiance.