Qu’Est-Ce Qu’Une Clause De Dépassement?

Une clause de dépassement est généralement incluse dans un contrat de vente de biens commerciaux / terrains et est utilisée par la partie vendeuse pour qu’elle reçoive des fonds supplémentaires une fois la vente terminée et qu’un “événement déclencheur” convenu a eu lieu. L’événement déclencheur est généralement une augmentation de la valeur de la propriété / du terrain qui se produit à l’avenir.

Situations où une clause excédentaire pourrait être incluse dans un contrat

Les circonstances typiques où une clause excédentaire est incluse dans un contrat sont:

• Lorsque l’on s’attend à ce que la propriété / le terrain puisse être réaménagé; ou
• Qu’un permis de construire précieux puisse être accordé à l’avenir.

Dans d’autres situations, certains vendeurs, tels que les organismes du secteur public et les organismes de bienfaisance, peuvent être tenus de vendre la propriété / le terrain au meilleur prix possible et une clause de dépassement peut être incluse dans le contrat pour cette raison.

Événements déclencheurs de clause de dépassement

Comme mentionné précédemment, une clause de dépassement exige que l’acheteur effectue un paiement supplémentaire au vendeur, représentant une part de la valeur accrue de la propriété / du terrain après qu’un événement déclencheur convenu a eu lieu. Cet événement déclencheur pourrait être:

• L’octroi d’un permis de construire pour l’aménagement ou le changement d’usage;
• La mise en œuvre d’un permis de construire;
• La Disposition de la propriété / du terrain au bénéfice d’un permis de construire;
• La mise en œuvre précoce du permis de construire et la disposition de la propriété / du terrain au bénéfice de ce permis de construire;
• La Disposition de la propriété / du terrain à un prix plus élevé dans un délai fixe; ou
• Élimination du développement terminé.

Les clauses de dépassement permettent au vendeur de vendre à la valeur marchande actuelle de la propriété / du terrain sans avoir à renoncer à une part du potentiel de développement de celui-ci lorsque celui-ci est réellement réalisé.

Situations où une clause excédentaire pourrait ne pas être bénéfique

Alors que des dispositions excédentaires peuvent être utiles dans certains contrats de vente, elles peuvent ne pas être appropriées dans toutes les situations, telles que:

• Si la probabilité que le terrain / la propriété soit développé est faible, le coût de la négociation de dispositions de paiement complexes peut l’emporter sur les chances que le paiement excédentaire soit jamais effectué.
• Les dispositions sur les excédents peuvent également influer sur le prix d’achat que l’acheteur est prêt à payer pour la propriété / le terrain au départ.
• Lorsqu’un acheteur achète un bien/un terrain dans l’intention de le réaménager immédiatement, il est généralement préférable que le vendeur accorde à l’acheteur une option ou conclut un contrat conditionnel pour la vente de celui-ci. L’achèvement n’a lieu qu’après l’obtention du permis de construire et le prix d’achat peut alors être calculé sur la base de la valeur marchande, en utilisant le permis de construire réel qui a été obtenu.

Clauses de dépassement positives et négatives

Les clauses de dépassement sont parfois décrites comme étant positives ou négatives.

• Les méthodes de dépassement positives impliquent que le vendeur extrait une promesse expresse de l’acheteur d’effectuer un paiement supplémentaire si un événement déclencheur particulier devait se produire à l’avenir. Le mode de calcul du paiement et l’événement déclencheur du paiement seront soigneusement définis à l’avance.
• Les clauses de dépassement négatives sont celles où le vendeur impose une clause restrictive ou un autre mécanisme, tel qu’une bande de rançon, qui empêche un développement particulier ou un changement d’utilisation. Le vendeur peut alors exiger le paiement des sommes majorées à une date ultérieure en échange de la libération du pacte ou de la vente de la bande de rançon.

Consulter un avocat

Comme les clauses de dépassement reflètent généralement des arrangements complexes, il est toujours conseillé de demander un avis juridique avant qu’il ne soit inclus dans un contrat de vente.

La rédaction correcte du contrat est rendue plus difficile car les parties doivent tenir compte de toutes les circonstances raisonnablement prévisibles pour s’assurer que la clause reste effective pendant toute la période de dépassement.

Il existe également différentes façons de rédiger et de garantir les obligations excédentaires, et la méthode la plus appropriée doit être choisie en fonction des circonstances particulières. Chaque méthode a ses propres avantages et inconvénients.