Votre Guide sur les contrats d’options de vente et d’achat

Les contrats d’options de vente et d’achat sont un outil important pour tout promoteur immobilier ou vendeur d’options. S’assurer que votre Accord d’option de vente et d’achat est correctement rédigé peut avoir un impact important sur l’efficacité de la protection de vos besoins. C’est ce qui sépare un bon avocat spécialisé en développement immobilier d’un avocat immobilier moyen.

Vous venez de trouver un nouveau site de développement et vous souhaitez faire signer le vendeur le plus rapidement possible pour le sécuriser. Les signes du dollar sont dans vos yeux et vous êtes un peu rattrapé par la conclusion de l’accord et oubliez les détails mineurs. Ça te ressemble ? Un accord d’options de vente et d’achat mal rédigé peut faire la différence entre un accord réussi et un échec. Ne laissez pas les signes du dollar vous empêcher de prendre de bonnes décisions commerciales.

Qu’est-ce qu’un contrat d’option de vente et d’achat ?

Un contrat d’option de vente et d’achat est un contrat dans lequel une partie accepte de vendre une ou plusieurs propriétés à la demande de l’acheteur (une option d’achat) et l’autre partie accepte d’acheter la même propriété à la demande du vendeur (une option de vente).

Il est extrêmement courant qu’un accord d’option de vente et d’achat inclue un droit pour l’acheteur de désigner un tiers comme acheteur en vertu du contrat. C’est le mécanisme qui vous permet de vendre une propriété en utilisant un contrat d’option sans jamais avoir à vous installer sur cette propriété.

En pratique, l’option d’achat court pour une période de temps convenue donnant à l’acheteur la possibilité d’acheter le bien en donnant un préavis pendant cette période d’option d’achat. Une fois la période d’option d’achat expirée, le vendeur a alors la possibilité de forcer l’acheteur à acheter le bien en donnant un préavis pendant la période d’option de vente convenue.

Pourquoi utiliser un contrat d’option de vente et d’achat ?

Les principaux avantages de l’utilisation d’un contrat d’option de vente et d’achat plutôt qu’un contrat de vente normal sont les avantages fiscaux potentiels. En utilisant un contrat d’option de vente et d’achat, vous pouvez:

• retarder l’obligation de l’acheteur de payer les droits de mutation
• désigner un autre acheteur pour acheter le bien sans payer deux fois les droits de mutation
• modifier la période de vente du bien à des fins fiscales qui peut avoir une incidence sur les obligations fiscales du vendeur (principalement l’impôt sur les plus-values)

Que faire si je ne veux pas être obligé d’acheter la propriété?

Si vous voulez avoir le droit d’acheter la propriété (une option d’achat) mais que vous ne voulez pas que le propriétaire puisse vous forcer à acheter la propriété (une option de vente), alors un accord d’option d’achat est la réponse.

Bien qu’il soit souvent plus difficile pour un propriétaire foncier d’accepter de conclure un contrat d’option d’achat, il est souvent plus avantageux pour l’acheteur étant donné qu’il peut se retirer de la transaction avant que l’option d’achat ne soit exercée.

Quel est le piège? Bien qu’il n’y ait pas de “prise” en tant que telle, les vendeurs exigeront généralement un dépôt de garantie plus élevé pour un contrat d’option d’achat que pour un contrat d’option de vente et d’achat où ils peuvent vous forcer à acheter la propriété. Il est également courant que le dépôt de garantie ne soit pas remboursable et soit remis au vendeur une fois que la diligence raisonnable a été satisfaite lors de l’utilisation d’un contrat d’option d’achat.

Quels sont les délais habituels dans le cadre d’un accord d’option?

Les délais les plus courants que nous voyons pour les accords d’options de style développeur sont les suivants:

• due diligence – 30 à 60 jours
• approbation du développement – 6 à 12 mois après due diligence
• règlement – 30 jours après l’exercice de l’option

Ce qu’il faut rechercher avec votre prochain Contrat d’option de vente et d’achat

Le diable est dans le détail et c’est ce qui sépare l’expert Avocats en développement immobilier de la moyenne. Voici quelques conseils et pièges à surveiller lors de la négociation de votre prochain acte d’option de vente et d’achat.

Paiement de la hausse

L’une des principales raisons pour lesquelles les gens utilisent un accord d’option de vente et d’achat est de fournir la possibilité de vendre la propriété sans déclencher de double droit de transfert dans le Queensland.

Parfois, l’acheteur obtiendra une approbation de développement, puis vendra la propriété en vertu du contrat d’option à un prix plus élevé. D’autres fois, l’acheteur vendra immédiatement la propriété pour un profit sans obtenir d’approbation de développement. C’est souvent ce qu’on appelle une “option courte”.

Peu importe si vous avez l’intention de vendre la propriété ou non, c’est souvent une bonne stratégie de vous permettre de le faire comme une autre stratégie de sortie. Les circonstances changent et la flexibilité vous aide toujours à faire face à ces changements.

Il existe généralement quatre façons différentes de structurer une vente à un acheteur final dans le cadre d’un Contrat d’option de vente et d’achat:

• Option qui envisage une vente – Cette stratégie nécessite que l’Acte d’option de vente et d’achat soit correctement rédigé pour envisager que vous puissiez vendre la propriété en vertu du document et recevoir le bénéfice au règlement.
• Accord de mise en candidature – Cette stratégie exige que l’Accord d’option de vente et d’achat comporte une clause de mise en candidature rédigée de manière appropriée. Il est particulièrement important que la clause soit rédigée de manière à ne pas déclencher accidentellement des droits de transfert dans le Queensland.
• Cession de l’option – Cette stratégie exige que le Contrat d’option de vente et d’achat comporte une clause de cession rédigée de manière appropriée. La rédaction la plus flexible pour l’acheteur permet de céder le document sans le consentement du vendeur. Le plus souvent, le document est rédigé de manière à ce que l’option puisse être cédée avec le refus du vendeur et que ce consentement ne puisse être refusé ou retardé de manière déraisonnable.
• Accord de coentreprise – L’utilisation d’une structure d’accord de coentreprise pour la vente en vertu d’un Accord d’options de vente et d’achat vous permet de rester dans l’accord et de recevoir une hausse et / ou une participation aux bénéfices sur le développement terminé. Cette structure peut être une solution de secours lorsque l’Accord d’option n’a pas été correctement rédigé pour permettre une nomination ou une affectation sans déclencher une double tâche ou lorsque les parties souhaitent réellement mener à bien le projet ensemble.

Choisir la meilleure structure pour votre vente changera au cas par cas. Nous vous recommandons de parler à votre avocat immobilier pour obtenir des conseils à ce sujet avant de finaliser un accord avec votre acheteur final.

Clause de mise en candidature correctement rédigée

Qu’est-ce qu’une clause de mise en candidature?

Une clause de nomination vous permet de désigner une autre personne pour être l’acheteur du bien. Les conditions de leur achat seront généralement déterminées par les conditions décrites dans votre Acte d’option de vente et d’achat. La clause de nomination est l’un des mécanismes les plus couramment utilisés pour vendre la propriété à un tiers sans que vous ayez à régler la propriété ou à payer des droits de timbre.

Ce qu’il faut rechercher dans une clause de nomination

La chose la plus importante à rechercher lors de la rédaction d’une clause de nomination est de s’assurer que votre acheteur final n’obtient aucun droit en vertu du Contrat d’option de vente et d’achat. Cela signifie que vous serez toujours celui qui exercera l’option d’achat au moment approprié et non l’acheteur final.

L’acheteur final a ses droits en vertu du contrat résultant une fois que vous avez exercé l’option d’achat.

Cela peut sembler une différence subtile, mais cela peut être la différence de savoir si votre nomination déclenche un double droit de transfert dans le Queensland ou non.

Le droit de cession de l’Acte d’option de vente et d’achat

Comprenant un droit de cession de l’Accord d’option vous permet de transférer tous vos droits à un acheteur final. Il y a généralement deux façons différentes de structurer cela:

• Droit de cession sans le consentement du vendeur – cela peut être plus difficile à négocier avec le propriétaire du terrain, car un avocat immobilier expérimenté tentera souvent de négocier cette clause pour exiger le consentement du vendeur.
• Droit de cession uniquement avec le consentement du vendeur – cette structure est plus facile à négocier, mais la rend plus difficile si vous décidez de vendre vos droits en vertu du Contrat d’option de vente et d’achat. Si le consentement du vendeur est requis, la clause doit être rédigée de manière à ce que son consentement ne puisse pas être refusé ou retardé de manière déraisonnable.

La cession de vos droits en vertu d’un Contrat d’option ne doit jamais se faire sans consulter un avocat spécialisé en développement immobilier, car vous risquez de déclencher accidentellement des droits de transfert lors de la cession. Il s’agit d’une stratégie avancée qui est utilisée dans des circonstances limitées avec des conseils appropriés.

Période d’option d’achat supplémentaire si votre acheteur tiers résilie

Lorsque vous avez vendu le bien à un tiers et exercé l’Option d’achat, le tiers devient alors l’acheteur en vertu du contrat résultant. Cela signifie que vous “perdez le contrôle” sur cet aspect de l’accord pendant la durée de ce contrat.

Selon la structure de la transaction, il est souvent important que vous ayez une chance supplémentaire de vendre la propriété ou de la régler vous-même si votre tiers ne parvient pas à régler la première fois. Cela vous permet de récupérer la transaction au besoin.

Un exemple parfait de ce mécanisme en action est celui où vous avez conclu un accord d’option de vente et d’achat de type “marketing” pour un bloc de terrains vacants dans un nouveau lotissement. Vous vendez le terrain à un acheteur tiers moyennant une prime, mais vous avez également d’autres acheteurs dont vous savez qu’ils seraient intéressés à acheter le terrain si le premier acheteur ne parvient pas à s’installer.

Imaginez que votre premier acheteur ne s’installe pas mais que votre Option d’achat a expiré et que le promoteur exerce ensuite l’option de Vente vous forçant à acheter le terrain, même si d’autres acheteurs vous attendaient? Vous seriez surpris de voir à quelle fréquence cela se produit avec des avocats inexpérimentés en développement immobilier dans le Queensland.

Sous réserve de diligence raisonnable

Le développement immobilier est un processus complexe qui implique de franchir un certain nombre d’obstacles avant même qu’un développement ne commence. La première étape sera généralement l’identification du site, la deuxième une diligence raisonnable de haut niveau, la troisième une étude de faisabilité de haut niveau, puis la quatrième, votre diligence raisonnable détaillée.

Les étapes 1 à 3 ci-dessus sont généralement effectuées avant de signer l’Acte d’option avec peu ou pas de frais de poche engagés. Une fois que vous avez signé les documents et verrouillé l’accord, c’est à ce moment que la diligence raisonnable détaillée commence et que vous commencez à dépenser de l’argent pour votre urbaniste, votre avocat immobilier et d’autres consultants.

Toutes les clauses de diligence raisonnable ne sont pas créées de la même manière et il est important que votre clause fournisse le niveau de protection dont vous avez besoin. Vous pouvez en savoir plus sur les subtilités des clauses de diligence raisonnable ici: Cliquez sur moi

Sous réserve de l’approbation du développement

Une fois que votre transaction a franchi les étapes 1 à 4 ci-dessus et que vous êtes satisfait des résultats de votre diligence raisonnable, l’étape 5 sera généralement le processus d’approbation du développement.

Non seulement le détail de la rédaction de la clause faisant l’objet de l’AD est important, mais le calendrier l’est également. Bien trop souvent, nous voyons des développeurs essayer de négocier des accords avec une période de DA beaucoup trop courte pour le développement qu’ils ont l’intention de réaliser. La compilation des rapports des consultants et des documents à l’appui de votre application de développement peut prendre des mois en soi et s’ajoute au temps nécessaire pour répondre ensuite à toute demande d’information du Conseil. Votre urbaniste et votre avocat immobilier peuvent vous donner des conseils sur les délais que vous devriez négocier pour votre clause d’AD.

Vous pouvez en savoir plus sur les subtilités des clauses soumises à l’AD ici: Cliquez sur moi

Accès à la propriété

Effectuer une due diligence et compiler les rapports requis à l’appui de votre demande de développement nécessitera généralement l’accès à la propriété pour diverses raisons. Il est important que votre Contrat d’options de vente et d’achat vous permette, ainsi qu’à vos consultants, d’accéder à ces fins.

Un autre droit d’accès qui peut être utile est celui où vous avez l’intention de vendre la propriété. Cela peut vous permettre d’amener vos acheteurs potentiels à travers la propriété au besoin.

Nous avons des développeurs qui négocient également l’accès pour effectuer les premiers travaux de développement. Cela peut devenir assez désordonné et c’est quelque chose que nous ne devrions faire que dans des circonstances très spécifiques.

Droit de mise en garde

Acquérir un site de développement en option, puis passer par le processus d’approbation du développement peut être une tâche coûteuse. Il est courant que les développeurs dépensent de 50 000 $ à 100 000 $ ou plus pour arriver à l’étape d’avoir un site en option avec une approbation de développement. Une mise en garde sur le consentement “gèle” essentiellement le titre de propriété et vous protège contre le fait que le propriétaire du terrain puisse vendre la propriété en violation de votre Accord d’option de vente et d’achat.

Droit d’ériger une signalisation

Bien que cela ne soit pas l’exigence la plus élevée sur la liste de contrôle d’un développeur, il s’agit d’un détail mineur qui peut faciliter la vie. La signalisation principale dont nous nous attendons à ce que les développeurs exigent est:

• Signalétique conforme aux exigences publicitaires de votre application de développement. Dans le Queensland, cela concerne généralement les applications de développement évaluables par code d’impact ou à déclaration obligatoire.
• Signalisation publicitaire pour les lots en développement terminé.

Comment l’acompte que vous avez versé est-il traité à l’exercice de l’Option d’achat ?

Si vous exercez l’option d’achat en votre nom propre ou si le propriétaire du terrain exerce l’option de vente, le dépôt de garantie constituera généralement le dépôt en vertu du contrat résultant lorsque vous achetez la propriété. Mais que se passe-t-il si vous désignez un tiers pour être l’acheteur final?

Nous voyons souvent des avocats en propriété inexpérimentés rédiger des accords d’option qui font que votre dépôt de garantie sera ensuite retenu comme dépôt pour votre acheteur tiers en vertu de leur contrat. Oui, vous êtes prêt à le faire. Votre dépôt est utilisé comme garantie pour un acheteur final non lié. Il est important que les clauses de dépôt soient correctement rédigées pour vous donner la flexibilité nécessaire pour éviter ce scénario.

Nous recommandons généralement que la clause de dépôt soit rédigée afin que vous ayez le choix de savoir si votre dépôt devient le dépôt en vertu du contrat de tiers. Ce choix est généralement effectué en même temps que vous exercez l’option d’achat et cette stratégie vous offre le plus grand niveau de flexibilité.

Propriété en vente utilisant des accords d’options de vente et d’achat. Comment faire ?

Vous pouvez vendre une propriété de différentes manières en utilisant un contrat d’option. Un résumé est le suivant:

Option qui prévoit une mise en vente

Ce modèle comporte des dispositions dans le contrat d’option de vente et d’achat qui prévoit une mise en vente et exige que le vendeur vous paie toute majoration lors du règlement de la propriété.

Avantages:

• Le prix du contrat est le prix le plus élevé pour l’acheteur final. Cela leur permet d’obtenir plus facilement des financements et signifie également qu’ils ne connaissent jamais le montant de la hausse.
• Aucun accord séparé n’est nécessaire avec l’acheteur final tant qu’il n’a pas besoin de profiter des délais prévus par l’accord d’option. Ils signent simplement le contrat à un prix plus élevé.

Inconvénients:

• Le vendeur sera conscient que vous envisagez une mise en vente au moment où vous négociez l’option. Cela rend généralement plus difficile l’obtention de l’accord d’option signé avec le vendeur.
• Selon la structure de l’option et du contrat, il peut y avoir moins de flexibilité avec la date de règlement. Par exemple, l’option peut avoir une période d’AD de 12 mois et le contrat peut avoir un règlement de 30 jours. Si l’acheteur final veut profiter de la période de 12 mois DA, il devra toujours y avoir un acte de nomination avec l’acheteur final.
• Moins de flexibilité sur le moment où vous recevez votre hausse, car elle ne sera généralement payée qu’au moment du règlement (sauf s’il existe un accord de nomination distinct qui l’accompagne).
• Vous pouvez perdre le contrôle de l’option et de la transaction si l’acheteur final ne parvient pas à régler.

Accord de nomination

Ce modèle vous permet de conclure un accord de nomination avec l’acheteur final dans le cadre du contrat d’option de vente et d’achat

Avantages:

• Il y a beaucoup de flexibilité quand vous êtes payé votre hausse et quand vous désignez l’acheteur final.
• Vous conservez le contrôle du contrat d’option jusqu’au moment où l’acheteur est désigné.
• Le vendeur n’est pas au courant du montant de la hausse.
• Le consentement du vendeur n’est pas requis pour la nomination.
• Aucun droit de mutation n’est payable sur la nomination.
• Il est généralement plus facile de négocier le contrat d’option avec le vendeur car il n’envisage pas les dispositions sur la vente, autrement que de permettre une nomination.

Inconvénients:

• L’acheteur signera un contrat au prix le plus bas. Cela signifie qu’il leur sera plus difficile d’obtenir un financement sur l’augmentation du prix et signifie également que le prix de vente avec le cadastre sera généralement enregistré au montant inférieur.
• L’acheteur sera au courant du montant de la hausse.

Cession de l’option

Ce modèle vous permet de conclure un accord de cession avec l’acheteur final, puis d’attribuer l’option à l’acheteur final.

Avantages:

• Selon les termes de l’accord de cession, vous pouvez être payé le montant, puis quitter l’accord sans avoir à rester jusqu’au règlement.

Inconvénients:

• Selon les termes du contrat d’option, vous pouvez exiger le consentement du vendeur pour céder le contrat d’option.
• Si l’accord d’option est rédigé pour permettre la cession sans le consentement du vendeur, cela sera souvent négocié par l’avocat du vendeur.
• S’il s’agit d’un contrat d’option de vente et d’achat, vous pouvez rester responsable de l’exécution de l’acheteur final en vertu du contrat d’option après la cession.
• La cession peut déclencher une obligation de droits de transfert sur la valeur de l’option.

Coentreprise

Ce modèle vous permet de conclure un accord de coentreprise avec l’acheteur final et de réaliser le développement en tant que partenaire.

Avantages:

• Peut vous permettre de partager les bénéfices du projet ce qui peut vous conduire à un paiement plus élevé.
• Il est très flexible sur la façon dont l’accord est structuré. Cela peut inclure des frais d’acquisition qui vous sont payés au moment du règlement ou plus tôt.

Inconvénients:

• Vous êtes lié au projet jusqu’à la fin.
• Selon la façon dont il est négocié, il se peut que vous ne receviez pas votre part de bénéfice / augmentation avant le règlement du développement terminé.

Quelle option est la meilleure pour la vente?

Le moyen le plus courant consiste à vendre en utilisant un accord de nomination, mais nous avons eu de l’expérience avec les quatre modèles.

Quelques exemples:

• Nous avons assisté un client qui avait conclu un accord de cession. Ils ont reçu un paiement forfaitaire et ont quitté l’accord entièrement.
• Un autre client a utilisé un accord de nomination et a vendu la propriété dans les 3 jours, a reçu la moitié de la hausse à titre d’acompte à la signature, puis a reçu la hausse du solde au règlement environ 30 jours plus tard.
• Un autre client développe actuellement le projet avec un partenaire financier. Des frais d’acquisition ont été payés lors de la signature de l’accord de coentreprise et le partenaire financier est responsable de payer tous les coûts pour mener à bien le développement.
• Un autre client a conclu un contrat d’option de vente et d’achat pour un certain nombre de blocs de terrain où l’accord d’option prévoit une mise en vente à un prix supérieur. La majoration du prix d’achat est ensuite payée à notre client lors du règlement de chaque lot.

La meilleure option dépendra généralement de l’identité du vendeur, de l’acheteur probable et de la nature du site. Si l’acheteur final doit être un développeur sophistiqué, il ne devrait pas être trop rebuté en vous payant une hausse en vertu d’un accord de nomination / cession. D’un autre côté, s’il s’agit d’une subdivision 1 en 2 avec un acheteur maman et papa, vous pourriez avoir du mal à les amener à conclure un achat dans le cadre d’un accord de nomination / cession.

De même, si vous avez un vendeur peu sophistiqué que vous avez travaillé dur pour franchir la ligne de vente, vous ne voudrez peut-être pas lui faire peur avec un accord d’option de vente et d’achat qui envisage une mise en vente à prix réduit. Alternativement, si vous avez un vendeur motivé qui, selon vous, signera quoi que ce soit, cette option vous offre la plus grande flexibilité.

Vous avez d’autres questions?

McAndrew Law est l’un des principaux cabinets d’avocats spécialisés en développement immobilier à Brisbane. Nous possédons une vaste expérience dans la rédaction de contrats d’options de vente et d’achat pour les promoteurs, les vendeurs d’options et les propriétaires fonciers afin de garantir la protection de vos droits. Appelez-nous au (07) 3266 8555 ou contactez-nous en ligne pour commencer. Nous offrons une première consultation GRATUITE pour discuter de vos besoins.