Útmutató a Put és Call opciós megállapodásokhoz

a Put és Call opciós megállapodások fontos eszközei minden ingatlanfejlesztőnek vagy opció eladónak. A Put és Call opciós megállapodás megfelelő megfogalmazásának biztosítása nagy hatással lehet arra, hogy mennyire hatékony az Ön igényeinek védelme. Ez az, ami elválasztja a jó Ingatlanfejlesztési ügyvédet az átlagos ingatlanügyvédtől.

most talált egy új fejlesztési oldalt, és azt szeretné, ha az eladó a lehető leghamarabb feliratkozna annak biztosítására. A dollár jelek a szemedben vannak, és egy kicsit elkapják az üzletet, és elfelejtik a kisebb részleteket. Ez úgy hangzik, mint te? A rosszul megfogalmazott Put és Call opciós megállapodás lehet a különbség a sikeres üzlet és a kudarc között. Ne hagyja, hogy a dollárjelek elvakítsák a jó üzleti döntések meghozatalától.

mi az a Put és Call opciós megállapodás?

az eladási és vételi opció megállapodás olyan szerződés, amelyben az egyik fél vállalja, hogy a vevő kérésére elad egy vagy több ingatlant (vételi opció), a másik fél pedig vállalja, hogy ugyanazt az ingatlant vásárolja, ha az eladó kéri (eladási opció).

rendkívül gyakori, hogy az eladási és vételi opciós megállapodás magában foglalja a vevő azon jogát, hogy a szerződés alapján harmadik felet jelöljön ki Vevőnek. Ez az a mechanizmus, amely lehetővé teszi az ingatlan eladását opciós megállapodás használatával anélkül, hogy valaha is meg kellene állapodnia az adott ingatlanon.

a gyakorlatban a vételi opció egy meghatározott időtartamra szól, amely lehetőséget ad a vevőnek az ingatlan megvásárlására az adott vételi opció ideje alatt. Miután a vételi opció időszaka lejárt, az eladónak lehetősége van arra, hogy a vevőt az ingatlan megvásárlására kényszerítse azáltal, hogy értesítést küld a megállapodás szerinti eladási opció ideje alatt.

miért érdemes put és call opciós megállapodást használni?

a szokásos adásvételi szerződés helyett a put és call opciós megállapodás használatának elsődleges előnyei a potenciális adókedvezmények. A put és call opciós megállapodás használatával:

• a vevő átruházási illeték fizetési kötelezettségének késleltetése
• jelöljön ki egy másik vevőt az ingatlan megvásárlására anélkül, hogy kétszer fizetné az átruházási illetéket
• változtassa meg az ingatlan adózási célú értékesítésének időszakát, amely hatással lehet az eladó adókötelezettségeire (elsősorban tőkenyereség-adó)

mi van, ha nem akarom, hogy kényszerítsenek az ingatlan megvásárlására?

ha azt szeretné, hogy a jogot, hogy megvásárolja az ingatlant (call opció), de nem szeretné, hogy a tulajdonos, hogy képes legyen kényszeríteni, hogy megvásárolja az ingatlant (put opció), akkor a hívás opció megállapodás a válasz.

bár gyakran nehezebb, hogy egy földtulajdonos, hogy vállalja, hogy lép egy call opciós megállapodás, gyakran előnyösebb a vevő, mivel ők is vissza a tranzakció előtt a call opció gyakorolják.

mi a fogás? Bár nincs ‘fogás’, mint olyan, az eladók általában magasabb biztonsági letétet igényelnek egy call opciós megállapodáshoz, mint egy put és call opciós megállapodáshoz, ahol kényszeríthetik Önt az ingatlan megvásárlására. Az is gyakori, hogy a biztonsági letét nem visszatéríthető, és felszabadul az eladónak, miután a vételi opció-megállapodás használatakor az átvilágítás megtörtént.

mik a szokásos időkeretek egy opciós megállapodás keretében?

a fejlesztői stílusú opciós megállapodások leggyakoribb időkeretei a következők:

• átvilágítás – 30-60 nap
• fejlesztési jóváhagyás – 6-12 hónappal az átvilágítás után
• elszámolás – 30 nappal az opció gyakorlása után

mit kell keresni a következő Put és Call opciós megállapodással

az ördög a részletekben van, és ez választja el a szakértőt ingatlanfejlesztési ügyvédek az átlagtól. Íme néhány tipp és csapdák, hogy néz ki, amikor tárgyal a következő Put és Call opció tettet.

emelés kifizetése

az egyik fő oka annak, hogy az emberek Put és Call opciós megállapodást használnak, hogy lehetőséget biztosítsanak az ingatlan eladására anélkül, hogy Queenslandben kettős átutalási illetéket váltanának ki.

néha a vevő fejlesztési jóváhagyást kap, majd az opciós megállapodás alapján magasabb áron eladja az ingatlant. Más esetekben a vevő azonnal eladja az ingatlant nyereségért, fejlesztési jóváhagyások megszerzése nélkül. Ezt gyakran rövid opciónak nevezik.

függetlenül attól, hogy szándékozik-e eladni az ingatlant, vagy sem, gyakran jó stratégia, ha megengedi magának, hogy ezt egy másik kilépési stratégiaként tegye meg. A körülmények változnak, és a rugalmasság mindig segít kezelni ezeket a változásokat.

vannak általában négy különböző módon lehet strukturálni egy on-eladó, hogy a végső vevő egy Put és Call opciós megállapodás:

• opció, amely egy értékesítést fontolgat – ez a stratégia megköveteli, hogy a Put és Call opciós okiratot megfelelően megfogalmazzák, hogy megfontolják, hogy képes-e eladni az ingatlant a dokumentum alapján, és megkapja a nyereséget az elszámoláskor.
• nominálási megállapodás – ez a stratégia megköveteli, hogy a Put és Call opciós megállapodás rendelkezzen egy megfelelően kidolgozott nominálási záradékkal. Különösen fontos, hogy a záradékot úgy dolgozzák ki, hogy véletlenül ne váltson ki transzferadót Queenslandben.
• az opció hozzárendelése – ez a stratégia megköveteli, hogy a Put and Call opciós megállapodás rendelkezzen egy megfelelően kidolgozott hozzárendelési záradékkal. A vevő számára a legrugalmasabb megfogalmazás lehetővé teszi a dokumentum hozzárendelését az eladó beleegyezése nélkül. Gyakrabban a dokumentum úgy van megfogalmazva, hogy az opciót az eladó nem tudja hozzárendelni, és hogy ezt a hozzájárulást nem lehet indokolatlanul visszatartani vagy késleltetni.
• Joint Venture Agreement-a JV megállapodás struktúrájának használata az eladási és vételi opciós megállapodás alapján lehetővé teszi, hogy maradjon az üzletben, és felemelkedést és/vagy nyereségmegosztást kapjon a befejezett fejlesztésről. Ez a struktúra lehet egy tartalék, ha az opciós megállapodást nem megfelelően fogalmazták meg, hogy lehetővé tegyék a jelölést vagy a hozzárendelést anélkül, hogy kettős feladatot váltanának ki, vagy ha a felek valóban együtt akarják végrehajtani a projektet.

kiválasztása a legjobb szerkezet a eladó változik eseti alapon. Javasoljuk, hogy beszéljen Ingatlanügyvédjével, hogy tanácsot kapjon erről, mielőtt véglegesítené a végső vevővel kötött megállapodást.

megfelelően megfogalmazott jelölési záradék

mi a jelölési záradék?

a jelölési záradék lehetővé teszi, hogy egy másik személyt jelöljön ki az ingatlan vásárlójának. A vásárlás feltételeit általában a Put and Call opciós Okiratban vázolt Feltételek határozzák meg. A jelölési záradék az egyik leggyakoribb mechanizmus, amelyet az ingatlan harmadik félnek történő eladására használnak anélkül, hogy Önnek kellene rendeznie az ingatlant vagy fizetnie a bélyegilletéket.

mit kell keresni a jelölési záradékban

a jelölési záradék megfogalmazásakor a legfontosabb dolog annak biztosítása, hogy a végső vevő ne szerezzen semmilyen jogot az eladási és vételi opció megállapodás alapján. Ez azt jelenti, hogy továbbra is Ön gyakorolja a vételi opciót a megfelelő időben, nem pedig a végső vevő.

a végső Vevőnek jogai vannak az ebből eredő szerződés alapján, miután gyakorolta a vételi opciót.

ez úgy hangzik, mint egy finom különbség, azonban lehet, hogy a különbség, hogy a jelölést kiváltja a kettős átviteli vám Queensland, vagy sem.

az eladási és vételi opció átruházásának joga

beleértve az opciós szerződés átruházásának jogát, lehetővé teszi, hogy minden jogát átruházza egy végső vevőre. Általában két különböző módon lehet ezt strukturálni:

• átruházási jog az eladó beleegyezése nélkül – ezt nehezebb tárgyalni a földtulajdonossal, mivel egy tapasztalt Ingatlanügyvéd gyakran megpróbálja tárgyalni ezt a záradékot módosítani kell az eladó beleegyezésének megkövetelése érdekében.
• átruházási jog csak az eladó beleegyezésével – ezt a struktúrát könnyebb tárgyalni, azonban megnehezíti, ha úgy dönt, hogy eladja a Put and Call opciós megállapodás szerinti jogait. Ha az eladó beleegyezése szükséges, a záradékot úgy kell megfogalmazni, hogy beleegyezésüket indokolatlanul ne lehessen visszatartani vagy késleltetni.

az opciós megállapodás szerinti jogok átruházása soha nem történhet tapasztalt Ingatlanfejlesztési ügyvéd megkérdezése nélkül, mivel véletlenül átruházási illetéket válthat ki a megbízás során. Ez egy fejlett stratégia, amelyet korlátozott körülmények között használnak megfelelő tanácsokkal.

további vételi Opcióidőszak ha az Ön harmadik fél vevője megszünteti

amikor Ön tovább értékesítette az ingatlant egy harmadik félnek, és élt a vételi opcióval, akkor a harmadik fél lesz a Vevő az így létrejött szerződés alapján. Ez azt jelenti, hogy a szerződés időtartama alatt elveszíti az irányítást az ügylet ezen aspektusa felett.

az ügylet szerkezetétől függően gyakran fontos, hogy további esélye legyen az ingatlan eladására vagy saját maga rendezésére, ha harmadik fél nem rendezi az első alkalommal. Ez lehetővé teszi, hogy szükség szerint visszaszerezze az üzletet.

ennek a mechanizmusnak a tökéletes példája az, amikor egy új alkörzetben lévő üres földterület blokkjára marketing stílusú eladási és vételi opciós megállapodást kötött. Ön on-eladni a földet, hogy egy harmadik fél Vevő egy prémium, de akkor is más vásárlók, hogy tudja, hogy lenne érdekelt-ban vásárol a földet, ha az első vevő nem rendezi.

képzelje el, hogy az első vevője nem tud rendezni, de a hívási opció lejárt, és a fejlesztő ezt követően gyakorolja az eladási opciót, arra kényszerítve, hogy megvásárolja a földet, annak ellenére, hogy más vásárlók vártak? Meglepődne, milyen gyakran történik ez a tapasztalatlan Ingatlanfejlesztő ügyvédekkel Queenslandben.

kellő gondosság mellett

az ingatlanfejlesztés összetett folyamat, amely magában foglalja számos akadály áthaladását még a fejlesztés megkezdése előtt. Az első lépés általában a helyszín azonosítása, a második magas szintű átvilágítás, a harmadik magas szintű megvalósíthatósági tanulmány, majd a negyedik, a részletes átvilágítás.

a fenti 1-3. lépéseket általában az opciós okirat aláírása előtt hajtják végre, kevés vagy nem zsebköltséggel. Miután aláírta a papírokat és lezárta az üzletet, akkor kezdődik a részletes átvilágítás, és elkezdi pénzt költeni a várostervezőre, az ingatlanügyvédre és más tanácsadókra.

nem minden átvilágítási záradék jön létre egyenlően, ezért fontos, hogy az Ön záradéka biztosítsa a szükséges védelmi szintet. Az átvilágítási záradékok bonyolultságáról itt olvashat bővebben: Kattintson rám

a fejlesztés jóváhagyásának függvényében

Miután az ügylet előrehaladt a fenti 1-4. szakaszon, és elégedett az átvilágítás eredményeivel, az 5.lépés általában a fejlesztés jóváhagyási folyamata.

nemcsak a Da záradék tárgyának megfogalmazásában szereplő részletek fontosak, hanem az időzítés is. Túl gyakran látjuk, hogy a fejlesztők megpróbálnak tárgyalni olyan DA-időszakról, amely túl rövid ahhoz a fejlesztéshez, amelyet végrehajtani szándékoznak. A tanácsadói jelentések és támogató anyagok összeállítása a fejlesztési alkalmazáshoz önmagában hónapokat vehet igénybe, és ez meghaladja azt az időt, amely a Tanács bármely információkérésének megválaszolásához szükséges. A várostervező és az Ingatlanügyvéd útmutatást adhat a DA záradék tárgyának tárgyalására vonatkozó időkeretekről.

a DA záradékok bonyolultságáról itt olvashat bővebben: Click me

hozzáférés az ingatlanhoz

az átvilágítás elvégzése és a fejlesztői alkalmazás támogatásához szükséges jelentések összeállítása általában különböző okokból megköveteli a hozzáférést az ingatlanhoz. Fontos, hogy a Put és Call opciós megállapodása lehetővé tegye Önnek és tanácsadóinak a hozzáférést ezekhez a célokhoz.

egy másik hozzáférési jog, amely hasznos lehet, az, hogy hol kívánja eladni az ingatlant. Ez lehetővé teszi, hogy szükség szerint elhozza potenciális vásárlóit az ingatlanon keresztül.

van néhány fejlesztőnk, akik szintén tárgyalnak a hozzáférésről a korai fejlesztési munkák elvégzéséhez. Ez nagyon rendetlenné válhat, és ezt csak nagyon különleges körülmények között szabad megtennünk.

a figyelmeztetéshez való jog

fejlesztési hely megszerzése opció alatt, majd a fejlesztési jóváhagyási folyamat elvégzése drága feladat lehet. Gyakran előfordul, hogy a fejlesztők 50 000-100 000 dollárt költenek vagy annál többet, hogy eljuthassanak arra a szakaszra, amikor egy fejlesztési jóváhagyással rendelkező webhely opció alatt van. A beleegyezési figyelmeztetés lényegében lefagyasztja az ingatlan tulajdonjogát, és megvédi Önt attól, hogy a földtulajdonos képes legyen eladni az ingatlant a Put és Call opciós megállapodás megsértésével.

a feliratok felállításának joga

bár ez nem feltétlenül a legmagasabb követelmény a fejlesztői ellenőrzőlistán, ez egy apró részlet, amely megkönnyítheti az életet. A fő jelzések, amelyeket elvárnánk a fejlesztőktől, a következők:

• a fejlesztési alkalmazás hirdetési követelményeinek megfelelő feliratok. Queenslandben ez általában hatásvizsgálható vagy bejelentendő kód értékelhető fejlesztési alkalmazásokra vonatkozik.
• hirdetési feliratok a befejezett fejlesztés tételeihez.

hogyan kezelik az Ön által befizetett letétet a vételi opció igénybevételekor?

ha a vételi opciót a saját nevében gyakorolja, vagy ha a földtulajdonos gyakorolja az eladási opciót, akkor a biztosíték általában akkor képezi a letétet a kapott szerződés alapján, amikor megvásárolja az ingatlant. De mi van, ha egy harmadik felet jelöl ki a végső Vevőnek?

gyakran látjuk, hogy a tapasztalatlan Ingatlanjogászok olyan opciós megállapodásokat készítenek, amelyek miatt a biztonsági letétet a szerződés alapján harmadik fél vevőjének letétként tartják. Igen, készen állsz erre. A letétet egy független végső vevő biztonságaként használják. Fontos, hogy a betéti záradékok megfelelően legyenek megfogalmazva, hogy rugalmasságot biztosítsanak e forgatókönyv elkerülése érdekében.

általában azt javasoljuk, hogy a betéti záradékot úgy dolgozzák ki, hogy Ön dönthessen arról, hogy a betét a harmadik fél szerződése szerinti betét lesz-e. Ez a választás általában ugyanabban az időben történik, amikor a hívás opciót gyakorolja, és ez a stratégia biztosítja a legnagyobb rugalmasságot.

eladási ingatlan Put és Call opciós megállapodásokkal. Hogy csináljam?

számos különböző módon lehet eladni egy ingatlant opciós megállapodás segítségével. Az összefoglaló a következő:

opció, amely értékesítést fontolgat

ez a modell rendelkezik az eladási és vételi opciós megállapodásban, amely az értékesítést fontolgatja, és megköveteli az eladótól, hogy bármilyen emelést fizessen Önnek az ingatlan rendezésekor.

előnyök:

• a szerződéses ár a magasabb ár a végső vevő számára. Ez megkönnyíti számukra a finanszírozás megszerzését, és azt is jelenti, hogy soha nem tudják a felemelés összegét.
• nincs szükség külön megállapodásra a végső Vevővel mindaddig, amíg nem kell kihasználniuk az opciós megállapodás szerinti időkereteket. Csak magasabb áron írják alá a szerződést.

hátrányok:

• az eladó tudatában lesz annak, hogy az opció tárgyalásakor az értékesítést fontolgatja. Ez általában megnehezíti az opciós megállapodás aláírását az eladóval.
• attól függően, hogy az opció és a szerződés hogyan épül fel, az elszámolás dátuma kevésbé rugalmas. Például az opciónak lehet 12 hónapos DA időszaka, a szerződésnek pedig 30 napos elszámolása. Ha a végső vevő ki akarja használni a 12 hónapos DA időszak, továbbra is szükség lesz jelölési okiratra a végső Vevővel.
• kevesebb rugalmasságot, ha kap fizetett a felemelés, mint általában csak akkor kell fizetni a település (kivéve, ha van egy külön jelölést megállapodást, hogy megy vele).
• akkor elveszíti az irányítást az opció és az üzlet, ha a végső vevő nem rendezni.

jelölési megállapodás

ez a modell olyan jelölési megállapodást kötött a végső Vevővel, amelyben vállalja, hogy a végső vevőt az eladási és vételi opció megállapodás alapján jelöli

előnyök:

• van egy csomó rugalmasságot, ha kap fizetett a felemelés, és amikor kijelöli a végső vevő.
• Ön az opciós szerződés feletti ellenőrzést mindaddig fenntartja, amíg a vevőt meg nem jelölik.
• az eladó nem ismeri a felemelés összegét.
• a jelöléshez Nem szükséges az eladó hozzájárulása.
• a nominálás után nem kell átruházási illetéket fizetni.
• általában könnyebb tárgyalni az opciós megállapodásról az eladóval, mivel az nem mérlegeli az értékesítésre vonatkozó rendelkezéseket, kivéve a jelölést.

hátrányok:

• a vevő alacsonyabb áron ír alá szerződést. Ez azt jelenti, hogy nehezebb lesz számukra finanszírozást szerezni a megemelt árból, és azt is jelenti, hogy a földhivatali eladási árat általában alacsonyabb összegben rögzítik.
• a vevő tisztában lesz a felemelés összegével.

az opció hozzárendelése

ez a modell hozzárendelési megállapodást köt a végső Vevővel, majd hozzárendeli az opciót a végső vevőhöz.

előnyök:

• az átruházási megállapodás feltételeitől függően, kifizetheti a felemelést, majd kiléphet az üzletből anélkül, hogy az elszámolásig bent kellene maradnia.

hátrányok:

• az opciós Megállapodás feltételeitől függően az opciós megállapodás hozzárendeléséhez szükség lehet az eladó beleegyezésére.
• ha az opciós Megállapodást úgy dolgozták ki, hogy lehetővé tegye az eladó beleegyezése nélküli átruházást, ezt gyakran az eladó ügyvédje tárgyalja meg.
• ha put and call opciós megállapodásról van szó, Ön továbbra is felelős maradhat a végső vevő teljesítéséért az opciós megállapodás alapján az engedményezést követően.
• az engedményezés az opció értékére átruházási illetéket vonhat maga után.

Közös Vállalkozás

ez a modell közös vállalkozási megállapodást köt a végső Vevővel, és partnerként végzi a fejlesztést.

előnyök:

• lehetővé teszi, hogy megosszák a nyereség a projekt, ami oda vezethet, hogy a magasabb fizetési Önnek.
• nagyon rugalmas az üzlet felépítésében. Ez magában foglalhatja az elszámoláskor vagy korábban fizetett beszerzési díjat.

hátrányok:

• a projekt végéig kötődik a projekthez.
• a tárgyalások módjától függően előfordulhat, hogy a befejezett fejlesztés elszámolásáig nem kapja meg nyereségrészesedését/felemelését.

melyik opció a legjobb az értékesítéshez?

a leggyakoribb módszer az on-sell egy jelölési megállapodás alkalmazásával, azonban mind a négy modellnél volt tapasztalatunk.

néhány példa:

• segítettünk egy ügyfélnek, aki megbízási megállapodást kötött. Egyösszegű emelést kaptak, és teljesen kiléptek az üzletből.
• egy másik ügyfél nominációs megállapodást használt, és 3 napon belül eladta az ingatlant, aláíráskor letétként kifizette a felemelés felét, majd körülbelül 30 nappal később megkapta az egyenleg felemelését.
• jelenleg egy másik ügyfél fejleszti a projektet egy finanszírozási partnerrel. A közös vállalkozási megállapodás aláírásakor akvizíciós díjat fizettek, és a finanszírozó partner viseli a fejlesztés minden költségét.
• egy másik ügyfél put és call opciós megállapodást kötött számos olyan földterületre, ahol az opciós szerződés prémium áron történő értékesítést tervez. A vételár emelését ezután az egyes tételek elszámolásakor kifizetjük ügyfelünknek.

a legjobb megoldás általában attól függ, hogy ki az eladó, ki a valószínű vevő és a webhely jellege. Ha a végső vevő kifinomult Fejlesztő lesz, akkor nem szabad túl halogatni őket azzal, hogy kinevezési/megbízási megállapodás alapján emelést fizetnek neked. Másrészt, ha ez egy 1-től 2-ig terjedő felosztás egy anya és apa Vevővel, akkor küzdhet, hogy rávegye őket, hogy nevezési/megbízási megállapodás alapján vásároljanak.

hasonlóképpen, ha van egy kifinomult eladó, hogy keményen dolgozott, hogy az egész vonalon eladni, akkor lehet, hogy nem akarja megijeszteni őket egy put és call opciós megállapodás, hogy fontolgatja egy on-sale egy prémium. Alternatív megoldásként, ha van egy motivált eladója, aki úgy gondolja, hogy bármit aláír, ez az opció lehetővé teszi a legnagyobb rugalmasságot.

további kérdése van?

McAndrew Law egy vezető Brisbane Ingatlanfejlesztési Ügyvédi Iroda. Nagy tapasztalattal rendelkezünk a fejlesztők, az opciós eladók és a földtulajdonosok számára kötött Put és Call opciós megállapodások kidolgozásában, hogy biztosítsuk az Ön jogainak védelmét. Hívjon minket a (07) 3266 8555 telefonszámon, vagy vegye fel velünk a kapcsolatot online az induláshoz. Ingyenes kezdeti konzultációt kínálunk az Ön igényeinek megvitatására.