a 3 osztály irodaházak: Class A, Class B és Class C
- 10/05/21
- 9 MIN olvasni
amikor az irodaterületről van szó, elég egyértelmű, hogy az elbűvölő belvárosi torony az előcsarnokban importált olasz márvánnyal, valamint a concierge-vagy inasszolgáltatásokkal a kereskedelmi ingatlanok világában “A” osztályba tartozik.
ugyanakkor valószínűleg nem meglepő, hogy a város kevésbé elsődleges részén található paneles falakkal és heves fluoreszkáló világítással rendelkező helyet valószínűleg “C osztálynak” nevezik.
az irodaterületek osztályozása azonban nem mindig ilyen vágott és száraz. Mi a helyzet a szélsőségek közötti térrel? És mit jelent valójában az” A, B és C osztály ” rangsor, és ki határozza meg őket?
ez inkább művészet, mint tudomány
annak ellenére, hogy megpróbálták osztályozni a tér minőségét, valójában nincs kemény és gyors hivatalos osztályozási rendszer, és a brókerek az egyes piacokon nem működnek egyetlen definíció szerint minden osztályra.
az olyan csoportok, mint a BOMA International és a NAIOP, széles körű leírást kínálnak a három osztályról, de ez egyszerűen egy értelmezhető keret.
“minden szubjektív” – mondta Coy Davidson, a houstoni Colliers International alelnöke a VTS-nek. “A BOMA-nak van egy szabványa, amely megfelel, de még mindig teljesen szubjektív az, aki felveszi a listát.”
alapvető ökölszabályok
bár cégenként változik, a brókerek által az épületek osztályozásához általában használt kritériumok a következők: az épület kora, elhelyezkedése/hozzáférhetősége, infrastruktúrája, technológiai képességei, bérleti díjai, piaci megítélése, a HVAC rendszer minősége, karbantartása, befejezése, bérleti díj, tulajdonjog és természetesen a kényelem. Ezek mind meghatározhatják, hogy egy ingatlan a, B és C osztályú irodaterületnek minősül-e vagy sem. Itt egy lepusztult (a BOMA kis segítségével):
mi az A osztályú irodahelyiség?
ezek a “legrangosabb épületek, amelyek versenyeznek a premier irodai felhasználókért, a terület átlag feletti bérleti díjakkal”, és “határozott piaci jelenlétük van.”Az A osztályú épületek kiváló központi elhelyezkedéssel rendelkeznek, kivételes megközelíthetőséggel, és általában jelentős méretűek. Az A osztályú épületek nem mindig újonnan épültek-az elsődleges piacokon kiemelkedő tulajdonban lévő régebbi, kiváló épületek piaci jelenlétük miatt gyakran a osztályúak (gondolja a Rockefeller Center).
az A osztály csúcsminőségű bérlői fejlesztésekkel és kiváló minőségű, első osztályú kivitelezéssel, csúcstechnológiás biztonsággal, a legújabb felvonó-és HVAC-rendszerekkel, valamint a legmodernebb technológiai képességekkel büszkélkedhet. Más szavakkal, ezek az épületek lenyűgözőek.
azok a bérlők, akik az A osztályú ingatlanokat keresik, általában olyan vállalkozások, amelyek számára az irodaterület nem csak a munkavállalóknak, hanem az ügyfeleknek is szól —és kiváló benyomást akarnak kelteni. Ezek a vállalkozások gyakran pénzügyi körzetekben találhatók, és professzionális szolgáltatásokat nyújthatnak, mint például ügyvédi irodák, építészeti cégek, reklámügynökségek vagy pénzügyi alapkezelő társaságok.
az A osztályú irodaházak szolgáltatásai magukban foglalhatják (de nem kizárólagosan):
- Concierge szolgáltatás
- őrzött szolgáltatások
- biztonság
- étkezési lehetőségek
- napközi központok
- fedett parkoló
- edzőtermek
- zuhanyzók
- társalgók
- kerékpártároló
- privát kültéri helyiség
mi a B osztályú irodahelyiség?
B osztályú épületek “a felhasználók széles köréért versenyeznek a piac átlagos bérleti díjaival.”Általában szép, teljesen működőképes épületek, de általában nem büszkélkedhetnek ugyanolyan csúcskategóriás berendezésekkel, építészettel és feltűnő előcsarnokokkal, mint az A osztályú épületek. Jól helyezkednek el a szilárd piacokon, de lehet, hogy csak egy központi üzleti negyeden kívül vannak. Általában idősebbek, de még mindig jobb minőségű bérlői fejlesztésekkel rendelkeznek (bár a befejezések kissé elavultak lehetnek). A karbantartás és a karbantartás szilárd. Az épületek olyan HVAC és lift rendszereket kínálnak, amelyek funkcionálisak, de nem a legjobbak. A technológiai kapacitás megfelelő. Lehet, hogy a helyszínen parkoló, de ez fedetlen.
A B osztályú épületeket elfoglaló bérlőknek nem feltétlenül kell az akció közepén lenniük, és nem is kell a jólét külső megjelenítésére, hanem biztosítani akarják, hogy az alkalmazottak kényelmes, modern munkaterülettel rendelkezzenek. A B osztályú bérlők közé tartoznak azok a vállalatok, amelyek értékelik a funkciót a forma felett, és gyakran olyan területeken vannak, mint az IT, a kreatív szolgáltatások, a call centerek és a kisebb professzionális szolgáltatások, amelyek kevésbé feltűnő tömegeket szolgálnak fel.
B osztályú szolgáltatások lehetnek:
- helyszíni parkoló
- biztonság
- Konferenciatermek
- kerékpártároló
- kávézó-stílusú vagy kávézó-étkező
- közös kültéri hely
mi a C osztályú irodahelyiség?
a C osztályú épületeket általában fixer-felsőrészként értékesítik azoknak a befektetőknek, akik fel akarják őket helyezni a B osztályú státuszba, de olyan költségvetésű bérlőknek is, akiknek funkcionális helyre van szükségük a terület átlaga alatti bérleti díjakon. Ezek a vállalkozások gyakran használják a C osztályú irodahelyiségeket elsősorban otthoni bázisként a helyszínen kívüli szolgáltatási műveletekhez.
a C osztályú ingatlanok bérlői lehetnek ipari vagy szolgáltatásorientált kisvállalkozások, gyakran kékgalléros munkavállalókkal. Ezek közé tartozhatnak a mérnöki, tereprendezési, aláírási, biztonsági, építési, vízvezeték -, elektromos stb.
C osztályú szolgáltatások lehetnek:
- helyszíni parkolás
- Break szobák
bár nem tökéletes, szükségünk van egy rangsorolási rendszerre
az épület osztályozási rendszere jelentősen eltér a piacok között. Például egy omahai A osztályú irodaház nem hasonlítható össze Los Angeles belvárosában található A osztályú épületekkel. Ezért fontos, hogy az épületeket az adott piac összefüggésében vizsgálják. Ez azonban nem is pontos képlet, mert a besorolások még egy városon belül is változnak — az alpiactól az alpiacig, a belvárostól a külvárosig.
“bérelek néhány A osztályú külvárosi épületet egy kis alpiacon, de ha egy nagyobb Houstoni alpiacra ragasztod őket, akkor valószínűleg B osztályú épületek lennének” – mondta Davidson. “Lehet, hogy van egy kis butiképület is, amely csak kopogtat, de csak 20 000 négyzetméter, és nem rendelkezik ugyanolyan kényelemmel, mint egy 1 millió négyzetméteres irodatorony.”
Davidson más kihívásokra is rámutat, beleértve a sok épületet, amelyek a besorolások közötti kerítésen áthaladnak, és azt a tényt, hogy a bérbeadó” nagylelkűbb véleményt adhat az épületéről”, mint a piac. Az épületek besorolása idővel változhat, ahogy az épületek kora és a piacok eltolódnak.
a konszenzus az, hogy még egy lazán kijelölt osztályozási rendszer is segíti a brókereket, a bérbeadókat, a befektetőket és a bérlőket a hasonló típusú felhasználókért versengő épületek összehasonlításában.
Leave a Reply