A másodlagos jelzálogpiaci válság: okok és tanulságok-4. modul 5

a másodlagos jelzálogpiaci válság: okok és tanulságok

Bevezetés

a 2000-es évek végén egy sor gazdasági körülmény jött össze, amelyek jelentős visszaesést okoztak az ingatlan – és jelzálogfinanszírozási piacokon. Az ingatlanbuboréknak ez a “feltörése” hullámzó hatást váltott ki az egész gazdaságban, amelyet most másodlagos jelzálogpiaci válságnak neveznek.

a válság hatásai globális méretűek voltak. Ebben a modulban megvizsgáljuk, hogy az Egyesült Államokban milyen általános jelzáloghitel-gyakorlatok vezetnek a válsághoz, és hogyan reagált a kormány az összeomlásra. Kiemelünk néhány olyan kiemelkedő tényezőt, amelyek hozzájárultak az 1930-as évek nagy depressziója óta a legnagyobb gazdasági visszahúzódáshoz. a gazdasági visszaesés okainak vizsgálata után a vita arra irányul, hogy a Kongresszus hogyan reagált a theodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act.

a másodlagos jelzálogpiaci válság

2007-re az ingatlanpiacok túltelítettek voltak azzal, hogy túlárazott házakat vásároltak olyan emberek, akik magas hitelkockázatot jelentettek. Hitelezők adta outdrága jelzálog alatt egy ingatlan boom, hogy az emberek úgy tűnt, hogy úgy gondolja, willlast örökre. Mint ingatlan értékek csúszott, sok ilyen jelzálog amountedto több, mint a lakások összértéke. Sok lakástulajdonos úgy találta, hogy nem engedheti meg magának a havi jelzálog-kifizetéseket, és az ingatlanértékek zuhanása miatt már nem tudtak refinanszírozni vagy eladni. Amerikaiak milliói, akik a jelzáloghitelük mögött voltak, nem tudták elkerülni a nemteljesítést. Ez a harrowingcombination vezetett hitelfelvevők nem teljesítő a lakáshitelek rekord számban, közel öt millió lakás kizárt után 2008 és 2014 között. Családok milliói maradtak hajléktalanok. De hogyan történt ez az egész?

a 2007-2009-es pénzügyi összeomlást általában másodlagos jelzálogpiaci válságnak nevezik, mivel ezt a hitelezési gyakorlatot tekintik az összeomlás fő mozgatórugójának. A Federal Reserve határozza subprimemortgages mint ” hitelek a hitelfelvevők, akik érzékelik, hogy havehitelkockázat, gyakran azért, mert hiányzik egy erős hitel történelem, vagy másjellemzők, amelyek kapcsolatban vannak nagy a valószínűsége a nemteljesítés.”A” subprime ” minősítő tehát a hitelfelvevő hitelminősítésére vonatkozik, nem pedig magára a kölcsönre. Más szavakkal, a másodlagos hitelezési gyakorlatok kiterjesztették a jelzálogkölcsönöket azokra az emberekre, akiktől általában megtagadták volna a hitelt a konzervatívabb pénzügyi politikák alapján.

Subprimeloans kezdett növekvő népszerűsége az 1990-es évek közepén. 1994-ben az Egyesült Államokban kibocsátott másodlagos jelzáloghitelek összege 35 milliárd dollár volt. 1999-re ez a szám több mint megnégyszereződött, 160 milliárd dollárra. Ez a tendencia az ezredforduló után is folytatódott, és a hitelezők hamarosan több száz milliárd dollárt adtak ki kockázatos hitelekből. 2006-ban, csak egyévvel a pénzügyi válság hivatalos megjelenése előtt a hitelezők 600 milliárd dollárt bocsátottak ki elsődleges jelzáloghitelek formájában.

ugyanakkor az amerikai történelemben általánossá vált, hogy a jelzálogkölcsönöket kibocsátó bankok eladták azokat nagy befektetési bankoknak, akik nagy számú jelzálogkölcsönt értékesítettek vagy kereskedtek jelzálogkölcsönökből álló hatalmas értékpapírok létrehozásával. Általánossá vált, és még ma is gyakori, hogy a bankok jelzálogkölcsönöket bocsátanak ki, és ezeket a jelzálogokat napokon belül eladják más bankoknak vagy befektetési bankoknak.

a három tényező:

1. nyomás a közösségi és kormányzati szervezetektől, hogy több jelzálogot bocsássanak ki, hogy több ember legyen lakástulajdonos,

2. ezek a látszólag végtelen bővülése a lakáspiacon, így otthonok tűnik, mintkiváló biztonsági jelzálog, és

3. az a tény, hogy a kibocsátó bankok nem valószínű, hogy megtartják és be kell gyűjteniük az általuk kibocsátott jelzálogokat

… mindez együtt olyan légkört teremtett, ahol a bankok minden ösztönzést kaptak a jelzáloghitelek képzettségének és követelményeinek lazítására.

ebben a környezetben talán nem meglepő, hogy a bankok egyre több jelzálogkölcsönt bocsátottak ki egyre kevésbé képzetteknek. Nemcsak kockázatos hitelfelvevőknek adták ki ezeket a kölcsönöket, hanem a kölcsönkérelmek hetven százaléka is hamis információkat tartalmazhatott.Általában, a pályázók hamis állításokat tennének a jövedelemről, vagy hamis jövedelem-ellenőrző dokumentumokat hoznának létre. A laza vizsgálati eljárások ésaz általános laza hitelkörnyezet miatt ezek a félrevezetések gyakran észrevétlenek maradtak.

a válsághoz hozzájáruló hitelezési gyakorlatok

Priorto 2007, a hitelezők nagyon szívesen kiadni jelzálog. Az iparban sokan azt hitték, hogy ha az emberek nem tudják fizetni a jelzáloghitelüket, egyszerűen eladják otthonukat a virágzó lakáspiacon, és a bevételt a hitel kifizetésére használják fel. Ennek eredményeként a hitelezők gyakran alkalmazzákinnovatív hitelezési taktika a másodlagos hitelfelvevők csábítására. Túlnyomórészt ezek a taktikák magukban foglalták az állítható kamatozású jelzálogkölcsönöket a teaser árfolyamokkal és a trickyunderwriting gyakorlatokkal.

a pénzügyi összeomlás előtt, a hitelezők általában változó kamatozású jelzálogkölcsönöket hirdettek előzetes kamatlábakkal. Ezek a jelzáloghitelek alacsony bevezetést kínáltakkamatok egy rövid “teaser” időszakra, amely idő alatt a hitelfelvevők voltakalacsonyabb havi kifizetések. Például a leggyakoribb típusú teaser Karokprior 2007 volt 2/28 Kar. Ezek a jelzáloghitelek lehetővé tették a hitelfelvevő számára, hogy a visszafizetés első két évében fix alacsony kamatlábat fizessen, a fennmaradó huszonnyolc évre pedig egy állítható kamatláb vonatkozik, amely hathavonta visszaáll.

a 2000-es évek elején az összes fegyver közel egyharmadának kezdeti teaser aránya négy százalék alatt volt. Amikor ez a bevezető türelmi idő véget ért, a kamatok az egekbe szöktek, és a hitelfelvevők gyakran olyan havi visszafizetési követelményeket hagytak maguk után, amelyeket nem engedhettek meg maguknak.

a jegyzési és hitelellenőrzési standardok lazábbszabványai lehetővé tették az előzetes kamatlábakkal és az egyéb túlzottan kockázatos jelzáloghitelekkel való karokat. Jellemzően az aláírók ellenőrzik a potenciális hitelfelvevő képességét a hitel visszafizetésére azáltal, hogy megkövetelik a potenciális hitelfelvevőt, hogy rengeteg pénzügyi dokumentumot nyújtson be.Az aláírók várhatóan felülvizsgálják a bankszámlakivonatokat, a fizetési csonkokat,a W-2-eket, a több éves adóbevallásokat és hasonló dokumentumokat,hogy világos, bizonyítékokon alapuló képet kapjanak a jelzálogkölcsön-hitelfelvevő pénzügyeiről. Idővel azonban az aláírók egyre kevesebb dokumentációt követeltek meg a potenciális hitelfelvevő pénzügyi képviseletének ellenőrzéséhez. Tény, hogy a nő ofsubprime jelzáloghitelezés, hitelezők kezdett támaszkodva különböző formáit “kijelentette” jövedelem vagy “nincs jövedelem ellenőrzés” hitelek. A hitelfelvevők egyszerűen kijelenthetikjövedelmek helyett a dokumentáció felülvizsgálata.

az ilyen típusú jelzáloghitelek közül a Legtöbbprevalens jövedelem-ellenőrzött eszközhitelek voltak, ahol a hitelezők a hitelfelvevők által megállapított jövedelem-és eszközszintek alapján nyújtották a hitelt. A biztosítónak ellenőriznie kella hitelezők eszközeit, de nem jövedelmüket.

a bejelentett jövedelemhitelek egy másik gyakori típusa a jövedelem nélküli ellenőrzött eszközhitelek volt, amelyben a biztosítók ellenőrizték az eszközöket, de nem vizsgálták, hogy a potenciális hitelfelvevő alkalmazott-e vagy más jövedelemforrással rendelkezik-e.

a harmadik, és talán a legfelelőtlenebb, közös típusú jövedelemhitel volt ismert, mint a nincs jövedelem, nincs munka vagy eszköz hitelek (más néven “NINJA” hitelek). A NINJAloans-t a hitelfelvevő kérelmére vonatkozó pénzügyi dokumentáció nélkül lehet jóváhagyni. A NINJA jelzálogkölcsönöket független ellenőrzés nélkül bocsátották Kia hitelfelvevő képessége a kölcsön visszafizetésére. Nem meglepő, hogy sokanezek a hitelfelvevők kiderült, hogy nem tudják fizetni a jelzálogukat.

az alacsony jegyzési színvonal elősegítette azt a környezetet, amelyben a valós hitelkockázatot jelentő emberek lakáshitelhez juthattak. Gyakran előfordul, hogy a másodlagos hitelfelvevők voltakaz összetett és szigorú rendelkezésekkel rendelkező ragadozó hitelekre irányul. Valójában speciális jelzáloghiteleket hoztak létre csak azoknak a hitelfelvevőknek, akik nem tudtak előleget fizetni a készpénzzel. Az úgynevezett “piggyback” hitel keretében az amortgage hitelező egy kölcsönt bocsát ki az előleg és a bezárási költségek fedezésére, majd egy második kölcsönt a ház vételárának fedezésére. Ezek a kölcsönök lehetővé tették a hitelfelvevők számára, hogy nulla előlegfizetéssel vásároljanak otthonokat, éskerüljék a magán jelzálogbiztosítás fizetését—a biztosítást, amelynek célja a hitelező védelme, ha a hitelfelvevő nem teljesíti.

az ingatlan – és pénzügyi szolgáltatások hozzájárulnak a pénzügyi összeomláshoz

az Impropermortgage hitelezési gyakorlatok nagy szerepet játszottak a pénzügyi összeomlásban.Ez azonban még mindig nem az egész történet. Az ingatlanpiacok és a másodlagos pénzügyi szolgáltatások piacain folytatott tevékenységek ugyanis nagyban hozzájárultak ahhoz a nagyobb gazdasági problémához, amelyet az ország a recesszió idején tapasztalt.

kezdeni, az otthonokat túl magas értékekkel értékelték, az ingatlanárak felfújása országszerte. Az 1990-es évek és a 2000-es évek elejének virágzó lakáspiacán az értékbecslők rutinszerűen túlértékelték az otthonokat, vagy hiányos értékelési módszereket alkalmaztak. Ez a felfújt házértékek forgalmát okoztaaz ingatlanpiacokon. A hitelfelvevők viszont kölcsönöket vettek fel összegekreamelyek többet értek, mint a lakások a nyílt piacon. Néhányan még azzal is érveltek, hogy a pénzügyi válság valódi gyökere az, hogy az értékbecslők túlértékelik az otthonokat.

a jelzáloghitelek Értékpapírosítása lehetett a szívószál, ami megtörte a teve hátát. Az értékpapírosítás szükséges és általános gyakorlat a pénzügyi piacokonpiacokon. Az értékpapírosítás az a gyakorlat, hogy az eszközöket – például a jelzálogjogokat – értékpapírokká – például részvényekké és kötvényekké-alakítják át az eszközök összevonásával és az újonnan alakult értékpapírokból származó rendszeres jövedelemáramok összegyűjtésével.

a pénzügyi szektor az 1980-as évek végén kezdte meg a jelzáloghitelek értékpapírosítását. ez lehetővé tette a hitelezők számára, hogy enyhítsék a másodlagos hitelek kibocsátásának kockázatát, mivel az adósságot összevonták és újra kibocsátották az értékpapír-befektetők számára. Thedefault néhány másodlagos jelzálog lehet kompenzálni a profitgenerated az is, hogy fizettek rendesen.

ez a folyamat rendkívül jövedelmező volt, és a hitelezők azt hitték, hogy profitálni fognak, függetlenül attól, hogy valamelyik hitelfelvevő fizetésképtelenné vált-e. Végtére is, ha theydidn ‘ t, hogy a pénz ki a hitel, tudtak még pénzt kibocsátásiértékpapírok vagy eladásával a hazai keresztül kizárás, ha a hitelfelvevő nem teljesített. Így a hitelezőket arra ösztönözték, hogy minél több otthoni kölcsönt nyújtsanak. Ennek eredményeként a bankok elkezdték felgyorsítani a jelzáloghitelek értékpapírosításának és a fedezett adósságkötelezettségek értékesítésének Szerencsés gyakorlatát.

természetesen a kockázat terjesztésének fogalma csak akkor működik, ha a hitelek nagy részét visszafizetik. Ha a hitelek túl nagy százaléka nem teljesít, az értékpapírok értéke zuhan. Ezen a ponton a befektetési bankok, amelyek ezeket a hatalmas értékpapírokat hagyják el, hatalmas portfólióveszteségekre kényszerülnek.Ezek a veszteségek okozták az olyan nagy befektetési bankok csődjét, mint a Bear Sterns és a Lehman Brothers, valamint az Indymac csődjét, amely az Egyesült Államok egyik legnagyobb kötvénykibocsátója.

a Kongresszus reagál a gazdasági válságra

a Kongresszus a Dodd-Frank törvényt válaszul ezekre a feltételekre azzal a szándékkal, hogymegakadályozza a hasonló katasztrófát a jövőben. A jogszabály kiterjedt volt, új szövetségi ügynökséget hozott létre-a fogyasztói pénzügyi védelmi irodát -, valamint megreformálta a gyakorlatokat mind az ingatlaniparban, mind a pénzügyi szektorban. A Dodd-Frank átdolgozta a jelzáloghitelezési gyakorlatokat, fokozta a bankok és a hitelminősítő intézetek felügyeletét, és olyan visszaélést bejelentő rendelkezést is tartalmazott, amely pénzügyi jutalmat biztosít az értékpapír-jogsértések bejelentéséért. A Dodd-Frank törvény messzemenő törvény volt, amely magában foglalta a Jelzálogreformot és a ragadozó hitelezés elleni törvényt, valamint a fogyasztói pénzügyi védelemről szóló törvényt.

a törvény a szabályalkotást és a végrehajtást az újonnan létrehozott Fogyasztóvédelmi pénzügyi védelmi hivatalra ruházta át. Továbbá módosította a Z rendelet szempontjait ésmódosította az igazság szempontjait a hitelezési törvényben. A törvény megkövetelte a kezdeményezőkethogy a hitelfelvevő képes legyen visszafizetni a kölcsönt az alkalmazás soránfolyamatot. Hasonlóképpen, a hitelezők kötelesek ” jóhiszeműen meghatározni, hogy a fogyasztó képes-e visszafizetni a kölcsönt.”Ez a jóhiszemű eltökéltség arra kényszerítette a hitelezőket, hogy szigorítsák a jegyzési szabványaikat, ezáltal kiküszöbölve a hitelfelvevők azon képességét, hogy olyan eszközöket használjanak, mint az állami jövedelemhitelek.

a fogyasztói pénzügyi védelemről szóló törvény szabályozza a fogyasztói finanszírozási piac szempontjait, ideértve a lakáshitelezést is. A ragadozó hitelezés elleni küzdelem érdekében afogyasztói pénzügyi védelmi Iroda átadta a tudást, mielőtt tartozna jelzálogkölcsön nyilvánosságra hozatali szabály, amelynek célja,hogy segítsen a hitelfelvevőknek megérteni hiteleiket, valamint az általuk aláírt kísérő dokumentumokat. Ennek az ösztönzésnek az előmozdítása érdekében az Elnökség egyszerűsítette a hagyományos jelzáloghitel-közzétételi űrlapokat, és átláthatóbb iparági gyakorlatokat hozott létre. Ezen túlmenően az Elnökség egy olyan online jogi eszköztárat irányít, amely a fogyasztókat különböző erőforrásokkal látja el, és oktatja őket a lakásvásárlási folyamatról, hogy csökkentse a hitelfelvevők fogékonyságát a ragadozó hitelezésre és a kockázatos hitelszerződések megkötésére való hajlandóságra.

a Dodd-Frank törvény számos szükségtelen kockázatot mérsékeltAz ingatlanhitelezési piacokon, és a fennmaradó nemteljesítési kockázat egy részét a lakástulajdonosokról a hitelezőkre helyezte át. A törvény értelmében, hitelezők sponsoring eszközfedezetű értékpapírok meg kell tartani legalább öt százaléka a associatedcredit kockázat. Sokan úgy vélik, hogy ez a követelmény csökkenti a hitelezőkethajlamos másodlagos hitelek kibocsátására. Bár ez megnehezíti egyes, potenciálisan képzetlen hitelfelvevők számára, hogy jelzáloghoz jussanak, ez várhatóan javítja a kibocsátott jelzálogfedezetű értékpapírok minőségét, és támogatja az országosan egészségesebb hitelezési piacot.

következtetés

a 2000-es évek végi pénzügyi válságnak nem volt egyetlen oka. a gazdasági recesszió inkább a banki, hitelezési és ingatlanpiaci tevékenységeknek volt köszönhető.A fő bűnös azonban a jelzálogfedezetű értékpapírok, a fedezett adósságkötelezettségek, valamint az emelkedő állítható jelzálogkamatok mind az elsődleges, mind a másodlagos hitelek esetében. Miután az ingatlanbuborék kipukkadt, a kongresszus az elsöprő Dodd-Frank jogszabályokkal válaszolt, amelyek magukban foglalták a Jelzálogtörvényt és a fogyasztói pénzügyi védelemről szóló törvényt. Most, hogy több mint adecade telt el, mivel ezek a jelentős reformok telt el, jelzálog hitelezési gyakorlat alakult ki ahhoz, hogy az új gyakorlatok a törvény által előírt.

Dodd-Frank Wall Street Reform és Fogyasztóvédelmi Törvény, Pub. L. Nem. 111-203, 929-Z, 124 Statisztika. 1376, 1871 (2010) (kodifikált: 15 U. S. C. ons 780)