A törvényes értékesítési jogkör DEMISZTIFIKÁLÁSA: felületes pillantás a FÖLDTÖRVÉNYRE és az árverezők szabályaira – a WMO támogatja

ebben az esetben és a legegyszerűbb értelemben a törvényes értékesítési jog azt a felhatalmazást és jogot jelenti, amelyet a hitelező törvényben ad arra, hogy nyilvános árverésen hirdessen és értékesítsen ingatlant anélkül, hogy bírósághoz fordulna engedélyért, fizetés elmulasztása esetén. Különös figyelmet kell fordítani a díjra, mint biztonsági érdekre.

sok kérdés merült fel azzal kapcsolatban, hogy a pénzügyi intézmények hogyan gyakorolják törvényes értékesítési jogkörüket, és hogy követik-e a megfelelő eljárást. Gyakrabban, mint nem megfelelő eljárás ritkán követi a levelet.

a jogalkotó szándéka az volt, hogy a földtörvény elfogadásával egyértelművé tegye a törvényes értékesítési jog ezen ellentmondásos tárgyát. Ebben az esetben a földtörvény elfogadása előtt a chargor visszaváltási joga a bírósági értelmezés és az ítélkezési gyakorlat kegyelmére maradt. Most azonban a földtörvény, szakasz szerint 89, kifejezetten foglalkozik ezzel a visszaváltás kérdésével.

a visszaváltási saját tőke a nemteljesítő chargor azon jogára vonatkozik, hogy visszaszerezze az ingatlant, mielőtt a chargee gyakorolja törvényes értékesítési jogát a tőkeösszeg, a kamat és az egyéb költségek megfizetésével, amelyek a chargee-nek a nemteljesítés orvoslására vonatkoznak.

meglehetősen sajnálatos, hogy még a 2012. évi földtörvény elfogadásával és az ebben a témában a joggyakorlat által elért előrelépésekkel még mindig kétséges. A szkepticizmus kifejezetten a hirdetményekre vonatkozik, amikor azokat ki kell adni, valamint a házassági vagyon helyzete az értékesítés hatalmában.

amint azt itt mondtukmielőtt két nagy aggodalomra okot adó kérdést kell kezelni, nevezetesen;

1. a hirdetmények

lényegében három hirdetményt kell kiadni a törvényes értékesítési hatáskör gyakorlása előtt. Ezek a közlemények a következőket tartalmazzák;

1. a földtörvény 90. szakasza szerinti törvényes értesítés

a 90.cikk (1) bekezdése képezi a törvényes értékesítési jog alapját. Ha És amikor a chargor (a hitelfelvevő) nem teljesíti a díjszabási eszköz hatálya alá tartozó bármely kötelezettségét, és egy hónapig továbbra is nem teljesíti, a chargee (a hitelező) írásban értesítést küldhet a chargornak a tartozások megfizetésére vagy a megállapodás alapján elvárt teljesítésre.

a 2.alszakasz meghatározza, hogy az 1. alszakasz szerinti értesítésnek mit kell közölnie a chargorral. Ez magában foglalja;

• a nemteljesítés jellege és mértéke
• ha a nemteljesítés nem pénzfizetésre vonatkozik, a nemteljesítés kijavítására vonatkozó értesítésnek legalább három (3) hónapnak kell lennie.
• ha az alapértelmezés a díjszabási instrumentumban szereplő szövetségek bármelyikének nem teljesítése, a nemteljesítés kijavítására vonatkozó értesítés nem lehet kevesebb, mint két (2) hónap.
• ha az alapértelmezett nem orvosolható a megadott időn belül, a chargee folytathatja a rendelkezésre álló jogorvoslatok alkalmazását.
• a chargornak joga van bírósághoz fordulni a chargee által kért egyes mentességek ellen.

a legtöbb pénzügyi intézmény a felszámított földterület eladását választja, de nyilvánvalóan sokkal több lehetőség áll rendelkezésükre, amint azt a 90.szakasz (3) bekezdése is felvázolja. Meg kell azonban jegyeznünk, hogy a 90.szakasz (3) bekezdésében használt kifejezés május, ebben az esetben a május arra szolgál, hogy közölje, hogy a díjfizető rendelkezésére álló lehetőségek változatosak, és a díjfizető feladata választani egyet.

van egy kis ellentmondás a 2.és a 3. szakasz 90. szakaszának rendelkezései között. A 90. szakasz (2) bekezdése legalább 3 hónapos határidőt ad a díjszabónak a nemteljesítés orvoslására, ugyanakkor a 90.szakasz (3) bekezdése további felhatalmazást ad a díjszabónak az alszakaszban meghatározott jogorvoslatok gyakorlására, ha és amikor a díjszabó 90 napon belül nem tesz eleget. E két alszakasz alkalmazásával szembetűnő gyakorlati probléma merül fel. Az egyik megválaszolatlan kérdés: 3 hónap egyenértékű-e 90 napokkal? És fordítva.

1. a földtörvény 96.cikkének (2) bekezdése szerinti eladási értesítés és az aukciós szabályok 15. cikkének (b) bekezdése szerinti visszaváltási értesítés, 1997.

a földtörvény 96.cikkének (2) bekezdése szerinti értékesítésre vonatkozó hirdetmény és az árverezői Szabályzat 15. cikkének b) pontja szerinti visszaváltási hirdetmény alkalmazása lassan és folyamatosan felkeltette a bírák és a gyakorlati szakemberek figyelmét. Fontos, hogy foglalkozzunk a földtörvény 96.szakaszának (2) bekezdése és az árverezői Szabályzat 15. cikkének (b) bekezdése szerinti követelmény jellegével, valamint annak be nem tartásának hatásával.

a földtörvény 96.szakaszának (2) bekezdése előtérbe helyezi a legalább negyven napos eladási értesítést, míg az aukciós szabályok 15. szabálya legalább 45 napos visszaváltási értesítést ír le. A visszaváltási értesítés összhangban van a földtörvény 89. szakaszával a visszaváltás saját tőkéjéről. Ugyanakkor a 96.szakasz (2) bekezdése szerinti értesítés legalább 40 napot ad a díjfizetőnek a mulasztás orvoslására, különben a díjfizető értékesítésre kerül.

azt állították, újra és újra, hogy a követelmények szabálya szerint 15 Aukciósház Szabályzat, 1997 elegendőek szempontjából szakasz 96 (2) a földtörvény. Azt is állították, hogy az árverezők visszaváltási értesítése A földtörvény 96.szakaszának (2) bekezdésében előírtak szerint a chargee általi értékesítésre vonatkozó értesítésként is szolgálhat, mivel azt a Chargee megbízottja bocsátja ki, utasításoknak megfelelően eljárva, és arról is tájékoztatja a chargort, hogy az ingatlant 45 nap elteltével értékesítik, kivéve, ha visszaváltja.

a két közlemény azonban különböző célokat szolgál, és különböző személyek kézbesítik őket. Ezt gikonyo J ban ben Albert Mario Cordeiro & egy másik vs Vishram Shamji eKLR az alábbiak szerint:

néhány érv, amellyel találkoztam, úgy tűnik, hogy az Árverezőkről szóló törvény 15.szabálya szerinti visszaváltásról szóló értesítés elegendő a földtörvény 96. szakaszának(2) bekezdéséhez. Úgy gondolom, hogy e két törvény között egyértelmű jogi elágazás van, és a kettő összeolvasztására tett minden kísérlet csak növeli a földtörvény 96.cikkének(2) bekezdése céljának összetévesztését. Itt spekulálhatok. Talán azt gondolhatjuk, hogy az Árverezőkről szóló törvény szerinti visszaváltási értesítés elegendő, mert; a törvényes értesítés után jön; 45 napig tart, ami több, mint a földtörvény 96.szakaszának(2) bekezdése szerinti 40 nap; azt a célt szolgálja, hogy lehetőséget adjon a Chargornak az ingatlan visszaváltására; és értesíti a Chargort az ingatlan közelgő eladásáról, ha a követelt összeget az értesítésben megadott 45 napon belül nem fizetik ki. De meg kell állapítanom, hogy a földtörvény 96.szakaszának(2) bekezdése szerinti követelmények kötelezőek és teljesen elkülönülnek az Árverezőkről szóló törvény követelményeitől. Az Árverezőkről szóló törvény szerinti visszaváltási értesítés szintén kötelező, de azt a földtörvény 96.szakaszának(2) bekezdése alapján külön-külön adják ki; szigorúan ebben a sorrendben.

a fenti elemzés eredménye az, hogy a földtörvény 96.szakaszának (2) bekezdése szerinti eladási értesítés hiányában a törvényes értékesítési hatáskör jogilag nem halmozódik fel, még akkor sem, ha visszaváltási értesítést adtak ki.

1. házassági Otthon

a kérelmezők újra és újra bírósághoz fordultak, hogy kifogást emeljenek a törvényes értékesítési jogkörét gyakorló chargee ellen, hivatkozva arra, hogy a tárgyi vagyon házassági otthon. A 2012. évi földtörvény nagyobb védelmet nyújt a házassági otthonoknak, de ez nem jelenti azt, hogy amikor a chargee értékesítési ereje jogszerűen felhalmozódott, akkor azt le kell állítani pusztán azért, mert az ingatlan házassági ház.

a bíróság a Julius Mainye Anyenga kontra Eco Bank Limited eKLR ügyben a következőképpen foglalkozott ezzel a kérdéssel:

azt akarom, hogy disabuse jelzáloggal, amit úgy tűnik, hogy egy helytelen testtartás, különösen a defaulters. A házassági vagyonról szóló törvény valódi álláspontja az, hogy az ilyen ingatlanon nem hoznak létre jelzálogot a házastárs beleegyezésének megszerzése nélkül. Hasonlóképpen a házassági vagyon értékesítésére nem kerül sor anélkül, hogy a Jelzálogjogosult házastársát vagy házastársait ne értesítenék a szükséges értesítésekről. Ezek a védelem, ha már igénybe vették, nem akadályozza meg a házassági ház eladását, ha megszerezték a szükséges hozzájárulásokat, valamint a házassági otthonban érdekelt valamennyi félnek adott összes értesítést, amelyet kölcsön vagy hitelkeret biztosítékaként adnak meg.

a hüvelykujjszabály az, hogy a házastárs beleegyezése vagy a családi állapot bizonyítására vonatkozó nyilatkozat nélkül semmilyen vagyont nem lehet felszámítani, ha a chargor egyedülállónak vallja magát. Ezt követően nemteljesítéskor, az értesítéseket a törvény által tanácsolt módon adják ki, és minden érdekelt félnek lemásolják, beleértve, de nem kizárólag a házastársakat, akkor lényegében a törvényes értékesítési hatáskör jogszerűen felhalmozódott. A bíróság indoklása szerint minden vagyon, legyen az házassági vagy személyes, amelyet biztosítékként kínálnak egy létesítmény számára, azzal a feltétellel történik, hogy ugyanez áll annak kockázatával, hogy a hitelező eladja a biztosított adósság megfizetésének elmulasztásával.

Tisztelt Nyamu J a Maithya vs.Housing Finance Co. Kenya & egy másik 1 EA 133 a következőképpen:

” a felszámított ingatlanok célja, hogy megszerezzék, vagy állítólag kereskedelmi értékkel rendelkezzenek, különben a hitelezők nem fogadnák el őket értékpapírként. A tulajdonjog érzése, amelyet ebben az országban az évek során nagyra becsültek, sok esetben kereskedelmi megfontolásoknak adott helyet. A hitelezés előtt sok hitelező bank és jelzáloghitel-ház egyre inkább ragaszkodik ahhoz, hogy értékeléseket végezzenek annak érdekében, hogy meghatározzák a kényszerértékesítési értékeket és az ingatlanok piaci értékét, hogy a kölcsönök vagy hitelkeretek értékpapírjait képezzék. Az ingatlanok eladás útján történő elvesztését a felek egyértelműen mérlegelik még a biztosíték formalizálása előtt”.

a bíróságok ebben a kérdésben határozott és rugalmas álláspontot képviselnek. A házassági ház törvényes értékesítési hatáskörén belüli védelmét ezért nem szabad lándzsaként használni a mulasztók számára, vagy a szerződéses kötelezettségek feloldására díjszabási eszköz alapján.

a bíróság a Jimmy Wafula Simiyu kontra Fidelity Bank Ltd eKLR ügyben a következőket jegyezte meg:

meglehetősen arrogáns A felperes számára, ha azt gondolja, hogy a jelzáloggal terhelt ingatlan házassági otthonná történő átalakítása valamiféle fékezhetetlen védelmet nyújt a törvény szerinti jelzálogban adott biztosíték megvalósításával szemben. A házastársi jelzálog létrehozásáról és a házastársi lakás eladásáról szóló törvény célja csupán annak biztosítása, hogy a házastárs vagy házastársak beleegyezését az ilyen vagyontárgy jelzáloggal való terhelése előtt kérjék, és a vonatkozó értesítéseket kézbesítik annak a házastársnak, aki a jelzálogjogot a Jelzálogjogosult törvényes értékesítési jogkörének gyakorlása előtt adta meg.

az a tény, hogy a terhelt vagyon házassági otthon, csak akkor releváns, ha a kérelmező a házastárs hozzájárulásának hiányára hivatkozik a díj megállapításakor, vagy ha a házastársra vonatkozó értesítéseket nem megfelelően kézbesítették a törvénynek megfelelően.

1. házassági állapotra vonatkozó nyilatkozat

most már jogi követelmény, hogy a házastárs beleegyezése nélkül nem lehet házassági vagyont felszámítani. Ezzel a jogi védelemmel nőtt a hamisított nyilatkozatok és a vádlók házastársai, akik azt állították, hogy házasok, és hogy a vagyon házassági, csak azért, hogy legyőzzék a vádló eladási jogát.

Chargees kell jegyezni, hogy a törvény kínál igénybe ilyen esetekben. A hamis káromkodás a Büntető Törvénykönyv 114. szakasza szerint vétség. Azonban, azt tanácsoljuk, hogy a Chargee kell menni tovább, és arra törekszik, hogy végezzen keresést a anyakönyvvezető házasságok megerősíteni, ha valóban a chargor házasság. A házassági törvény 50. szakasza létrehozza a házasságkötő hivatalát és annak feladatait, amely magában foglalja többek között a házasságok nyilvántartásba vételét és a házasságok nyilvántartásának vezetését. Élünk azzal a ténnyel, hogy nem minden házasságot regisztrálnak, de a keresés elvégzésével ez azt mutatja, hogy a Chargee tovább ment, hogy megerősítse a Chargor családi állapotát. Javasoljuk, hogy ezt a keresést végezzük el, és az eredményeket csatoljuk a töltőeszközhöz.

1. kezesek

egyes díjakban, ahol a Chargor nem rendelkezik biztosítékkal, kezest vesznek fel a létesítmény garantálására. E cikk alkalmazásában, arra fogunk összpontosítani, hogy a garancia egy földterület feletti díj. A garancia általában a hitelfelvevőtől különálló és különálló szerződés. a kezes, aki garanciaként adta földjét, élvezi a földtörvény által nyújtott védelmet. A kezes szintén részt vesz a díjban.

a hitelező által a hitelfelvevőnek küldött, a felszámított földterület terhére és küszöbön álló eladására vonatkozó értesítéseket át kell másolni a kezesnek, mert a kezes felelőssége nemteljesítés esetén merül fel. Mivel a kezes garanciaként tette fel a parcelláját, csak ésszerű és méltányos, hogy jogosult legyen a földtörvény 90.szakaszának (1) bekezdése és 96. szakaszának (2) bekezdése szerinti hirdetményekre, és ne feledkezzen meg az árverezők szabályainak 15. szabálya szerinti visszaváltási hirdetményről sem.