mi a túlterhelési záradék?

a kereskedelmi ingatlan – /Földterület-adásvételi szerződésben általában szerepel egy túlköltekezési záradék, amelyet az értékesítő fél arra használ fel, hogy az értékesítés befejezését és a megállapodás szerinti kiváltó esemény bekövetkezését követően további pénzeszközöket kapjon. A kiváltó esemény általában az ingatlan/Földterület megnövekedett értéke, amely a jövőben bekövetkezik.

olyan helyzetek, amikor egy túlfizetési záradék szerepelhet a szerződésben

a tipikus körülmények, amikor egy túlfizetési záradék szerepel a szerződésben:

• ahol várható, hogy az ingatlan/Földterület átalakítható; vagy
• hogy értékes tervezési engedélyt lehet adni a jövőben.

más esetekben bizonyos eladóktól, például közszektorbeli szervektől és jótékonysági szervezetektől megkövetelhetik, hogy az ingatlant/földet a lehető legjobb áron adják el, és ezért a szerződésbe belefoglalható egy túlfizetési záradék.

túllépési záradék kiváltó események

mint korábban említettük, a túllépési záradék megköveteli, hogy a vevő további kifizetést hajtson végre az eladónak, amely az ingatlan/föld megnövekedett értékének egy részét képviseli egy megállapodás szerinti kiváltó esemény bekövetkezése után. Ez a kiváltó esemény lehet:

• a építési engedély megadása a fejlesztéshez vagy a használat megváltoztatásához;
• a tervezési engedély végrehajtása;
• az ingatlan/föld ártalmatlanítása a tervezési engedély előnyével;
• a tervezési engedély korai végrehajtása és az ingatlan/föld ártalmatlanítása a tervezési engedély előnyével;
• az ingatlan/föld ártalmatlanítása a tervezési engedély előnyével;
• a befejezett fejlesztés ártalmatlanítása.

a Túlköltekezési záradékok lehetővé teszik az eladó számára, hogy az ingatlan/Földterület aktuális piaci értékén értékesítsen anélkül, hogy le kellene mondania a fejlesztési potenciálból való részesedésről, amikor az ténylegesen megvalósul.

olyan helyzetek, amikor a túllépési záradék nem biztos, hogy előnyös

míg a túllépési rendelkezések hasznosak lehetnek egyes adásvételi szerződésekben, előfordulhat, hogy nem minden helyzetben megfelelőek, például:

• ha a föld/ingatlan fejlesztésének valószínűsége távoli, az összetett fizetési rendelkezések tárgyalásának költségei meghaladhatják a túlfizetés esélyeit.
• a túllépési rendelkezések befolyásolhatják azt a vételárat is, amelyet a vevő hajlandó fizetni az ingatlanért/földért.
• ha a vevő ingatlanokat/földterületeket vásárol annak azonnali felújítása céljából, általában előnyösebb, ha az eladó lehetőséget ad a vevőnek, vagy feltételhez kötött szerződést köt annak eladására. A befejezés csak a tervezési engedély megszerzése után következik be, majd a vételárat a piaci érték alapján lehet kiszámítani, a kapott tényleges tervezési engedély felhasználásával.

pozitív és negatív túlterhelési záradékok

a túlterhelési záradékokat néha pozitívnak vagy negatívnak írják le.

• a pozitív túllépési módszerek magukban foglalják az eladó kifejezett ígéretét a vevőtől, hogy további fizetést hajt végre, ha egy adott kiváltó esemény a jövőben megtörténik. A fizetés kiszámításának módja és a kifizetés kiváltó eseménye előre gondosan meg lesz határozva.
• a negatív túllépési záradékok azok, ahol az eladó korlátozó megállapodást vagy más mechanizmust, például váltságdíjat ír elő, amely megakadályozza egy adott fejlesztést vagy a használat megváltoztatását. Az eladó ezután egy későbbi időpontban megkövetelheti a megnövekedett pénzek kifizetését a szövetség felszabadításáért vagy a váltságdíj-szalag eladásáért cserébe.

kérjen jogi tanácsot

mivel a túlfizetési záradékok általában összetett megállapodásokat tükröznek, mindig tanácsos jogi tanácsot kérni, mielőtt az adásvételi szerződésbe bekerülne.

a szerződés szövegezésének joga nehezebbé válik, mivel a feleknek minden ésszerűen előrelátható körülményt figyelembe kell venniük annak biztosítása érdekében, hogy a záradék a túllépési időszak egészére érvényes maradjon.

a túllépési kötelezettségek megfogalmazásának és biztosításának különböző módjai is vannak, és a legmegfelelőbb módszert kell kiválasztani az adott körülményeknek megfelelően. Minden módszernek megvannak a maga előnyei és hátrányai.