OFF-PLAN PROPERTY INVESTMENTS: an Advisory

bevezetés

ez egy öregségi mondás, hogy ha az üzlet túl jó, egy mindig kétszer is meggondolják. Jelenleg egy hírhedt Kenyai ingatlanvállalat ellen folytatunk nagy csoportos keresetet, amely leginkább a terven kívüli fejlesztésekre összpontosít.

ez az ingatlancég több személyt becsapott, hogy szerződéseket kössön lakóegységek és földterületek vásárlására. A nyilvánosság gyanútlan tagjai tudta nélkül a Társaság nem vásárolta meg a földet, sem jogilag kötelező érvényű megállapodást nem kötöttek a földtulajdonossal a projekt elindításáról. A projekt befejezésének dátuma úgy jött el, hogy a földön semmilyen tevékenység nem történt. A per jellege arra késztetett, hogy fontolóra vegyek egy tanácsadó cikket a terven kívüli ingatlanbefektetésekről.

olvasóink érdekében engedje meg, hogy meghatározzuk, mit jelent az ingatlanba történő nem tervezett befektetés. A terven kívüli befektetés akkor fordul elő, amikor a befektető pénzt fektet be egy ingatlanba, vagy egy olyan projektbe, amelyet még be kell fejezni. Néha egy off-terv befektető befektet egy olyan projektbe, amely még nem kezdődött el, és ígéretet tesz arra, hogy a projekt egy meghatározott időtartamon belül elindul és befejeződik.

a terven kívüli ingatlanbefektetések mechanikája

a terven kívüli befektetéseknél a befektető biztosítja a Társaság számára az ingatlanprojekt megkezdéséhez és megkötéséhez szükséges pénzeszközöket. Az ingatlanvállalatok ezután hatalmas számú befektetőre támaszkodnának, hogy összegyűjtsék a lakásprojekt befejezéséhez szükséges tőkét. Ez az oka annak, hogy mindig megtalálja, hogy a legtöbb off-terv beruházások a lakossági otthonok.

mindig van egy feltételezés, hogy amikor sok ember jön össze, és hozzájárul egy közös lakásprojekthez, a kockázat a nagy csoportra oszlik, így minimalizálva a veszteség esélyét, és növelve a profit esélyét.

a terven kívüli ingatlanbefektetések jogi dinamikája

minden ingatlanügylet földet érint. Ezért a földdel és annak használatával kapcsolatos különféle törvényeknek működniük kell. Például, szakasz szerint 23 (3) A törvény a szerződés Act CAP 23 törvények Kenya, minden szerződés tekintetében a rendelkezés érdeke föld kell írásban, aláírt, és tanúja egy személy, aki jelen volt a szerződés aláírásakor.

a szerződési jog alapelvei a földterület-adásvételi szerződésekre is vonatkoznak. Kell lennie egy eladási ajánlatnak, amelyet el kell fogadni, és meg kell fizetni érte. Az ügyletben részt vevő személyeknek szándékukban kell állniuk jogviszony létesítésére is, és a személyeknek rendelkezniük kell a szükséges kapacitással.

a törvény általános elve a földterület-adásvételi szerződések tekintetében az, hogy az ingatlant értékesítő személynek rendelkeznie kell az ingatlan törvényes tulajdonjogával. Nem lehet megadni azt, ami nincs (Nemo dat quon non-habet). Ez vonatkozik a terven kívüli projektekre is.

fontos, hogy minden olyan személy hajlandó befektetni off-terv ingatlan projektek, annak megállapítására, hogy a föld, amely a ház a projekt, a neve az ingatlan cég. Egyes ingatlanvállalatok olyan záradékokat helyeznek a szerződésbe, amelyek kimondják, hogy a szerződés “végrehajtó” jellegű. Ezt azért teszik, hogy elkerüljék vagy akár félrevezessék a lakosságot, hogy föld-és lakásvásárlási szerződéseket kössenek, amikor a földet még meg sem vásárolták.

a végrehajtási szerződés egy jövőbeli tevékenység teljesítésére vonatkozó szerződés, nem pedig az ingatlan jövőbeli tulajdonjogára. Például, ha ma szerződést kötök veled, hogy holnap eljöjjek festeni a házadat, az egy végrehajtási szerződés. Ez azért van, mert ma köteles vagyok holnap tevékenységet végezni.

én azonban jogilag nem köthetek szerződést veled, hogy holnap eladjak neked egy autót, amikor nincs meg az az autó.

így a kellő gondosság elvégzése közben a terven kívüli ingatlanprojektek befektetőinek biztosnak kell lenniük abban, hogy az értékesítő vállalat birtokolja azt a földterületet, amelyre a projekt állni fog. A házak építése végrehajtható, de a föld tulajdonjogának aktuálisnak kell lennie.

az Ingatlanvállalat múltja

mielőtt egy terven kívüli beruházásba kezdene, fontos, hogy történelmi keresést végezzen az ingatlanvállalat nyilvántartása felett. Van-e a cégnek sikeres projektje? Mennyi ideig tartott ezeknek a projekteknek a befejezése? Vannak elégedetlen ügyfelek a cégnél? Egy jó ingatlancégnek nyilvántartást kell vezetnie a projektek időben történő kézbesítéséről.

projekt befejezési határidők

a terven kívüli fejlesztésre vonatkozó szerződés aláírása előtt a befektetőnek képesnek kell lennie arra, hogy megítélje, hogy a szerződésben meghatározott határidők a projekt befejezéséig ésszerűek-e. Egyes vállalatok záradékokat helyeznek be a szerződésekbe a fejlesztés kevesebb, mint 6 hónap alatt történő befejezésére. Ha az üzlet túl jó, gondold meg kétszer.

projektfinanszírozás

a befektetőnek képesnek kell lennie arra, hogy összehasonlítsa a terven kívüli fejlesztésekbe történő befektetés költségeit az ingatlanvállalattal, szemben a saját földterület-vásárlással és-fejlesztéssel. Befektetőként összehasonlítom egy negyed hektáron fekvő ház megvásárlásának költségeit, terven kívüli módszerekkel, a Föld jelenlegi áron történő megvásárlásával és a ház építésével. Ha a költségek nagymértékben változatosak, akkor tovább kell érdeklődnöm.

a Föld felhasználója

a terven kívüli fejlesztésben részt vevő befektetőnek kellő gondossággal kell elvégeznie a földterületet, hogy meghatározza a föld regisztrált “felhasználóját”. A “Felhasználó” kifejezés ebben az esetben a földön megengedett tevékenységeket jelöli. A földterület “felhasználójának” a terven kívüli fejlesztéshez “lakó”természetűnek kell lennie, nem pedig “mezőgazdasági”.

ha egy vállalat olyan lakóingatlan-projektet értékesít, amely “mezőgazdasági” – ként megjelölt földterületen alapul, a projekt meghiúsul, kivéve, ha a használat megváltoztatását először a projekt megkezdése előtt hajtják végre.

terhek

a földnek mentesnek kell lennie minden olyan tehertől, mint a jelzálog, a díjak és a harmadik személyek bármely más, a föld felett fennálló magasabb joga. Ennek célja az elakadt projektekkel kapcsolatos szükségtelen bírósági perek elkerülése.

következtetés

bár mindig javasoljuk a terven kívüli befektetéseket, annak a befektetőnek, aki szívesen fektet be a terven kívüli fejlesztésekbe, a fent említett átvilágítás nagyon kulcsfontosságú a befektetések védelme érdekében. Mindig fizet, hogy kérjen jogi tanácsot, mielőtt tollat papírra az ilyen megbízások. Ha az üzlet túl jó, gondold meg kétszer.