INVERSIONES INMOBILIARIAS FUERA DEL PLAN: Un Asesor

INTRODUCCIÓN

Es un adagio de vejez que cuando el trato es demasiado bueno, siempre hay que pensarlo dos veces. Actualmente estamos involucrados en un importante litigio de acción colectiva contra una infame compañía de bienes raíces en Kenia, que se centra principalmente en desarrollos fuera del plan.

Esta empresa inmobiliaria engañó a varias personas para que celebraran contratos de compra de viviendas y terrenos. Sin que los desprevenidos miembros del público lo supieran, la compañía no había comprado la tierra, ni había concluido ningún acuerdo jurídicamente vinculante con el propietario para que el proyecto comenzara. La fecha de finalización del proyecto llegó y pasó sin que se produjera ninguna actividad en el terreno. La naturaleza del litigio me llevó a considerar escribir un artículo de asesoramiento sobre inversiones inmobiliarias fuera del plan.

Para el beneficio de nuestros lectores, permítanos definir lo que realmente significa una inversión sobre plano en propiedades. Una inversión fuera del plan se produce cuando un inversor invierte dinero en una propiedad o en un proyecto que aún no se ha completado. A veces, un inversor fuera del plan invierte en un proyecto que aún no ha comenzado, confiando en la promesa de que el proyecto se iniciará y completará dentro de un plazo especificado.

Mecánica de inversiones inmobiliarias Fuera de Plano

En las inversiones fuera del plan, el inversor proporciona a la empresa los fondos necesarios para comenzar y concluir un proyecto inmobiliario. Las compañías de bienes raíces dependerían entonces de acumular un gran número de inversores, con el fin de reunir el capital necesario para completar un proyecto de vivienda. Es por esta razón que siempre encontrará que la mayoría de las inversiones fuera del plan son para hogares residenciales.

Siempre hay una presunción de que cuando muchas personas se reúnen y contribuyen a un proyecto de vivienda común, el riesgo se distribuye entre el grupo grande, minimizando así las posibilidades de pérdida y aumentando las posibilidades de ganancias.

Dinámica Legal Que Involucra Inversiones Inmobiliarias Fuera del Plan

Todas las transacciones inmobiliarias involucran terrenos. Por lo tanto, las diversas leyes relativas a la tierra y su uso tienen que entrar en juego. Por ejemplo, en virtud del párrafo 3 del artículo 23 de la Ley de contratos, cap. 23, Leyes de Kenya, todos los contratos relativos a la enajenación de un derecho sobre la tierra deben hacerse por escrito, estar firmados y ser presenciados por una persona que estuvo presente durante la firma del contrato.

Los principios básicos del derecho contractual también se aplican a los contratos de compraventa de terrenos. Debe haber una oferta de venta, que debe ser aceptada y un precio pagado por ella. También debe haber una intención de crear una relación jurídica por parte de las personas en la transacción, y las personas deben tener la capacidad necesaria.

Un principio general en virtud de la ley con respecto a los contratos de venta de tierras, es que la persona que vende la propiedad DEBE tener la propiedad legal de la propiedad. Uno no puede dar lo que no tiene (Nemo dat quon non-habet). Esto también se aplica a los proyectos fuera del plan.

Es importante que cualquier persona dispuesta a invertir en proyectos inmobiliarios fuera de plano, se asegure de que el terreno que albergará el proyecto está a nombre de la empresa inmobiliaria. Algunas compañías de bienes raíces incluyen cláusulas en el contrato que establecen que el contrato es de naturaleza “ejecutoria”. Lo hacen como un medio de evadir o incluso engañar al público para que celebre contratos de compra de tierras y viviendas cuando la tierra ni siquiera se ha comprado.

Un contrato ejecutorio es un contrato para el desempeño de una actividad futura, no para la propiedad futura de bienes. Por ejemplo, si hoy formulo un contrato contigo para venir a pintar tu casa mañana, es un contrato ejecutorio. Eso es porque hoy estoy obligado a hacer una actividad mañana.

Sin embargo, no puedo formalizar legalmente un contrato con usted para venderle un automóvil mañana, cuando no tenga ese automóvil.

Por lo tanto, al realizar la diligencia debida, los inversores en proyectos inmobiliarios fuera de plano deben asegurarse de que la empresa que vende es propietaria de la parcela de tierra en la que se colocará el proyecto. La construcción de las casas puede ser ejecutoria, pero la propiedad de la tierra debe ser actual.

Historial de la Empresa de Bienes Raíces

Antes de participar en una inversión fuera del plan, es importante hacer una búsqueda histórica sobre el registro de la empresa de bienes raíces. ¿La empresa tiene proyectos exitosos? ¿Cuánto tardaron en completarse esos proyectos? ¿Hay clientes descontentos de la empresa? Una buena compañía de bienes raíces debe tener un registro de entrega oportuna de proyectos.

Plazos de finalización del proyecto

Antes de firmar cualquier contrato para un desarrollo fuera del plan, un inversor debe poder juzgar si los plazos especificados en el contrato, para la entrega del proyecto hasta su finalización, son razonables. Algunas empresas insertan cláusulas en los contratos para completar el desarrollo en menos de 6 meses. Cuando el trato es demasiado bueno, piénsalo dos veces.

Financiación de proyectos

Un inversor debe poder comparar el costo de invertir en desarrollos fuera de plano con la empresa inmobiliaria, vis a vis que participan en su propia compra y desarrollo del terreno. Como inversionista, compararé el costo de comprar una casa que se encuentra en un cuarto de acre, utilizando métodos fuera del plan, con la compra real de la tierra a las tarifas actuales y la construcción de la casa por mí mismo. Si el costo es muy variable, debería hacerme preguntar más.

Usuario de la Tierra

Un inversionista en desarrollo fuera del plan también debe realizar una búsqueda de diligencia debida en la tierra para determinar el “usuario” registrado de la tierra. El término “usuario” en este caso denota las actividades permitidas en la tierra. El ” usuario “de la tierra para un desarrollo sobre plano, debe ser de naturaleza” residencial “y no”agrícola”.

Si una empresa está vendiendo un proyecto residencial que se basa en tierras designadas como “agrícolas”, el proyecto estará obligado a fracasar, a menos que se realice un cambio de uso antes de que se emprenda el proyecto.

Gravámenes

La tierra también debe estar libre de cualquier gravamen, como hipotecas, cargos y cualquier otro derecho superior de terceros sobre la tierra. Esto es con el propósito de evitar litigios judiciales innecesarios sobre proyectos estancados.

Conclusión

Si bien siempre aconsejamos no realizar inversiones fuera del plan, al inversor que esté dispuesto a invertir en desarrollos fuera del plan, la diligencia debida mencionada anteriormente es muy clave para proteger las inversiones. Siempre vale la pena buscar asesoramiento jurídico antes de poner la pluma en el papel para tales compromisos. Cuando el trato es demasiado bueno, piénsalo dos veces.