Antiriciclaggio nel mercato immobiliare

Il riciclaggio di denaro attraverso la proprietà è un problema importante, specialmente a Londra.

Se sei un avvocato coinvolto in transazioni immobiliari, hai doveri sotto il riciclaggio di denaro, il finanziamento del terrorismo e il trasferimento di fondi (Informazioni sul pagatore) Regolamenti 2017 a:

• identificare e verificare l’identità del cliente
• identificare e adottare misure ragionevoli per verificare eventuali titolari effettivi del vostro client
• ottenere informazioni sullo scopo del cliente, rapporto di affari con voi

L’ultimo requisito non significa solo scoprire che una persona vuole vendere un immobile. Include guardare tutte le informazioni nel fermo e decidere se è coerente con una transazione legale o meno. Questo può includere stabilire in modo indipendente se il cliente è il proprietario della proprietà che vogliono vendere.

Assicurati di monitorare il fermo per rimanere attento a circostanze sospette che potrebbero indicare il riciclaggio di denaro.

Per ulteriori informazioni sui vostri obblighi ai sensi del MLR 2017, leggere la guida antiriciclaggio del settore legale Affinity Group per il settore legale e la nostra nota pratica sulle frodi ipotecarie.

Segnali di pericolo di riciclaggio di denaro

Segnali di pericolo di riciclaggio di denaro attraverso il mercato immobiliare includono:

• contanti-solo gli acquirenti
• un insolito prezzo di vendita
• l’acquirente tentativo di indurre un prestatore, per esempio, esaltando il prezzo di vendita
• pagamenti da un numero di individui diversi o fonti
• fondi messi a disposizione da una sola persona e di registrazione, in nome di un’altra persona
• fondi messi a disposizione da parte di terzi ignoti
• operazioni candidato aziende o più proprietari
• improvviso o inspiegabile cambio di proprietà,
• pagamenti diretti tra acquirenti e venditori

Vedere la nostra pratica nota frode ipotecaria per ulteriori informazioni.

Conformità con le normative antiriciclaggio

al momento di effettuare transazioni di proprietà, ci sono diversi passaggi si possono adottare per assicurarsi che si rispettino le:

• MLR 2017
• Proventi di Reato Legge del 2002
• Terrorism Act 2000

Conosci i tuoi clienti

assicurarsi che siete sicuri che il vostro cliente è quello che dicono. Si consiglia di chiedere al vostro cliente ulteriori domande se:

• il loro atteggiamento è insolito – ad esempio sono disinteressati, segreti o vaghi
• sono desiderosi di intraprendere una transazione rapida
• richiedono modifiche chiave a metà di una transazione

È importante sapere quali documenti puoi accettare come prova di identità. Si dovrebbe anche considerare l’utilizzo di una soluzione di verifica elettronica di terze parti.

Assicurati che il tuo cliente capisca cosa chiederai e perché lo stai chiedendo. Aggiorna le tue informazioni sulla cura del cliente in modo che le persone sappiano cosa aspettarsi.

Scarica la nostra brochure per aiutare a informare rapidamente i vostri clienti dei vostri obblighi antiriciclaggio

Capire la transazione

Nelle transazioni di proprietà spesso ci sono complicazioni, in modo da assicurarsi di identificare:

• il tipo di transazione
• il rischio coinvolti
• la politica dell’azienda e di orientamento

non abbiate paura di chiedere al vostro client di domande. Se non sei ancora felice chiedi consiglio al tuo supervisore o a qualcuno di alto livello nella tua azienda.

Assicurati di continuare a valutare il rischio per tutto il corso della transazione.

Identifica la fonte dei fondi

Chiedi al tuo cliente di spiegare le fonti dei loro fondi e controlla che la loro spiegazione sia valida.

Ricorda che i pagamenti effettuati attraverso il sistema bancario tradizionale non sono necessariamente puliti. Assicurati che le tue informazioni sulla fonte dei fondi siano coerenti con la tua conoscenza del cliente e del suo profilo di rischio.

Per ulteriori informazioni, vedere la sezione 2.4 della guida antiriciclaggio per il settore legale.

Mantieni un record

Assicurati di prendere appunti ogni volta che parli con un cliente. Questo vi aiuterà a identificare eventuali dubbi o incongruenze che potrebbe essere necessario esaminare ulteriormente.

Vedi i nostri migliori consigli per i trasportatori per il rispetto delle normative antiriciclaggio (PDF 116 KB)

Segnalazione di attività sospette

Se conosci o sospetti che si stia verificando un reato di riciclaggio di denaro, devi fare una comunicazione al Money Laundering Reporting Officer (MLRO) della tua azienda.

Se sei l’MLRO e conosci o sospetti un reato di riciclaggio di denaro, devi presentare un rapporto di attività sospette (SAR) all’Agenzia nazionale per la criminalità.

Tuttavia, non si deve presentare una SAR se le informazioni che danno origine al sospetto o alla conoscenza sono coperte da legal Professional privilege (LPP), a meno che non si applichi l’eccezione di reato/frode a LPP.

Per ulteriori informazioni sulla presentazione di una SAR, vedere i capitoli 6 e 9 della nostra guida antiriciclaggio.

Puoi anche rivelare informazioni riservate se ragionevolmente necessario per difenderti da un’accusa penale o da un’azione civile da parte del tuo cliente, o per difenderti se la tua condotta è oggetto di indagine da parte della Solicitors Regulation Authority (SRA) o del Tribunale disciplinare Solicitors.