Che cos’è una clausola di tramonto?

A chi si applicano le clausole di sunset?

L’uso della clausola di scadenza è aperto all’acquirente o al venditore e ciascuna delle parti può scegliere di invocare la clausola se la data di scadenza è passata. Una volta invocato, si applica a entrambe le parti.

Ci sono, tuttavia, casi in cui invocare la clausola può essere più difficile per una parte rispetto all’altra. La legislazione è stata approvata in alcuni stati per rendere più oneroso per gli sviluppatori di edifici invocare la clausola di tramonto. Questo è il risultato di istanze di alcuni sviluppatori che manipolano la clausola per ritardare intenzionalmente lo sviluppo fino alla data di scadenza, in modo che possano rivedere la proprietà per un prezzo più alto.

Quando può essere invocata una sunset clause?

In genere, una clausola di scadenza può essere invocata da una delle parti se la data di scadenza è passata e le condizioni o i requisiti del contratto non sono stati soddisfatti. È la possibilità di una delle due parti di invocare la clausola di scadenza, e non avviene automaticamente.

È possibile estendere una clausola di scadenza?

È possibile che due parti raggiungano un accordo reciproco per estendere i termini di una clausola di scadenza.

Si dovrebbe tuttavia chiedere una consulenza legale, e in questo scenario la clausola di scadenza continuerebbe fino alla nuova data concordata. Se entro questa data i requisiti del contratto non fossero ancora stati soddisfatti, entrambe le parti avrebbero ancora una volta la possibilità di invocare la clausola e andarsene.

Spese legali

Come per qualsiasi trattativa contrattuale, le spese legali possono essere un fattore quando si invoca una clausola di scadenza. Sarà sempre una buona idea ottenere una consulenza legale in una situazione in cui è coinvolta una potenziale responsabilità per ingenti somme di denaro.

Gli avvocati possono addebitare circa $300 all’ora per i loro servizi e un contratto di proprietà standard costa in genere circa $900 se preparato ed eseguito da un avvocato o da un trasportatore di proprietà. Sarebbe ragionevole supporre che gli avvocati abbiano una formulazione standard di sunset clause che può essere inserita in un contratto di proprietà se hai bisogno di tempo per vendere la tua proprietà attuale e che il costo aggiuntivo sarebbe minimo (diciamo $100). Tuttavia, se la clausola in seguito dovesse essere invocata dall’avvocato per tuo conto, potresti guardare almeno altri $300.

Quando è necessario un avvocato per ispezionare una clausola di scadenza inserita in un contratto da un fornitore, potrebbe essere necessario pagare per diverse ore del loro tempo se hanno bisogno di indagare la storia e l’affidabilità del fornitore. Tuttavia, questo sarebbe probabilmente denaro ben speso a meno che non si sentisse qualificato per svolgere le indagini da soli.

Come utilizzare una clausola di tramonto

L’invocazione di una clausola di tramonto include generalmente i seguenti passaggi:

1. La sunset clause è inclusa nel contratto di vendita e entrambe le parti la firmano e la accettano.
2. La data di scadenza elencata nella clausola di scadenza passa senza che i requisiti del contratto siano soddisfatti.
3. Una delle parti (l’acquirente o il venditore) sceglie di invocare la clausola. Avviso di questo è di solito fatto per iscritto.
4. Una volta invocato, entrambe le parti si allontanano dal contratto. Eventuali depositi sono rimborsati per intero.

Rischi

In alcuni casi, una clausola di scadenza può sfavorire una parte o addirittura essere manipolata per ottenere un guadagno. Coloro che stipulano un contratto di vendita con una clausola di scadenza (o ne propongono una aggiunta) dovrebbero essere consapevoli dei potenziali rischi.

Gli sviluppatori che utilizzano la clausola di tramonto per annullare il contratto e mettere la proprietà di nuovo sul mercato per un prezzo più alto.

• Ci sono casi di sviluppatori che ritardano deliberatamente la costruzione per invocare la sunset clause.
• Questo può consentire allo sviluppatore di allontanarsi dal contratto di vendita e relist la proprietà per un prezzo più alto.
• Gli acquirenti devono essere consapevoli del rischio prima di firmare qualsiasi sviluppo off-the-plan e chiedere consulenza legale prima di farlo.
• In media, la clausola di scadenza sugli sviluppi fuori piano è di circa 18 mesi. Più di questo può essere una bandiera rossa.

Fornitori che scelgono un altro acquirente piuttosto che includere una clausola di scadenza nel contratto.

• Se l’acquisto di una proprietà da parte di un acquirente è subordinato alla prima vendita della propria casa attuale, può chiedere al venditore di includere una clausola di scadenza nel contratto di vendita.
• Mentre questo può essere a vantaggio dell’acquirente, in un mercato caldo offre poco incentivo al venditore.
• Invece, il venditore può scegliere di trovare un altro acquirente che non ha bisogno di includere una clausola di tramonto nel contratto.

Esempio sunset clause

Ecco uno scenario ipotetico di una sunset clause in azione.

Barry e Georgie hanno una famiglia in crescita e desiderano trasferirsi in un posto più grande. La coppia possiede già la propria casa, ma avranno bisogno di vendere il loro posto per permettersi qualcosa di più grande.

Dopo innumerevoli fine settimana di open house, la coppia trova finalmente una residenza adatta in un sobborgo verdeggiante con buone scuole. Hanno messo in un’offerta che è accettata dal venditore. Viene redatto un contratto di vendita.

Sapendo che dovranno vendere la loro attuale casa per permettersi la nuova casa, Barry chiede che una clausola di tramonto sia inclusa nel contratto nel caso in cui le cose non vadano secondo i piani. Dal momento che la coppia sta offrendo un buon prezzo e il venditore aveva precedentemente lottato per trovare un acquirente, lei accetta di includere la clausola e dà la coppia 90 giorni per vendere la loro casa.

Passano tre mesi e la coppia non ha ancora venduto la loro casa attuale. La coppia decide di invocare la clausola del tramonto e allontanarsi dal contratto. Il venditore trova un altro acquirente.

Queste informazioni sono state preparate come guida e non costituiscono consulenza legale o finanziaria. Si consiglia di cercare una consulenza professionale prima di firmare o di sottoporsi a trattative contrattuali.