Che cosa è una clausola di eccedenza?

Una clausola di eccedenza è generalmente inclusa in un contratto di vendita di immobili commerciali/terreni e viene utilizzata dalla parte venditrice per ricevere fondi aggiuntivi dopo che la vendita è stata completata e si è verificato un “evento trigger” concordato. L’evento trigger è generalmente un aumento del valore della proprietà / terreno che si verifica in futuro.

Situazioni in cui una clausola di overage potrebbe essere inclusa in un contratto

Le circostanze tipiche in cui una clausola di overage è inclusa in un contratto sono:

• Dove c’è un’aspettativa che la proprietà/terreno possa essere riqualificata; o
• Che il permesso di pianificazione prezioso può essere concesso in futuro.

In altre situazioni, alcuni venditori, come enti pubblici e enti di beneficenza, possono essere tenuti a vendere la proprietà/terreno al miglior prezzo possibile che possa essere ottenuto e una clausola di eccedenza può essere inclusa nel contratto per questo motivo.

Eventi trigger clausola overage

Come accennato in precedenza, una clausola overage richiede all’acquirente di effettuare un ulteriore pagamento al venditore, che rappresenta una quota del valore aumentato della proprietà/terreno dopo un evento trigger concordato ha avuto luogo. Questo evento trigger potrebbe essere:

• La concessione di un permesso di pianificazione per lo sviluppo o il cambio di destinazione d’uso;
• La realizzazione di permesso di pianificazione;
• Cessione dell’immobile/terreno con il beneficio del permesso di pianificazione;
• I primi di attuazione della pianificazione, autorizzazione e cessione dell’immobile/terreno con il beneficio del permesso di pianificazione;
• Cessione dell’immobile/terreno a un prezzo più alto entro un determinato periodo di tempo; o
• Smaltimento di sviluppo completato.

Le clausole di eccedenza consentono al venditore di vendere al valore corrente di mercato della proprietà/terreno senza dover rinunciare a una quota del potenziale di sviluppo di esso quando ciò è effettivamente realizzato.

Situazioni in cui una clausola di eccedenza potrebbe non essere utile

Mentre le disposizioni di eccedenza possono essere utili in alcuni contratti di vendita, potrebbero non essere appropriate in tutte le situazioni, come ad esempio:

• Se la probabilità che il terreno/proprietà venga sviluppato è remota, il costo della negoziazione di disposizioni di pagamento complesse può superare le probabilità che il pagamento in eccesso venga mai effettuato.
• Disposizioni eccedenza possono anche influenzare il prezzo di acquisto che l’acquirente è disposto a pagare per la proprietà/terreno in via preliminare.
• Quando un acquirente acquista proprietà/terreno con l’intenzione di riqualificarlo immediatamente, è generalmente preferibile che il venditore conceda all’acquirente un’opzione o stipuli un contratto condizionale per la vendita di esso. Il completamento non avviene fino a quando non è stato ottenuto il permesso di pianificazione e il prezzo di acquisto può essere calcolato in base al valore di mercato, utilizzando il permesso di pianificazione effettivo che è stato ottenuto.

Clausole di overage positive e negative

Le clausole di overage sono talvolta descritte come positive o negative.

• I metodi di overage positivi coinvolgono il venditore che estrae una promessa espressa dall’acquirente di effettuare un ulteriore pagamento se un particolare evento trigger dovesse avvenire in futuro. Come verrà calcolato il pagamento e l’evento trigger per il pagamento sarà accuratamente definito in anticipo.
• Le clausole di overage negativo sono quelle in cui il venditore impone un patto restrittivo o un altro meccanismo, come una striscia di riscatto, che impedisce un particolare sviluppo o cambiamento di utilizzo. Il venditore può quindi richiedere il pagamento del denaro aumentato in una data successiva in cambio del rilascio del patto o della vendita della striscia di riscatto.

Chiedere consulenza legale

Poiché le clausole di eccedenza di solito riflettono accordi complessi, è sempre consigliabile chiedere consulenza legale prima che sia inclusa in un contratto di vendita.

Ottenere il diritto di redazione nel contratto è reso più difficile in quanto le parti devono considerare tutte le circostanze ragionevolmente prevedibili per garantire che la clausola rimanga efficace per l’intero periodo di eccedenza.

Ci sono anche vari modi in cui gli obblighi di eccedenza possono essere redatti e garantiti, e il metodo più appropriato dovrebbe essere scelto per adattarsi alle circostanze particolari. Ogni metodo ha i suoi vantaggi e svantaggi.