Considerazioni Speciali per la proposizione di una Azione di Preclusione da una Junior Lienholder

In standard azione di preclusione, il lienholder con una prima posizione di priorità file suit di precludere tutte junior lienholders e recuperare il saldo di una cambiale garantita dall’ipoteca. Ma cosa succede quando un junior lienholder decide di precludere il suo pegno? Lo scenario è più o meno lo stesso come sarebbe per un senior lienholder trasferirsi a precludere, ma considerazioni particolari devono essere presi in considerazione.

Quando un senior lienholder file un’azione per precludere su un pezzo di proprietà reale, tutti noti junior lienholder sono nominati come imputati al fine di precludere i loro interessi nella proprietà in modo che il titolo può passare in modo pulito al prossimo acquirente. Tuttavia, un vestito da un junior lienholder potrebbe non funzionare in modo così efficiente. In particolare, una determinazione deve essere fatta per quanto riguarda se l’anziano pegno dovrebbe essere fatto una parte dell’azione di preclusione e cosa succede a quel pegno senior sia prima che dopo la vendita giudiziaria.

Il primo problema è se un senior lienholder può essere fatto parte di un’azione di preclusione presentata da un junior lienholder. La risposta è no. Un senior lienholder non è né una parte indispensabile all’azione né una parte adeguata ad essa. Una parte indispensabile è qualsiasi parte necessaria che è così essenziale per una causa che nessuna decisione finale può essere resa senza ulteriori riunioni. Sudhoff contro Federal Nat. Mortg. Ass’n, 942 So.2d 425, 426 (Fla. 5 ° DCA 2006). L’unica parte di un’azione di preclusione mutuo che può essere considerato “indispensabile” è la tassa semplice proprietario della proprietà. Ciò è dovuto al fatto che ” un procedimento di preclusione risultante in un decreto finale e una vendita della proprietà ipotecata, senza che il titolare del titolo legale sia davanti al tribunale non avrà alcun effetto per trasferire il suo titolo all’acquirente a detta vendita.”Jordan v. Sayre, 3 So. 329, 330 (Fla. 1888). In altre parole, la tassa semplice proprietario è una parte indispensabile perché, senza di lui o lei, il procedimento di preclusione sarebbe nulla. Tuttavia, un junior lienholder è ancora in grado di precludere i junior lienholder senza la necessità che il senior lienholder sia parte dell’azione perché la preclusione di tali junior lienholders non ha alcun effetto sui diritti del senior lienholder sulla proprietà.

Inoltre, un creditore ipotecario primo o anziano non è una parte necessaria o addirittura corretta di procedimenti di preclusione portati da un creditore ipotecario secondo o junior. Cone Bros. Const. Co. v. Moore, 193 Così. 288, 290 (Fla. 1940). Questo perché, a differenza di interesse di un junior lienholder che viene trasferito dalla proprietà al fondo che si trova nel luogo della proprietà, interesse di sicurezza di un senior lienholder rimane con la proprietà anche dopo la vendita di preclusione. Garcia contro Stewart, 906 So.2d 1117, 1120 (Fla. 4 ° DCA 2005).

Un altro problema da considerare è ciò che accade a eventuali proventi eccedenti dopo la vendita giudiziaria causata dall’azione di preclusione del minore lienholder. Tali proventi devono essere distribuiti solo tra gli altri titolari di privilegi minori e in ordine di priorità. In caso di controversia sulla priorità, il tribunale è tenuto a dare la priorità all’interesse dei detentori di privilegi junior concorrenti, nonché agli importi dovuti ciascuno. Citibank, FSB contro PNC Mtg. Corp. di Am., 718 Così.2d 300, 302 (Fla. 2d DCA 1998). Un senior lienholder per l’azione di preclusione non ha diritto a qualsiasi ricavato dalla vendita come un senior lienholder non può essere precluso e il suo pegno rimane legato alla proprietà. I proventi eccedenti non possono essere utilizzati per rimborsare l’acquirente per i pagamenti dovuti al primo creditore ipotecario dopo la vendita giudiziaria. Miller v. Stravos, 174 So.2d 48, 49 (Fla. 3d DCA 1965). Le dinamiche di una vendita di preclusione junior lien sono i seguenti: “ha offerente di successo a una preclusione junior lien prende titolo soggetto ai precedenti gravami. L’acquirente prende la proprietà carica con la responsabilità primaria per il pagamento del mutuo prima e deve quindi servizio dei gravami precedenti per prevenire la perdita della proprietà da preclusione dei gravami precedenti.”

Garcia v. Stewart, 906 So.2d 1117, 1120 (Fla. 4 ° DCA 2005). I gravami senior rimangono sulla proprietà preclusa e il titolare di privilegi senior può ancora precludere sul settore immobiliare per soddisfare il pegno senior eccezionale. Identificazione al 1121. Questo scenario rimane lo stesso indipendentemente dal fatto che il pegno senior sia già in default. ID.

Il detentore di privilegi junior che si trasferisce a precludere la proprietà può esercitare il suo diritto di riscatto, o in altre parole, può pagare qualsiasi vincolo senior per proteggere il suo interesse nella proprietà. In Florida, il diritto di riscatto è legale e prevede:

“In qualsiasi momento prima che il seguito della presentazione di un attestato di vendita da parte della cancelleria del tribunale o del periodo di tempo specificato nella sentenza, ordinanza o decreto di pignoramento, il debitore ipotecario o il titolare di una subordinata di interesse può curare il mutuatario dell’indebitamento e di impedire una preclusione vendita versando la somma di denaro specificato nella sentenza, ordinanza o decreto di chiusura del mercato, o in assenza di sentenza, ordinanza o decreto di preclusione è stato reso, dalle gare di appalto le prestazioni dovute ai sensi del contratto di garanzia, ivi compresi gli importi dovuti a causa dell’esercizio di un diritto di accelerare, più le spese ragionevoli di procedere alla preclusione sostenute al momento della gara, comprese le spese legali ragionevoli del creditore. In caso contrario, non vi è alcun diritto di redenzione.”

Fla. Subito. § 45.0315. L’esercizio di un diritto di riscatto è in genere utilizzato da titolari di privilegi junior, o il proprietario del titolo tassa, nel tentativo di impedire una vendita di preclusione da parte del titolare di privilegi senior. Tuttavia, un junior lienholder che si sta muovendo per precludere può anche pagare le eventuali gravami senior al fine di consentire titolo della proprietà di passare in modo pulito alla vendita preclusione. In questa situazione, il lienholder junior può acquistare la proprietà alla vendita giudiziaria senza la preoccupazione che il lienholder senior si muoverà per precludere contro il lienholder junior dopo che prende titolo alla proprietà.

Se il senior lienholder istituisce un’azione di preclusione mentre l’azione di preclusione del junior lienholder è ancora in sospeso, il junior lienholder deve pagare tutte le spese di contenzioso del senior lienholder, comprese le spese legali se applicabile, per estinguere il senior lien. In questo scenario, può essere la migliore linea di condotta per consentire il pegno senior da precludere e quindi attendere per eventuali proventi da erogare. Tuttavia, il detentore di privilegi junior deve considerare il suo posto nella linea prioritaria con altri titolari di privilegi junior e se avrà diritto a qualsiasi erogazione di proventi eccedenti.

Non è la norma per un junior lienholder a cercare preclusione quando un pegno anziano rimane sulla proprietà. Per questo motivo, alcune considerazioni devono essere prese in considerazione per determinare se e come il titolare junior lienholder dovrebbe procedere con preclusione sulla proprietà.