Contratto di locazione di terreni agricoli: 10 cose (2021) Dovresti sapere

Se sei un proprietario terriero con terreni agricoli o ranch produttivi che non userai da solo, allora potresti prendere in considerazione un contratto di locazione di terreni agricoli.

Le locazioni di terreni agricoli possono essere la soluzione ai problemi di tutti.

Ti consentono di ottenere un flusso di reddito dalla tua proprietà, sostenendo al contempo le imprese agricole, aumentando l’economia locale e aumentando l’accesso della tua comunità ai prodotti alimentari e agricoli locali.

Che tu sia un proprietario terriero o un agricoltore, un affitto di terreni agricoli potrebbe essere nel tuo futuro.

Se lo è, ecco cosa devi sapere.

Che cos’è un affitto di terreni agricoli?

Una locazione di terreni è la forma più comune di locazione in agricoltura.

Questo contratto di locazione può assumere la forma di un contratto di locazione in contanti o di un contratto di locazione crop-share.

Entrambi questi contratti di locazione consentono all’agricoltore di coltivare la proprietà, ma comportano diversi tipi di tariffe di affitto dei terreni agricoli.

Con un contratto di locazione in contanti, un inquilino pagherà un prezzo fisso per acro o un tasso di locazione set per la terra affittata.

È vantaggioso per il proprietario (proprietario terriero) perché è garantito un rendimento prevedibile indipendentemente dai prezzi delle materie prime.

Per questo motivo, è rischioso per l’inquilino (l’agricoltore) perché deve pagare l’affitto indipendentemente dalle colture che raccolgono.

Mentre le parti possono negoziare per contribuire a limitare la loro esposizione a questi rischi, i termini variano spesso da situazione a situazione.

Con un contratto di locazione crop-share, il proprietario riceverà una quota delle colture che l’inquilino produce in cambio dell’uso del terreno.

L’importo della condivisione dipende in genere dall’abitudine locale.

In cambio, il proprietario in genere accetta di pagare una parte dei costi di input.

In questa circostanza, il proprietario è esposto a maggiori rischi, ma beneficia anche di qualsiasi aumento di prezzo o di produttività.

Importa se ho un contratto di locazione di terreni agricoli scritto o orale?

Sì, lo fa!

Le locazioni di terreni orali sono valide solo se sono soddisfatti determinati requisiti.

Sfortunatamente, molti contratti di locazione di terreni agricoli sono orali e questo può creare problemi su tutta la linea.

Sebbene molte parti preferiscano i contratti di locazione orali, i contratti di locazione scritti hanno vantaggi e quelli non dovrebbero essere trascurati.

Prima di tutto un contratto di locazione scritto fornisce la prova dei termini di locazione in caso di controversia tra le parti in una data successiva.

Ogni stato ha anche uno ” statuto di frode.”

Ciò richiede che alcuni tipi di contratti siano eseguiti per iscritto.

Queste leggi possono variare da stato a stato, quindi ti consigliamo di fare ricerche prima di creare un contratto di locazione di terreni agricoli.

Tuttavia, i contratti immobiliari e i contratti che non possono essere soddisfatti entro un anno sono comunemente coperti dagli statuti degli stati di frodi.

Se il tuo contratto di locazione agricola orale può essere soddisfatto entro un anno, in genere non rientrerebbe nello statuto di frode.

Tuttavia, se dura più di un anno, la maggior parte degli stati avrà bisogno che sia scritta per essere applicabile.

Perché dovrei mettere a disposizione il mio terreno agricolo per il leasing?

Ci sono alcuni motivi per cui i proprietari terrieri non agricoltori renderanno la loro terra disponibile per l’affitto.

Ecco perché potresti considerarlo.

È il miglior uso della proprietà:

Se la tua terra è stata storicamente utilizzata per l’agricoltura, allora potresti riconoscerla come il suo miglior uso.

Anche se non sei attrezzato per coltivarlo da solo, ciò non significa che non puoi raggiungere un accordo con un agricoltore esperto che sta cercando di rilevare ulteriori terreni.

Ha senso per motivi fiscali:

A seconda del tuo stato, i terreni agricoli possono essere tassati in modo diverso rispetto ad altri tipi di terreno.

Se il terreno viene utilizzato per la produzione agricola attiva, si potrebbe vedere una sostanziale riduzione delle tasse di proprietà.

Chi non lo vuole?

È la tua visione per la tua proprietà:

Forse non sei mai stato interessato all’agricoltura prima, ma ti piacerebbe rendere questo tuo progetto ora che hai più tempo a disposizione o sei in pensione.

Hai comprato il terreno, ma ancora non sai cosa fare.

Fortunatamente, puoi affittare la tua terra a qualcuno che può aiutarti!

Cosa devo considerare quando affitta terreni agricoli?

In questa sezione, analizzeremo le considerazioni in proprietari terrieri e agricoltori.

Questo è ciò che dovresti tenere a mente mentre stai entrando in un contratto di locazione agricola.

Per i proprietari terrieri:

1. Qual è la tua ragione per affittare terreni?
2. Hai un particolare interesse nel vedere i terreni utilizzati per l’agricoltura?
3. Che tipo di agricoltura pensi sia adatta alla tua azienda?
4. Ti interessa a cosa serve la tua terra o vuoi solo che sia valutata l’imposta sui terreni agricoli?
5. Qual è la tua visione per la tua proprietà a breve e lungo termine?
6. Hai intenzione di affittarlo per molti anni?
7. Hai un interesse a coltivarlo da solo ad un certo punto?
8. La fattoria è conservata?
9. Avete intenzione di vendere la proprietà in futuro?
10. Come vuoi che sia la proprietà?
11. Quali tipi di agricoltura rientrano in questa visione?
12. Quanto sono importanti per te le pratiche di conservazione del territorio?
13. Avete bisogno di inquilini (agricoltori) di avere un certo livello di reddito dalla terra?
14. Quando è necessario ricevere il pagamento del noleggio?
15. Il tuo interesse principale è la creazione di un contratto di locazione standard con un agricoltore o vuoi essere ulteriormente coinvolto nella gestione di un’azienda agricola sulla tua terra?
16. Quanto vuoi essere responsabile per la proprietà?
17. Ci sono servizi che vorresti che il tuo inquilino facesse? Biru: manutenzione di edifici, recinzioni, corsie agricole, bordi del campo,corsi d’acqua, ecc.
18. Quali infrastrutture e miglioramenti ha ora la tua terra che sarebbe attraente per un potenziale agricoltore?
19. Cosa potrebbe essere aggiunto in futuro da voi o da un agricoltore per soddisfare le esigenze dell’azienda?

Per gli agricoltori:

1. Quali caratteristiche del terreno sono necessarie per produrre le colture che intendi coltivare?
2. Quali infrastrutture sono necessarie per la vostra azienda agricola?
3. È necessaria l’irrigazione?
4. Hai bisogno di aree di stoccaggio, recinzioni di bestiame o recinzioni di cervi?
5. Cos’altro ti serve per aiutare la tua azienda agricola ad avere successo?
6. Come pensate di commercializzare i vostri raccolti?
7. Avete intenzione di vendere i vostri raccolti in una posizione off-site?
8. Avete intenzione di dirigere-commercializzare le colture nella fattoria stessa?
9. Quanto sei disposto a viaggiare dalla fattoria a un mercato fuori azienda?
10. Avrai una sistemazione abitativa che aggiungerà un pendolarismo?
11. Se il marketing diretto in azienda è il vostro obiettivo è il proprietario terriero aperto ad avere uno stand fattoria o di marketing in azienda?
12. Che tipo di accordo commerciale stai cercando?
13. Stai cercando di affittare terreni per la tua azienda agricola indipendente?
14. Stai cercando di collaborare con un proprietario terriero in qualche modo? Es: lavorare insieme in un’azienda agricola comune o lavorare per un proprietario terriero come gestore di un’azienda agricola
15. Per quali tipi di opportunità commerciali sei pronto?
16. Quanto costa l’affitto di terreni agricoli nella tua zona?
17. Quanto sei disposto a pagare in affitto per la terra di cui hai bisogno?
18. Sei disposto a scambiare servizi con un proprietario terriero per un tasso di affitto adeguato?
19. Quale durata del contratto di locazione è ideale per la tua azienda agricola?

Cosa dovrebbe includere il tuo affitto di terreni agricoli?

Ecco le disposizioni comuni incluse nelle locazioni scritte di terreni agricoli:

Durata del contratto di leasing

Descrizione della struttura

Affitto clausola (specificare la tariffa di noleggio e leasing)

Processo di terminazione

Limitazione sublocazione e cessione

Requisiti di rispettare federale e stato di conservazione disposizioni e iscriversi a programmi federali dell’azienda agricola

Tipi di colture vegetali

Funzioni di controllo nocivi erbacce e acquistare l’assicurazione

Tipi di pratiche agricole che possono essere utilizzati

La responsabilità per la manutenzione e miglioramenti sulla proprietà

Opzione per l’acquisto

Spese legali

Come si deve mantenere il contratto di locazione?

Costruire e mantenere un rapporto tra le parti (proprietario terriero e agricoltore) richiede tempo e fatica.

Al centro di un buon rapporto è la comunicazione, e si dovrebbe ricordare che questa comunicazione è più di una semplice discussione annuale dei termini di locazione.

Trattare la discussione di locazione come un ” buon vicino.”

Dovresti raggiungere attivamente, cercare modi per essere amichevole, aiutare dove puoi e lavorare attraverso il conflitto se si presenta.

In questo modo, quando arriva il momento di rinnovare il contratto di locazione o discutere qualcosa di eccezionale, puoi farlo con grazia.

Una grande risorsa se hai una disputa tra le parti è il programma di mediazione agricola (GRATUITO) del Comitato per lo sviluppo agricolo dello Stato.

Il programma è istituito per fornire mediazione volontaria.

Ciò significa che entrambe le parti dovranno essere a bordo prima della mediazione ha avuto luogo.

Tuttavia, se entrambe le parti sono d’accordo, questo è un ottimo modo per risolvere i problemi con un mediatore addestrato e imparziale che può facilitare una discussione ed esaminare il problema da un angolo neutro.

Dove posso vedere un leasing di esempio?

Stai cercando un leasing di esempio?

Controlla questo contratto di locazione di esempio dallo stato del New Jersey (a partire da pagina 22).

Mentre il modello di lease è solo a scopo di riferimento, può darti un’idea di ciò di cui hai bisogno per andare avanti.

Come posso trovare terreni agricoli da affittare?

Se sei un agricoltore alla ricerca di terreni agricoli, ci sono diversi passi che puoi prendere per dimostrare il tuo valore a un padrone di casa.

Abbiamo alcuni suggerimenti elencati di seguito.

Costruisci il tuo marchio

Come agricoltore, il tuo “marchio” è come sei percepito nella tua comunità.

In sostanza, vuoi costruire il tuo marchio e la tua reputazione in modo che tutti vogliano lavorare con te.

Avere un marchio forte renderà più facile ottenere un ottimo affitto di terreni agricoli con un padrone di casa con cui ti piace lavorare.

Quindi, come ti marchi?

Dipende da ciò che ti interessa e in cui hai investito.

Per alcuni agricoltori, può essere un approccio biologico.

Potresti amare trattare il terreno come un organismo vivente e praticare un approccio di gestione biologica dell’azienda agricola.

Se puoi commercializzare te stesso ai proprietari che sono interessati alla stessa cosa, sei destinato ad avere più successo.

Inoltre, è molto più probabile abbinare con qualcuno che è interessato a migliorare la loro fattoria a lungo termine (piuttosto che qualcuno che sta solo cercando di fare qualche soldo veloce).

Altri elementi che sono importanti per il tuo marchio (indipendentemente da chi sei) sono le tue abilità, l’atteggiamento laborioso e la prontezza a migliorare qualsiasi terreno agricolo tu affitta.

Come spesso dicono i Boy Scout e le Girl Scout, ” Lascia un posto migliore di quello che hai trovato!”

Chi non vorrebbe lavorare con qualcuno che lascia terreni agricoli più ricchi (in più di un modo)?!

Coltivare relazioni forti

In quasi tutti i casi, l’agricoltura riguarda le relazioni.

Chiamare a freddo i proprietari locali non è probabile che ti porti lontano.

Non appena decidi che un contratto di locazione di terreni agricoli è sul tavolo, inizia a coltivare relazioni forti nella tua comunità.

Costruire sui legami familiari che avete nel settore o la vostra comunità agricola locale.

Parla con i tuoi vicini.

Raggiungi le cooperative e le agenzie di estensione che possono aiutare a collegare gli agricoltori alle persone che cercano di affittare la loro terra.

Se sei inesperto e stai cercando di mettere il piede nella porta, pubblicizzati come operatore per i proprietari terrieri che non hanno il tempo di arrivare a tutto da soli.

Questo può aiutarti a imparare mentre vai, sia che tu stia assistendo alla semina, alla raccolta o alla diffusione.

Visita il sito web dell’USDA

Questo può sembrare un suggerimento un po ‘ ovvio, ma l’USDA (United States Department of Agriculture) ha un’abbondanza di strumenti che possono aiutare gli agricoltori che stanno partendo da zero, prendendo in consegna un’operazione familiare o ottenendo un contratto di locazione di terreni agricoli.

Possono offrire il servizio clienti, incentivi di transizione programma di riserva di conservazione, prestiti agricoli, garanzie contratto FSA terra, e altro ancora.

Visita qui per saperne di più!

Come viene terminato un contratto di locazione di terreni agricoli?

Un contratto di locazione di terreni agricoli può spesso essere risolto in qualsiasi momento se tutte le parti concordano sulla risoluzione.

Altri metodi di risoluzione saranno inclusi in un contratto di locazione scritto, compresi quegli eventi in base ai quali una parte può terminare il contratto di locazione senza il consenso dell’altra (violazione del contratto, ecc.).

Come posso trovare risorse aggiuntive?

Se sei interessato a saperne di più, visita il Farmland Information Center.

Avrai accesso a strumenti di valutazione, guide di leasing di terreni e informazioni sul leasing da entrambe le prospettive.

Considerazioni finali

Il settore agricolo si affida alle locazioni di terreni agricoli per soddisfare le esigenze degli agricoltori.

Se sei un proprietario terriero, prendi in considerazione la possibilità di affittare la tua terra per aiutare a incrementare la produzione agricola nella tua zona.

Assicurati di considerare tutte le domande elencate in #4.

Ciò garantisce che sia tu che il tuo tenant siate sulla stessa pagina.

Inoltre, non esitate a lasciarci un commento se avete ulteriori domande.

Per ulteriori informazioni sull’acquisto, la vendita o l’investimento in terreni liberi, consulta le nostre altre risorse qui sotto.

Siamo qui per aiutare durante l’intero processo di acquisto e vendita di terreni!

Risorse aggiuntive

Se stai cercando di acquistare terreni a prezzi accessibili, puoi controllare la nostra pagina di annunci.E prima di acquistare terreni, assicuratevi di controllare Gokce Terra Due Diligence Program.Se stai cercando di vendere terreni, visita la nostra pagina su come vendere la tua terra.

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Disclaimer: non siamo avvocati, commercialisti o consulenti finanziari e le informazioni contenute in questo articolo sono solo a scopo informativo. Questo articolo si basa sulla nostra ricerca e l’esperienza e facciamo del nostro meglio per mantenerlo preciso e up-to-date, ma può contenere errori. Assicurati di consultare un professionista legale o finanziario prima di prendere qualsiasi decisione di investimento.

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Erika è un ex direttore alloggi a prezzi accessibili per la città di New York trasformato a tempo pieno investitore terreno. Aiutava i newyorkesi a trovare alloggi a prezzi accessibili, ora aiuta le persone a trovare terreni a prezzi accessibili negli Stati Uniti.
Prima di iniziare Gokce Capital, Erika ha conseguito una laurea in Architettura presso la University of Southern California e una laurea in Politica urbana presso la Columbia University. Ha lavorato sia come progettista architettonico e ingegnere a New York prima di entrare a far parte del New York City Department of Housing Preservation and Development.
Erika vive attualmente nell’area metropolitana di New York con la moglie, la figlia e il gatto. Lei è originaria di Chicago e si considera ancora un midwesterner a cuore.
Erika ama anche leggere, scrivere e viaggiare (fatto divertente, ha visitato tutti i 50 stati e più di 30 paesi!). Il suo nuovo libro, Terra investire Errori: 11 Storie vere è necessario sapere prima di acquistare terreni, è ora disponibile su Amazon.