Cosa succede al patrimonio netto in preclusione?

Preclusione è un procedimento legale in cui un creditore tenta di recuperare il saldo di un prestito da un mutuatario che ha smesso di effettuare i pagamenti al creditore, forzando la vendita del bene usato come garanzia per il prestito.

Formalmente, un creditore ipotecario (creditore ipotecario), o altro titolare di pegno, ottiene una risoluzione di un mutuatario ipotecario (mutuatario ipotecario)’s equo diritto di riscatto, sia per ordine del tribunale o per legge (dopo aver seguito una specifica procedura legale).

Di solito un creditore ottiene un interesse di sicurezza da un mutuatario che ipoteca o impegna un bene come una casa per garantire il prestito. Se il mutuatario default e il creditore cerca di rientrare in possesso della proprietà, tribunali di equità possono concedere al mutuatario il diritto equo di riscatto se il mutuatario ripaga il debito. Mentre questo diritto equo esiste, è una nuvola sul titolo e il creditore non può essere sicuro che essi possono rientrare in possesso della proprietà. Pertanto, attraverso il processo di preclusione, il creditore cerca di terminare immediatamente l’equo diritto di riscatto e prendere sia titolo legale ed equo per la proprietà in tassa semplice. Altri titolari di pegno possono anche precludere il diritto di riscatto del proprietario per altri debiti, come ad esempio per le tasse scadute, fatture appaltatori non pagati o quote di associazione proprietario di abitazione in ritardo o valutazioni.

Come funziona preclusione

Quando si acquista un immobile (chiamato anche proprietà reale), come ad esempio una casa, si potrebbe non avere abbastanza soldi per pagare l’intero prezzo di acquisto in anticipo. Tuttavia, è possibile pagare una parte del prezzo con un acconto e prendere in prestito il resto del denaro (da rimborsare negli anni futuri).

Case possono costare centinaia di migliaia di dollari, e la maggior parte delle persone non guadagnano da nessuna parte vicino che molto ogni anno. Perché sono istituti di credito disposti a offrire tali grandi prestiti? Come parte del contratto di prestito, l’utente accetta che la proprietà che stai acquistando servirà come garanzia per il prestito: se si smette di effettuare pagamenti, il creditore può prendere possesso della proprietà al fine di recuperare i fondi che ti hanno prestato.

Per garantire questo diritto, il creditore ha un pegno sulla vostra proprietà, e per migliorare le loro possibilità di ottenere abbastanza soldi, essi (di solito) prestano solo se hai un buon rapporto prestito / valore.

In primo luogo, le spese del fiduciario e le spese legali sono prese dal fondo eccedente. Inclusi nelle commissioni del fiduciario sono i costi di spedizione, i servizi resi e le tasse di deposito. Successivamente, il fiduciario distribuisce denaro per pagare gli obblighi garantiti dall’atto di fiducia, che è il saldo rimanente sul prestito. Dopo che il creditore è pagato, il fiduciario distribuisce fondi a tutti i titolari di pegno junior, come ad esempio linee di equità domestica di credito. Infine, il proprietario della casa può richiedere fondi in eccedenza dal patrimonio netto nella proprietà. È necessario notificare il fiduciario entro 30 giorni dall’asta di preclusione per porre un reclamo sui fondi in eccedenza.

Cosa succede al patrimonio netto durante la preclusione?

Home equity rimane di proprietà di un proprietario di abitazione anche in caso di un mutuo di default e preclusione sulla casa. Ma il processo di preclusione può erodere l’equità. I seguenti cinque punti spiegano che cosa è l’equità domestica, cosa succede durante la preclusione e le opzioni per proteggere.

Che cos’è l’equità?

Equità è la differenza tra il valore corrente di mercato della vostra casa e l’importo dovuto su di esso. È la parte del valore della vostra casa che si possiede in realtà. Ad esempio, se hai acquistato una casa di $200.000 con un acconto del 20 per cento di 4 40.000 e un mutuo ipotecario di $160.000, l’equità nella vostra casa è di 4 40.000.

Equità è il valore della proprietà meno eventuali gravami o importi dovuti su di esso per mutui e gravami. Quando il saldo del prestito ipotecario scende al di sotto del valore stimato della vostra proprietà, avete equità nella vostra casa. Al contrario, se si deve più sul mutuo che la vostra casa vale la pena, non avete equità. A meno che non si dispone di equità significativa nella vostra proprietà, ci si può aspettare di perdere quei soldi durante il processo di preclusione.

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In preclusione, equità rimane tuo se c’è qualche per ottenere

Preclusione è un precedente legale che segue il vostro essere in default sul vostro mutuo per la casa. Ciò che costituisce default varia con ogni prestito e con le leggi di ogni stato. Ma in ogni caso, se non avete fatto un determinato numero di pagamenti, il creditore pone il prestito in default e può iniziare preclusione.

Se non è possibile ottenere nuovi finanziamenti o vendere la casa, il creditore può vendere la casa all’asta per qualunque prezzo che scelgono. Se la casa non vende all’asta, il creditore può vendere la casa attraverso un agente immobiliare.

Ricorda che l’equità è ciò che possiedi del valore della tua casa. In uno qualsiasi dei casi di cui sopra, se la casa viene venduta e ci sono soldi rimasti dopo il prestito e tutte le tasse e le sanzioni sono pagate, che è equità e che è tuo.

Tasse tagliate in esso

il vostro patrimonio netto viene ridotto prima di preclusione inizia. Per la maggior parte dei mutui casa, ci sono sanzioni di ritardo di pagamento. Quindi, se sei in ritardo sul tuo prestito e va in default, ad esempio, dopo quattro mesi di mancati pagamenti, le sanzioni di ritardo di pagamento per quei mesi vengono aggiunte all’importo totale del prestito e verranno sottratte dai proventi di qualsiasi vendita. Che riduce il vostro patrimonio netto.

Inoltre, il creditore può addebitare commissioni relative all’elaborazione dei ritardi di pagamento, la dichiarazione di inadempimento, i procedimenti di preclusione e le spese della vendita contro il vostro patrimonio netto. Questo può ammontare a decine di migliaia di dollari, che saranno sottratti da qualsiasi cosa ti doveva dopo una vendita di preclusione.

Basso Casa Valutazioni Ridurlo

se la vostra casa va in preclusione, il creditore avrà la casa valutato per una vendita all’asta. In genere, un creditore accetterà un’offerta del 90 per cento del valore stimato della casa. Istituti di credito non vogliono possedere la vostra casa, in particolare se si tratta di un momento di valori di casa in declino. È tipico per i finanziatori di accettare bassi valori di valutazione casa in modo che la casa venderà all’asta e non devono essere elencati con un agente. Quel valore di valutazione ridotto significa un prezzo di vendita inferiore che produce una minore quantità di denaro rimasto dopo il prestito e le tasse sono pagate.

Quando si preclude, è ancora ottenere i vostri soldi, se c’è qualche

Va bene, parliamo attraverso uno scenario. Hai comprato una casa 15 anni e ottenuto un mutuo di 30 anni. Hai perso il lavoro 6 mesi fa e sono rimasti indietro sui pagamenti. Si decide che la preclusione è l’opzione migliore per voi.

Hai un sacco di equità sulla casa e il valore della vostra casa è lentamente aumentato negli ultimi 15 anni. Quindi, diciamo che l’hai comprato per 2 200.000, e ora vale $265.000. Sei stato un fedele pagatore di mutui per 15 anni e devo solo poco più di $120.000 sulla casa. Beh, questo significa che hai equity 145.000 in azioni sulla casa.

Ora che si sta precludendo però, non pensi che si dovrebbe ottenere quei soldi indietro? Avrebbe solo senso.

Va bene, prima di tutto, perché sei così indietro sul tuo mutuo, hai tasse in ritardo. Quelli finiscono per influenzare il vostro patrimonio netto. Con quelle tasse che interessano l’equità, il vostro patrimonio netto inizierà a diminuire. Quindi, se usiamo lo scenario di cui sopra, diciamo che quelle tasse in ritardo equivalgono a $10.000. Ora hai solo equity 135.000 in azioni.

In cima a quelle tasse, il processo di preclusione in realtà costa denaro troppo. Così, si inizia a perdere sempre più del vostro patrimonio netto. Questo potrebbe essere verso l’alto di $20.000, lasciandoti solo $115.000 in equity.
La valutazione Casa

Quando una casa sale per preclusione, il creditore wills spesso il prendere i valori più bassi valutati. In questo modo possono vendere la casa in fretta. Quindi, diciamo che il più basso valore stimato della vostra casa finisce per essere now 250.000 ora. Beh, questa e ‘ una diminuzione di equity 15.000 nel tuo capitale. Si sta guardando ora a equity 100.000 in equity.

In cima a quello, il creditore di solito avrà un’offerta di solo il 90% del valore stimato in modo che possano vendere la casa rapidamente. Così, la casa poi vende per $225.000. Questo ti lascerebbe con solo 7 75.000 in equity.

Opzioni da considerare

Come puoi vedere, hai appena perso metà del tuo capitale andando avanti con la tua preclusione. Ma se ti dicessimo che c’e ‘ un altro modo? Si può mettere la vostra casa sul mercato con un agente immobiliare e vendere la casa prima della vendita di preclusione. Questo sarebbe meglio come si può proteggere e ottenere il vostro patrimonio netto dalla vostra proprietà. Se non vuoi vendere, guarda il deposito di un caso di fallimento. È possibile presentare un capitolo 7 o un capitolo 13 caso di fallimento che si fermerà la preclusione.

Prima di affrontare preclusione, rifinanziare il prestito ad un pagamento conveniente se è possibile o approfittare di un programma di modifica prestito. Se questo non è possibile, vendere la casa il più presto possibile. Vendendo la casa, si stanno riducendo le tasse e le sanzioni che dovete, impostando il prezzo da soli a cui si desidera vendere ed evitando le spese legali di preclusione. Tutto questo può aggiungere al patrimonio netto si prende fuori della vostra casa.

Conseguenze di preclusione

Il problema principale con passare attraverso preclusione è, naturalmente, il fatto che sarete costretti fuori di casa. Avrete bisogno di trovare un altro posto dove vivere, e il processo è stressante (tra le altre cose) per voi e la vostra famiglia.

Preclusione può anche essere costoso. Come si smette di effettuare pagamenti, il creditore addebiterà sanzioni e spese legali, e si potrebbe pagare le spese legali di tasca per combattere la preclusione. Eventuali tasse aggiunte al tuo account aumenterà il debito verso il creditore, e si potrebbe ancora devo soldi dopo la vostra casa è preso e venduto se i proventi delle vendite non sono sufficienti (noto come una carenza).

Preclusione sarà anche male i tuoi punteggi di credito. I rapporti di credito mostrerà la preclusione, che i modelli di punteggio di credito vedrà come un segnale negativo. Avrai difficoltà a prendere in prestito per comprare un’altra casa per diversi anni (anche se potresti essere in grado di ottenere determinati prestiti governativi entro uno o due anni), e avrai anche più difficoltà a ottenere prestiti a prezzi accessibili di qualsiasi tipo. I tuoi punteggi di credito possono anche influenzare altre aree della tua vita, come (in casi limitati) la capacità di ottenere un lavoro o i tassi di assicurazione.

Diciamo che possiedi una casa attualmente valutata a $500.000, che devi owe 200.000 su di esso e che hai un prestito del 6%. Ora, per qualsiasi motivo, non puoi effettuare i pagamenti, e per qualsiasi motivo, non vendi mentre hai l’opportunità prima dell’asta del fiduciario.

In California, sarai indietro di quattro mesi prima che si verifichi l’avviso di default. Quindi sono quattro pagamenti di $1200. Inoltre, quando sei quindici giorni di ritardo devi una penalità del 4%, o 4 48, e quando sei trenta giorni di ritardo, i mancati pagamenti iniziano a maturare interessi. Quindi, al punto che l’avviso di default è possibile, devi owe 204,777.83.

Dall’avviso di default all’avviso di vendita del Trustee sono altri 60 giorni, ma prima che ciò accada, la banca ti colpirà con fees 10.000 a $15.000 in spese amministrative per andare in default. Controlla il tuo contratto, e ‘ li ‘ dentro. Diciamo 1 12,000, e ora devi owe 216,777.

Aggiungi altri due mesi di pagamenti delinquenti e sanzioni a partire da 15 giorni dopo. Quindi, a partire dal momento in cui l’asta avviene effettivamente, devi owe 219.447. Inoltre, per rendere l’asta accadere, che vi farà pagare circa un altro $15.000. Questo copre le spese di fare l’asta accadere, di cui il più degno di nota è la valutazione. A questo punto, devi owe 234.447.

La valutazione merita una menzione speciale. Non solo c’è zero pressione per ottenere un buon valore, la banca vuole che la valutazione a venire in bello e basso. Vogliono la proprietà di vendere all’asta, e se massimizzare la possibilità di vendita all’asta. Ogni tanto un po ‘ domande su valutazioni basse presso le vendite trustee colpito il sito. La risposta breve è Microsoft Standard: “Non è un bug, è una funzionalità!”e dal punto di vista della banca, è. Quindi, anche se la proprietà potrebbe vendere per $500.000 nel corso normale delle cose, la valutazione potrebbe venire a $440.000, il che significa che qualcuno deve fare un’offerta 3 396.000 al fine di acquistare la proprietà all’asta. La valutazione potrebbe essere ancora più bassa, ma diciamo $440.000.nessuno offre il 90% del prezzo di valutazione, e poi lo possiedono e devono passare attraverso il rigmarole di assumere un agente e venderlo. In modo che la valutazione sta per venire in basso come è ragionevole.

Preclusione immobiliare Avvocato Consulenza gratuita

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Circa l’autore

La gente che vuole molto toro va ad un macellaio. Le persone che vogliono risultati la navigazione di un campo legale complesso andare a un avvocato che si può fidare. E ‘ qui che entro. Sono Michael Anderson, un avvocato nella zona di Salt Lake concentrandosi sulle esigenze della media Joe che vogliono una vita migliore per lui e la sua famiglia. Sono l’avvocato di cui ti puoi fidare. Sono cresciuto nello Utah e amo qui. Sono un padre a tre, un marito a uno, e un imprenditore. Capisco i sentimenti di gioia che ognuno di questi ruoli porta, e capisco la sensazione di delusione, paura e rimpianto quando le cose vanno male. Ho frequentato l’Università dello Utah dove ho conseguito un B. A. laurea nel 2010 e un JD nel 2014. Ho concentrato la mia pratica in Testamenti, trust, immobiliare e diritto commerciale. Amo l’emozione di aiutare i clienti a garantire il loro futuro, lasciando una vera eredità ai loro figli. Purtroppo quando sorgono problemi con le famiglie. Pratico anche il diritto di famiglia, con un focus sul mantenere i rapporti tra il presto per essere civile di Ex a beneficio dei loro figli e permettendo sia a piedi in fretta con la testa alta. Prima che ti preoccupi troppo di perdere tutto ciò per cui hai lavorato, prima di permetterti di essere vittima di bullismo dal tuo prossimo ex, prima di versare un’altra lacrima in silenzio, chiamami. Sono l’avvocato di cui ti puoi fidare.