Costruire sulla linea di confine di due proprietà

Il muro del partito ecc. Act 1996 (“la legge”) dà un proprietario di un edificio il diritto di costruire un muro sulla linea di confine tra la sua proprietà e la proprietà di un proprietario adiacente. Sezione 1 della legge copre i dettagli su come e dove quel muro può essere costruito. Indica anche il processo per notificare al tuo vicino il muro proposto e le regole riguardanti l’uso di fondazioni sporgenti o rinforzate.

La legge copre anche altre questioni relative al risarcimento e al pagamento, tra cui chi paga per la costruzione del muro, se vi è un risarcimento per eventuali danni causati e le regole sui costi potenziali per il successivo utilizzo del muro da parte di un proprietario adiacente. Delinea anche il processo di risoluzione delle controversie che sorgono mentre si costruisce sulla linea di giunzione.

In questo post, toccheremo i punti più importanti della sezione 1 dell’Atto, così come altre parti dell’atto che sono rilevanti quando si intende costruire un muro sulla linea di confine con un’altra proprietà.

La posizione del muro

La sezione 1 della legge riguarda esclusivamente la costruzione di nuovi muri sulla linea di giunzione tra due proprietà o a cavalcioni. Per capire cosa significa, dobbiamo prima determinare quale sia la differenza tra on e cavalcando il confine. Un muro costruito sulla linea di giunzione è uno che è costruito fino alla linea di giunzione, ma interamente sulle terre di un proprietario. Considerando che se è costruito a cavallo della linea di giunzione, sarà a cavallo delle terre di entrambe le proprietà, di solito costruito con la linea centrale del muro posizionato sulla linea di confine.

Se un muro è costruito a cavallo della linea di giunzione, allora è considerato un muro di partito, o muro di recinzione del partito se si tratta di un muro da giardino. Se costruito fino al confine, ma interamente sulla terra di un proprietario, allora il muro non è un muro di partito.

Avvisi sulla linea di giunzione

Se si intende costruire un muro sulla linea di giunzione, è necessario servire il proprietario adiacente con preavviso almeno un mese prima di iniziare la costruzione di quel muro. L’avviso dovrebbe indicare la tua intenzione di costruire il muro e descrivere il muro previsto.

Questo tipo di avviso è richiesto indipendentemente dal fatto che il muro sia a cavallo della linea di giunzione o costruito su di esso ma interamente sulla tua terra. A prima vista, potrebbe sembrare inutile notificare al tuo vicino quando il muro sarà esclusivamente sulla tua proprietà, ma l’obbligo di notificare il tuo vicino in questa situazione esiste per proteggerlo da opere non annunciate che potrebbero influenzare il confine legale o la stabilità della sua terra. Inoltre, un muro costruito interamente sulla tua terra avrà spesso basamenti sporgenti che vanno sotto la terra del tuo vicino.

Se il tuo vicino acconsente a un avviso della tua intenzione di costruire un muro a cavallo del confine, il muro sarà costruito per metà sul terreno di ciascuno dei due proprietari, o in una posizione concordata tra i due proprietari.

Se un proprietario adiacente non acconsente a un avviso che richiede che il muro sia costruito a cavallo del confine, il muro deve essere costruito a proprie spese e interamente sul tuo terreno.

Pagamento per il muro

La spesa per la costruzione del muro deve essere ripartita in base a chi trarrà maggior beneficio dal muro, non dalla sua posizione rispetto alla linea di confine. La questione di chi paga per il muro è uno che deve essere concordato tra le parti in base alle circostanze al momento. Questo è di solito abbastanza semplice in avanti nel caso di lavori per costruire un nuovo edificio come il costo di costruzione del muro sarà in genere pagato dalla persona che beneficia della costruzione proposta.

Un esempio alternativo comune è dove dopo che un muro è stato costruito a spese di un proprietario, l’altro proprietario fa successivamente uso di quel muro, ad esempio racchiudendolo per formare un’estensione. In questa situazione, il proprietario che costruisce l’estensione sarebbe tipicamente tenuto a pagare la persona che ha pagato per la costruzione originale del muro la somma della metà del costo di costruzione dell’area del muro da racchiudere ai tassi di oggi. Anche se questo lavoro è una questione di struttura del partito ed è coperto da una sezione diversa della legge (sezione 2), è utile sottolineare qui.

Quando si intende costruire un muro interamente sul proprio terreno, è necessario risarcire il vicino per eventuali danni causati alla sua proprietà, ad esempio aiuole, passi carrai o servizi sotterranei. È quindi prudente registrare lo stato della proprietà del proprietario adiacente prima di iniziare i lavori.

Basamenti

Ai sensi della legge, la persona che costruisce il muro ha il diritto di costruire basamenti sporgenti sotto il terreno di proprietà del vicino come sono necessari per la costruzione del muro. Non è del tutto chiaro se l’obbligo per le fondazioni di essere necessario, significa che il proprietario dell’edificio non è consentito inserire fondazioni sul terreno del proprietario confinante, se il muro potrebbe ragionevolmente essere costruito utilizzando eccentrico fondazioni sono costruiti in modo che il bordo del piano è in linea con la faccia esterna del muro e non di progetto, al di là di esso, per poi creare una linea retta fino dalla faccia del muro, e questo è oggetto di accordo tra le parti o i loro ispettori.

In ogni caso, un proprietario confinante non può semplicemente rifiutare di consentire la proiezione di appigli per essere formata sotto la loro terra, e sezione 2, paragrafo 2, lettera g), della Legge dà l’adiacente al titolare il diritto di tagliare tali proiezioni, se necessario, tuttavia, non vi è alcun diritto per loro di recuperare i costi di fare quindi a meno che i basamenti sono fondazioni speciali sono definiti come di qualsiasi fondamento, che è rinforzato con barre in metallo o bar.

Quando vengono proposte fondazioni speciali, deve essere espresso il consenso del tuo vicino per costruire fondazioni speciali sulla loro terra. Se non viene dato il consenso, non si possono costruire fondazioni speciali.

La questione delle fondazioni speciali può essere difficile perché ai sensi dell’articolo 11(10) della legge se una persona costruisce fondazioni speciali sotto la terra di un vicino e quel vicino, in seguito, ha bisogno di tagliare quelle fondazioni nel corso dei lavori, allora sarà responsabile del pagamento del costo di farlo. Questi costi si applicano a chi vive presso la proprietà al momento, indipendentemente dal fatto che hanno costruito i basamenti o no. Pertanto, anche se non hai costruito le fondamenta speciali e non ne eri nemmeno a conoscenza a causa del fatto che sono state costruite prima del tuo trasferimento, dovrai comunque pagare il costo per rimuoverle se richiesto dal tuo vicino.

Questioni di accesso

Indipendentemente dal fatto che tu stia costruendo il muro fino o a cavallo della linea di giunzione, hai il diritto di accedere al terreno del proprietario adiacente per costruire il muro. Questo diritto è stabilito nella sezione 8 e afferma che è possibile accedere al terreno di un proprietario adiacente dopo la scadenza di un preavviso di 14 giorni o prima in caso di emergenza. Inoltre, è un reato per un proprietario adiacente impedire l’accesso alla loro proprietà se è stato dato preavviso in conformità con la sezione 8.

Controversie

In qualsiasi questione in cui sorge una controversia e non può essere concordata tra le parti, è necessario seguire il processo di cui alla sezione 10 dell’atto. Questo processo comporta la nomina di geometri per determinare le questioni in discussione e preparare un premio muro del partito (party wall agreement) che stabilirà come il muro deve essere costruito.

Le questioni più comunemente contestate in relazione ai lavori sulla linea di giunzione sono: la posizione del muro, la necessità che le fondazioni sporgano sotto il terreno del proprietario adiacente, o le questioni relative al risarcimento di perdite o danni.